房地產面臨「大變局」？(圖)

裁員，拋售項目，信託集中兌付……剛進入2012年，開發商們的日子已經變得異常艱難。就連行業龍頭萬科的高管在參加地方兩會時，也忍不住建議放鬆過於嚴厲的限購政策。

如果說2011年初，絕大多數開發商對當年的樓市走勢還存有諸多幻想，那麼，一年後的2012年初，開發商們面臨的不僅僅是幻想破滅，還有對未來前景的迷茫。

已經被收得緊到不能再緊的融資渠道，樓市成交也進入前所未有的低迷，就連國際經濟環境也一點都「不給力」。所以，綠城在拋售了4個項目後，還在為其他項目尋找接盤者，資金鏈之窘迫可見一斑。

不過，隨著低迷市場格局的延續，未來面臨資金鏈困局的開發商將不止綠城一家。房產公司股權及項目的兼併收購潮也將隨之拉開帷幕。

2012年，房地產的「大變局」已然不遠。

開發商深陷裁員風波

又到房地產行業人員頻繁流動的時節，只是嚴峻的市場環境為這一原本常規的事件，增加了幾許激烈的戲劇色彩。

此前不久，多家房地產上市企業被捲入「裁員」傳聞。儘管每家公司都以各自的說辭否認了「裁員」一說，但整個行業依然因此而感受到莫大的寒意。

有人士預計，如果調控政策繼續維持，2012年或許才會出現真正意義的「裁員潮」。

「裁員」陰雲密佈

去年聖誕節前夕，網路上的一條消息讓恆大地產陷入一場公關危機。

公司一份關於裁員的「紅頭文件」被公布，內容顯示：這家全年銷售超過800億，名列同行第二的大型房地產公司準備在未來三個月內以優勝劣汰的方式淘汰30%左右的現有員工。如果按照該集團現有超過20000多人的員工比例計算，30%的比例約相當於6000人。

面對在微博上被瘋傳的「紅頭文件」，恆大地產立即展開自查，並否認了文件的「真實性」。不過，由此引發的地產公司裁員的消息卻一直源源不斷，至今仍未平息。

最近陷入裁員風波的地產公司是雅居樂集團。消息顯示，雅居樂在放緩部分項目施工進展之後，在西南片區營銷口進行了人事調整，裁減人員幅度高達90%。

對此，雅居樂集團投資者關係部相關負責人向《第一財經日報》回應稱：目前只是有少數員工主動離職，沒有出現如網上消息所說的大規模裁員。

事實上，關於裁員的消息並不僅僅指向這兩家企業。每當市場陷入調整之際，地產公司裁員和降薪的傳聞便甚囂塵上。事實上，此次「微博門」事件便是恆大地產第二次陷入「裁員」風波。早在2008年底，類似的消息就在同行中不脛而走。

對此，該集團有高層曾解釋：公司在人力資源管理方面一直保持了優勝劣汰的方式，在年底淘汰一批考核不通過的人員，但同時也會通過高校校園招聘等方式吸納一部分新員工，實現「吐舊納新」的良性循環。

即便如此，仍然有人士認為地產公司是以績效考核的名義行「裁員」之實。

廣州市人大代表、廣州海印實業集團有限公司董事長邵建明就認為，目前的行業背景之下，無論企業倒閉還是裁員，都屬於正常現象。

「從經濟規律來說，任何產業都不可能是單邊往上的，都有規律和週期。現在很多企業都宣稱衝擊一千億、兩千億，這是不正常的。當行業急速狂奔之後放慢腳步，自然就會出現相應的人員淘汰。我估計到2012年會有更多企業做出減員方面調整。」邵建明如此表示。

廣州社會科學院科研處處長彭澎評論：目前企業的減員調整還處於「主動調整階段」，但如果調控政策不放鬆的情況下，到今年五六月份，極有可能出現「被動調整」的情況，即裁員潮屆時將真正來臨。

「2008年沒有出現的裁員潮很有可能在2012年出現。」彭澎說，「2008年底一些公司都把裁員方案做好了，只是還沒等到實施，歐美金融危機就解救了他們。如果2012年出現大規模裁員潮，屆時的房地產行業就不是簡單的調整，而是一次真正的‘大變局’。」

高端人才流失

裁員風聲驟起之際，對房地產行業人才流失無疑起著推波助瀾的作用，從業人員開始對自己的前景表示擔憂。廣州某上市房企的一位中層職員表示：「已經開始尋找後路，預備今年初辭職另謀出路。」

同時，行業外的人才也開始對房地產進行重新定位和思索。廣州市某知名高校的一位MBA在校學生李毅（化名）原本就職於工程類跨國企業，與房地產業關係密切。但在談及轉行之時，他卻表示願意轉向金融業而不是房地產企業。「房地產企業的前景看不明白，怕過去之後沒有保障。」

更讓企業主們揪心的，恐怕是高管人才的頻繁流失。據悉，目前房地產行業中各企業之間薪酬參差不齊，隨著同行交流日益頻繁，成為核心人員流動的主要原因。同時，與房地產相關的金融行業快速發展，且平均薪酬高於房地產，成為吸納地產高管的全新戰略高地。

金科股份1月9日公告，公司董事會副主席、執行總裁羅利成先生因工作原因書面申請辭去公司執行總裁職務，但仍擔任公司董事會副主席。

放在金地集團、萬科、保利地產等房地產巨頭高管頻繁離職的背後，羅利成的離職已經不再受到媒體的追捧和關注。種種跡象顯示，房地產行業已經習慣了高端管理人才的流失和變動。

「從某種程度上看，這一輪房地產行業的人事變動早在萬科高管離職時就已經流露出端倪了。」彭澎指出，萬科在房地產行業內部往往有風向標的意義，而它的高管團隊中幾個核心人員的相繼離開，到後來不斷有其他公司爆出高管辭職的消息，都說明行業已經在發生某些深刻變革。

「其實我們公司很多項目和部門都缺人手。」總部在深圳的一家房地產上市公司相關人士評論，「目前的現實不是公司主動炒人，而是好多人主動炒公司，沒等到公司裁員，人就自己走了。」

據悉，由於收入與業績密切掛鉤，房地產調整時期，從業人員的薪酬水平將受明顯衝擊，而這也是促成部分人員離開的導火索。「預計2011年年終獎不是很樂觀。」上述人士稱。

為了穩定核心團隊，不少企業不得不盡快出台股權激勵方式。去年底，保利地產公布了其股權激勵方案，成為繼萬科、金地之後，又一家推出股權激勵方案的A股標桿房企。

該份股權激勵計畫的行權業績條件為：三個行權期的加權淨資產收益率（ROE）較授權所在年度增長率分別不低於14%、14.5%和15%；包括行權期年度在內的近三個會計年度淨利潤年複合增長率均不低於21%。

相對於保利地產的過往業績，該份計畫的行權條件算不上苛刻，甚至可以稱作相對寬鬆。據悉，保利地產計畫激勵的對象包括公司董事、高級管理人員及對公司經營業績和持續發展有直接影響的管理骨幹和技術骨幹，總人數179人，佔公司員工總數的1.56%。

有分析人士評論：保利地產此次推出的股權激勵，主要覆蓋了核心管理人員，且行權有效期長，在房地產行業過冬時期，對於穩定核心骨幹人員具有相當的吸引力。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)