地產行業「優等生」萬科也擋不住了(圖)

【看中國2024年7月26日訊】上半年，國內61家房企裡，41家預虧。

這年頭，干地產的活活被熬成了虧損大戶。到頭來，竹籃打水一場空，前幾年辛辛苦苦賺的三瓜兩棗，該吐還是得吐出來，而且目前來看，有點一眼望不到頭的感覺。

曾經一年躺賺400個億的行業「優等生」萬科也頂不住了，索性直接攤牌——我就預虧70-90個億，怎麼著？

打了一輩子勝仗，人家虧幾十個小目標「享受享受」怎麼了？

一部首開史，半座北京城。曾經「京城一哥」的首開也預虧19億至24億。曾經賺得流油、濃眉大眼的國企也將面對持續虧損的無力局面。不做大哥好多年的首開，這一虧也可能就是好幾年。

真實情況是：2024年房地產的錢更難賺了。

上半年，房企虧損的隊伍還在不斷拉長，達到了近七成。據Wind統計，截至7月15日，在61家A股涉房企業中，41家房企歸母淨利潤預計虧損，包括21家房企同比由盈轉虧。僅20家預計盈利的房企中，除6家房企盈利同比上升外，其餘房企同比均呈下降態勢。

虧損的陰影持續籠罩著整個地產行業——萬科、金地、首開、金融街、華僑城，包括濃眉大眼的中交，都站在了預虧的隊伍中，可謂相當慘烈！比如，金地集團預計上半年虧損30億元到36億元，而去年同期，金地的淨利潤為15.3億。首開股份上半年預計虧損也達到了19億元到24億元，金融街預計虧損18.2億元到21.9億元，中交地產預計虧損10億元，華僑城預計虧損9億元到12.5億元。

尤其是這次萬科的巨額預虧，非常值得關注。

作為行業「優等生」，過去萬科在賺錢方面一直是獨領風騷的存在。自1991年上市以來，萬科財報中利潤從未出現虧損，更有一年狂賺400個億的高光時刻。

即便是在行情極差的2023年，萬科4季度出現了由盈轉虧，但也保有121.63億利潤。而今年一季度，萬科的底線還在，也不過只虧了3.6個億，但短短三個月，萬科就把虧損干到了70-90億。

這有點太不萬科了。

萬科半年預虧90億。萬科的虧損問題是明著擺在台面上的，但對於萬科而言，台面下暗流湧動的未知因素，也非常值得關注——虧損只是面子問題，活著才是真理。

上半年虧損的很多房企，都與前幾年的激進拿地有關，萬科也難倖免。萬科這幾年主要問題還是之前拿了不少低質量土儲，但是行情迅速變化，導致土儲沒法高質量消化掉，進而沉澱在賬面上。

2020、2021兩年正好是萬科大擴張的年份，連續兩年萬科拿地都在前三，但隨之而來的是房價見頂。在市場高位拿地，在市場低位賣房，這能不虧嗎？

那為何一季度萬科只虧了3.6個億，而二季度虧損迅速放大？

其實這跟萬科的交付節奏有關。上半年，萬科一共交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，是一季度的3倍，又趕上市場普遍降價跑量的環境，賣得越多自然虧損越大。

萬科的虧損還包括計提了部分項目的減值、部分非主業財務投資出現了虧損而且部分大宗交易和股權交易價格低於賬面值。

當前，市場仍在探底，項目減值在所難免，這進一步加劇了萬科的虧損狀況。但需要關注的是，萬科當前解題的核心思路不在於虧損，而是要不計一切代價換回現金流。所以，上半年萬科其實也一直在變賣優質資產來換取現金流。其中包括兩大王牌商業項目——比如2月份賣掉營收排名前二的七寶萬科廣場，7月又出售南翔印象城MEGA48%的股權。

這些交易價格，遠低於賬面值。但眼下對地產公司而言，犧牲收益換取流動性，可能賬面上不好看，但是——活著，比什麼都重要。

今年以來，萬科可謂風波連連。

遭遇「黑色3月」債務延期談判和山東濟南萬科事件曝光後，儘管萬科上半年拿到了約600億元的融資支持，但可能現實情況並沒有想像中好轉。鵬金所兌付延期事件，使得隱現其中的萬科再度被外界質疑。

2016年8月，萬科向鵬金所投資約3億元，成為鵬金所第一大股東。緊接著，2016年9月，辭任萬科副總裁的祝九勝成為鵬鼎創盈董事長兼總經理。

祝九勝入主後，鵬金所於2017年初推出了「鵬金信」地產跟投貸項目，借款人多是萬科的員工，資金專項用於「所在企業地產開發項目的跟投」。但在很多萬科員工眼裡，鵬金所是神秘的，它只在員工之間的口耳相傳，可大家都知道——加槓桿跟投，就找鵬金所。

萬科城市公司的人士曾透露，「行情好的時候，跟投回報率有10多個點，從鵬金所‘借錢’的成本是7、8個點，所以以前從鵬金所加槓桿去跟投，這種投資是成立的。但現在，隨著兌付問題的到來，很多人把目光從鵬金所指向了萬科。

今年3月以來，鵬金所已有十幾隻產品暴雷，涉及金額大約7至8億元。而據相關報導稱，很多萬科員工購買了鵬金所產品，金額高的有四五百萬元，少的也有三四十萬元。

除了鵬金所，外界還有傳言稱——多隻延期兌付的產品或許最終都與萬科有所牽連。

有知情人士向地產財富會透露，他在萬科投了600萬左右，但目前兌付也出現問題，目前協商的方案是——每月兌付5萬。

可是，現在他擔心的是，這每月可憐的5萬可能都兌付不了。

從曾經的行業標桿，到如今屢受質疑，現在來看，萬科管理層今年所面臨的考驗與壓力，將是前所未有的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)