三大證據:地產開發商快要休克了!(組圖)

2018-11-08 10:00 作者:葉檀 桌面版 简体 0
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【看中國2018年11月8日訊】國內現在的土地市場,就是兩三年後的房地產市場。

2018年,土拍市場寒意陣陣,成交面積、土地溢價率迅速下降,土地流拍事件頻繁發生。所以說,別看現在樓市冷清,兩三年後樓市可能會更冷清。

其實,這一輪樓市調控從2016年就開始了,但是這絲毫沒阻擋開發商對土地的熱情。

2017年,各類房企仍然瘋搶土地,積極囤房,土地溢價率仍然可以高達200%,甚至300%,土地的樓面價格大幅高於周邊房價。北京等一線城市土地價格貴,一家房企吃不下?沒關係,兩個房企聯合起來,共同拿下,總之不能放過一塊兒土地,能多拿地就多拿地。

開發商對土地這麼熱情,樓面價格比周邊房價高40%,然後讓大家冷靜看待樓市,根本行不通。這種熱情直接影響著樓市,由於存在時滯,市場對樓市的狂熱一直持續到了2018年年中。

2018年初,土地市場就開始悄悄的轉冷,到三季度已經非常明顯。前三季度,20家品牌房企拿地面積同比下降20.9%,拿地金額同比下降27.8%;土地溢價率也一直下降,三季度住宅土地溢價率僅為11%,零溢價成交的土地明顯增多。

更嚴峻的是,流拍的土地也越來越多,甚至比2014年的情況更嚴重。

中國房地產市場的黃昏已經臨近……
中國房地產市場的黃昏已經臨近……(圖片來源:ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images)

據統計,截止到9月底,住宅用地流拍數量高達951宗,同比增長37.63%;流拍土地面積合計4189萬平方米,同比增長111.43%,起始總額2130億元,同比增長487.72%。

河南住宅用地流拍數量超過100宗,山東、安徽也分別超過80宗和70宗,青海、天津、寧夏土地流拍數量同比分別增長900%、600%和400%。

土地是麵粉,房子是麵包,土地儲備規模就是房企未來規模,為何突然之間,土地市場就進入寒冬了呢?

1、房企不拿地也能活個六七年

大型房企土地儲備已經差不多了,未來幾年開發有保障,不拿地也能活。

國盛證券對58家房企的統計數據顯示,截止2017年,他們總的土地儲備面積為18.63億平方米,前五名分別是恆大地產、碧桂園、保利地產、融創地產和萬科,土地儲備建築面積均超過了1億平方米,尤其是恆大和碧桂園,超過了2億平方米。

2017年,國內土地儲備面積最多的前五名地產商
2017年,國內土地儲備面積最多的前五名地產商(資料來源:Wind)

一二線城市是調控最嚴厲,「房住不炒」理念貫徹最徹底的地區,現在調控效果也已經出現:深圳價量齊跌、上海和北京也大降溫,其他二線城市也遇冷。

但是,房企未來仍然看好這些地區,一二線城市,京津冀、長三角和珠三角三大核心城市群仍然是它們土地布局的主戰場,土地成交溢價率也普遍高於三線城市。

房企土地的平均去化週期達到6.87年,像泛海控股、華僑城等房企,去化週期高達20年。即便2018年不拿一塊兒地,現有的土地儲備也夠開發商忙個六七年的了。

有了土地儲備,房企都不拿地了嗎?當然不是,這只是底線,哪家房企還嫌地多啊。況且,現在我們前十房企市佔率才23%,美日等成熟市場高達40%,房企未來沒有土地儲備,沒有規模,就只能被併購。

2、前兩年融資策略失誤 現在到還債時刻

房地產行業對融資依賴非常大,資金鏈管理玩的好,槓桿玩兒的溜,房企發展的也就好。

不拿地,土地市場冷清,主要還是房企沒錢,前兩年的融資策略出現問題,現在進入償債期,資金壓力大。

2015年,美聯儲還沒開始加息,利率處於低位,再加上公司債發行放鬆監管,市場環境相當不錯,國內房企拚命融資。開發商趁環境好多發債沒錯,錯就錯在債券期限太短,沒有多發一些5年期的債,債券期限大量集中在2-3年,現在就到了還債時間。

房企還有個「毛病」,就是為了圖便宜,喜歡借短期債,這導致未來一兩年房企到期債務佔比高達62%。

短期債務壓力大,融資渠道又沒放鬆。

雖然6月份中國的貨幣政策基調轉向,由「去槓桿」轉變為「穩槓桿」,但是在「房住不炒」的理念下,政策是誘導資金進入中小企業和民營企業,特別限制資金流入房地產市場。

無論是貸款、發債、還是其他形式的募資,都行不通。貨幣政策基調轉向之前,非常多房企都發債失敗,轉向之後,房企發債仍然困難,某頭部房企發債就差點兒失敗。

3、「融資騙局」玩兒不下去了!

土地市場遇冷,最直接的因素就是,開發商的「融資騙局」玩兒不下去了。

我們一直採用期房制度,房子還沒造出來,就開始賣房子,這帶來不少問題,比如規劃面積和實際面積不一樣等等。但是,這對開發商來說是好事兒。

這個時間差,開發商玩兒好了,就能實現跨越式發展,玩兒砸了就留下爛尾樓,「旁氏騙局」被戳破。

大家是怎麼理解高週轉的?多拿地,快開發,快回款,快交房,一個完整的循環,對吧。

很遺憾,開發商不是這樣理解的,他們理解的是,多拿地、快開工、快開盤,快回款、慢施工。然後,用回款資金再去拿更多的地,不停的循環。

注意,開發商的高週轉,最主要的目的是,拿地,趕緊回款,開工25%達到回款條件後,施工就停滯了。

對此,有三個證據:

1.2016年,期房和現房銷售面積比為3.1倍,但是2018年上半年就上升到了4.5倍,這說明開發商更熱衷賣期房了,現房更消耗資金,開發商根本不願意賣現房。

2.2018年以來,房屋的施工面積穩步增長,由1.5%增長至3.9%,但是房地產開發投資完成額一直減少。

房地產商房屋施工的多,但完工的少
房地產商房屋施工的多,但完工的少(資料來源:Wind)
房地產商房屋新開工的多,但竣工的少
房地產商房屋新開工的多,但竣工的少(資料來源:Wind)

3.2018年以來,中國房屋新開工面積增速不斷上升,由年初的個位數上升至9月份的16.4%,但是房屋竣工面積一直負增長。新開工面積加速增長,竣工面積一直大幅減少。

開發商這種行為也是迫不得已,融資渠道都限死後,只能加速回款自己「造血」,冒著留下大片爛尾樓的風險,走這一步險棋。

簽了預售合同,開發商半年後或一年後是必須要交房的,只不過把施工資金使用時間往後延遲了半年或一年,但早晚都得把房子建好,否則要賠償或吃官司。現在,房企差不多也是時候加快施工,趕施工進度了。

房企這種玩法兒,監管層會看不到?都是內行,誰都別騙誰。

為了防止大面積爛尾樓出現,9月份以來,廣東、合肥等地陸續出臺政策,要求現房銷售或者提高預售門檻,就是打破房企「」融資騙局「」關鍵鏈條。

現在知道土地市場為啥冷了吧?融資環境和樓市調控政策都沒有放鬆,未來樓市前景仍然不明朗,況且現在屯的土地已經足夠開發六七年了,差不多夠了。當然,更直接的是,監管層「實質性」逐步取消預售制,房企高週轉「融資騙局」玩兒不下去了。

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