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【週末話題】霧霾壓低了環京樓市(組圖)

2017-11-25 10:00 作者:如松 桌面版 简体 1
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【看中國2017年11月25日訊】今年以來,全國樓市中走勢最差的是以燕郊、天津為代表的環京樓市。

下面這張圖是來自安居客統計的過去一年天津二手房價走勢圖。10月,天津二手房均價為23382元/平米,11月前半月均價為22841元/平米,環比下跌2.31%,同比下跌0.35%。至於睡城燕郊,也有跌幅達到兩三成甚至腰斬的報導,成交量大幅萎縮。

2017年天津的房價走勢圖
2016年12月以來天津的房價走勢圖(網路圖片)

9月,環保部、發改委、工信部等多部委及北京、天津、河北等省市共同印發《京津冀及周邊地區2017—2018年秋冬季大氣污染綜合治理攻堅行動方案》。方案提出,2017年10月至2018年3月,京津冀大氣污染傳輸通道「2+26」城市PM2.5平均濃度同比下降15%以上,重污染天數同比下降15%以上。規定鋼鐵、有色、水泥行業全面限產停產,採暖季唐山等城市鋼鐵限產50%,電解鋁和氧化鋁企業限產30%以上,水泥建材全面停產。涉及的城市包括北京市,天津市,河北省石家莊、唐山、廊坊、保定、滄州、衡水、邢臺、邯鄲市,山西省太原、陽泉、長治、晉城市,山東省濟南、淄博、濟寧、德州、聊城、濱州、菏澤市,河南省鄭州、開封、安陽、鶴壁、新鄉、焦作、濮陽市。華北地區的重要城市基本都包含在其中。

過去一年,環京樓市在全國處於最低迷的狀態和這次超強度的環保整治有什麼必然的聯繫嗎?它們本身就是一體。

現在,中國霧霾最嚴重的地區就是華北,在過去數年有很多報導。關於霧霾對健康的影響、特別是對兒童健康的影響,醫生和健康方面的專家已經發表過很多文章。霾對人影類響最大的就是人的呼吸系統,造成的疾病主要集中在呼吸道疾病、腦血管疾病、鼻腔炎症等病症上,對兒童和老人的威脅更大。

以前筆者寫過一篇關於霧霾的文章,以一個化學專業人士的觀點來看,形成霧霾的核心是因為地下水位下降和水污染。當地下水位不斷下降、水污染不斷加劇之後,濕地就會減少,地表的泥土濕度就會下降,傷害大地對空氣的淨化功能,也影響了大地對空氣濕度的調節能力,導致各種工農業和日常生活的排放物懸浮在空氣中,讓氣候環境惡化,最終形成嚴重的霧霾。

基於霧霾對兒童的影響更為嚴重,普天下的父母就會非常擔心孩子的健康,這可是孩子一輩子的事情。所以,最近幾年,多有因為這一問題而導致遷居的報導,人們希望遷居到環境更好、更適合兒童健康成長的地方,主要是南方地區。兒童父母的年紀基本都在40歲以下,這部分父母無論在各行各業都是中堅力量,當然也是科技發展的中堅力量。

面對這種遷居的過程,企業會更擔憂,如果自己的核心人員離崗,老闆就只能抓瞎,讓企業在這些地區的投資慾望下降。

人員的遷居就會打擊當地經濟的增長,更會妨礙經濟增長方式的轉型。其實,去年和前年,筆者就在提示這一問題,一些朋友不以為然,因為它是逐漸顯示後果的過程,而當今中國盛行的是短期功利主義,自然也就會有人不以為然。

當青壯年人口不斷遷離之後,房地產的繁榮必然結束。今年環京地區的樓市或許很大程度受到了這一因素的影響。環京地區樓市衰落,而南方很多地區的房地產市場卻還在顯示活躍的態勢,尤其是環境良好的地區。

以霧霾為核心的環境問題必須得到重視,這是華北面臨的最核心問題。

環境問題不僅是社會問題,更是經濟問題的核心。

地下水位的下降和水污染,是30多年不斷積累的後果,是以往經濟發展模式帶來的副作用。中國經濟發展模式以城鎮化(房地產)和基本建設為主要力量,可城鎮化和基本建設離不開鋼鐵、建材、能源、有色、化工等行業的支撐,恰恰這些行業都是嚴重消耗水資源的行業,這是造成地下水位不斷下降的根源,更是重污染行業。而華北就是這些產業最集中的地方,地下水資源的消耗就更為嚴重,環境的壓力就更大,形成了嚴重的霧霾。

如果要徹底治理環境問題,恢復地下水位並治理水污染是最核心的要素。但是,這需要巨大的投入,更需要超長的時間,甚至會遠超過30年。此時,最合適、最容易短期見到效果的辦法,就只能是限制空氣污染物的排放,所以史上最強的大氣污染治理手段的出臺也就是一種必然。從長期來說,這是避免華北經濟不斷滑落的措施,因為無論任何經濟模式,其核心生產要素都是人,而新經濟的發展更嚴重依賴人這一生產要素!人特別是有才能的人都跑了,青壯年都跑了,經濟增長何在?增長方式的轉型就更是空談。

然而,這會帶來相關的問題。

華北地區的經濟一直以重工業為主導,隨著相關企業大規模的減產和限產,自然會帶來人們就業機會的減少,帶來收入的下降甚至失業,這就會嚴重地衝擊家庭槓桿率。

槓桿率一般是指權益資產與負債表中總資產的比率。按前財政部長的說法,中國的家庭槓桿率已經接近50%。

2012年以後中國居民購房負債率大幅上升
2012年以後中國居民購房負債率大幅上升(數據來源:Wind)

要維持這一槓桿率,就涉及到家庭的收入負債比率。一般來說,一個家庭的總收入至少達到負債的兩倍,銀行才同意放款,也相當於說,現在的商業銀行承認這是一條安全線。舉例來說,借款人貸款10萬元,3年還清,按當時的利率計算月供3532元,借款人為夫妻,徵信顯示借款人名下有一筆房貸,月供2850元,一筆車貸,月供2000元,那麼借款人的家庭總收入就應為(3532+2850+2000)*2=16864元。要說明的是,這一數據與國際上沒有可比性,因為有些國家實行免費教育、免費醫療,其總收入中就可以拿出更大的部分承擔債務,而有些國家由於全民福利很少,必須用更多的收入應對自身家庭的開支,總收入中用於承擔債務的比例就下降。

家庭槓桿可以維持的核心內容是兩個:

第一,個人收入的變化。如果收入不斷上升,自然是安全的;如果收入下降,就很容易帶來災難。

第二,銀行利率的變化。利率上升,家庭收入的負債率上升,反之亦然。

要說明的是,因為中國改開以來家庭平均收入一直在增長,而2012年以來中國長期處於降息週期,這讓家庭加大槓桿的傾向很嚴重,讓收入負債率處於高位。

一個指標可以幫助我們進一步判斷這一問題,那就是家庭債務佔GDP的比例。到今年一季度,中國家庭負債佔GDP的比例達到45%,遠高於新興市場國家平均水平的35%左右,說明中國家庭收入的負債比例已經很危險。需要說明的是,新興市場國家的這一數字與發達國家也沒有可比性,因為發達國家和新興市場國家在總的GDP中,政府與私人部門(家庭)之間的分配比例不同,讓發達國家與新興市場國家的家庭負債能力出現差異,讓這一數字不具有可比性。所以,很多專家將中國的這一數字和美國、日本、英國、歐盟所對應的數字相比較,並沒什麼意義。中國是發展中國家,只適合和新興市場國家相比較。

這就回到了本文的核心內容,中國家庭收入中負債的比例已經很高,遠超過新興市場國家的平均水平。當企業大面積減產和停產的時候,家庭的收入就會下滑,會嚴重地威脅到家庭的槓桿,而中國家庭的槓桿主要由房貸形成。唯一的希望是:這部分家庭可以使用自己的儲蓄渡過難關,度過全面限產停產的這個秋冬季。

可惜,時代變化的一個典型特徵就是現在的中青年人已經基本喪失了儲蓄的習慣,讓問題惡化。所以,未來一段時間,華北地區的一些家庭很可能面臨的是槓桿斷裂的風險,讓樓市面臨更大的壓力,進而對華北經濟增長帶來衝擊。

環境問題已經是阻礙華北經濟增長的瓶頸,繼續污染下去,青壯年就會不斷遷居,這自然帶來經濟衰落。下大力氣治理環境污染是必須的,但家庭槓桿斷裂的風險也很可能是必須要承擔的成本。

部分京津地區的朋友或許會說,未來政府還會放水,房地產還有潛力。京津地區是中國的心臟地區,繼續放水炒房子,意味著繼續發展鋼鐵、建材等行業,帶來的自然是環境繼續惡化,青壯年加速流失,經濟走向「東北化」,權力重心怎麼運轉?所以,這種說法沒有邏輯性。

華北的經濟轉型之路尤其艱難,因為其承載了以往30年經濟增長模式所帶來的大部分副作用,遭遇痛苦不可避免,唯一盼望的是環境治理盡快取得成果。


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