三大证据:地产开发商快要休克了!(组图)

2018-11-08 10:00 作者:叶檀 桌面版 正體 0
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【看中国2018年11月8日讯】国内现在的土地市场,就是两三年后的房地产市场。

2018年,土拍市场寒意阵阵,成交面积、土地溢价率迅速下降,土地流拍事件频繁发生。所以说,别看现在楼市冷清,两三年后楼市可能会更冷清。

其实,这一轮楼市调控从2016年就开始了,但是这丝毫没阻挡开发商对土地的热情。

2017年,各类房企仍然疯抢土地,积极囤房,土地溢价率仍然可以高达200%,甚至300%,土地的楼面价格大幅高于周边房价。北京等一线城市土地价格贵,一家房企吃不下?没关系,两个房企联合起来,共同拿下,总之不能放过一块儿土地,能多拿地就多拿地。

开发商对土地这么热情,楼面价格比周边房价高40%,然后让大家冷静看待楼市,根本行不通。这种热情直接影响着楼市,由于存在时滞,市场对楼市的狂热一直持续到了2018年年中。

2018年初,土地市场就开始悄悄的转冷,到三季度已经非常明显。前三季度,20家品牌房企拿地面积同比下降20.9%,拿地金额同比下降27.8%;土地溢价率也一直下降,三季度住宅土地溢价率仅为11%,零溢价成交的土地明显增多。

更严峻的是,流拍的土地也越来越多,甚至比2014年的情况更严重。

中国房地产市场的黄昏已经临近……
中国房地产市场的黄昏已经临近……(图片来源:ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images)

据统计,截止到9月底,住宅用地流拍数量高达951宗,同比增长37.63%;流拍土地面积合计4189万平方米,同比增长111.43%,起始总额2130亿元,同比增长487.72%。

河南住宅用地流拍数量超过100宗,山东、安徽也分别超过80宗和70宗,青海、天津、宁夏土地流拍数量同比分别增长900%、600%和400%。

土地是面粉,房子是面包,土地储备规模就是房企未来规模,为何突然之间,土地市场就进入寒冬了呢?

1、房企不拿地也能活个六七年

大型房企土地储备已经差不多了,未来几年开发有保障,不拿地也能活。

国盛证券对58家房企的统计数据显示,截止2017年,他们总的土地储备面积为18.63亿平方米,前五名分别是恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产和万科,土地储备建筑面积均超过了1亿平方米,尤其是恒大和碧桂园,超过了2亿平方米。

2017年,国内土地储备面积最多的前五名地产商
2017年,国内土地储备面积最多的前五名地产商(资料来源:Wind)

一二线城市是调控最严厉,“房住不炒”理念贯彻最彻底的地区,现在调控效果也已经出现:深圳价量齐跌、上海和北京也大降温,其他二线城市也遇冷。

但是,房企未来仍然看好这些地区,一二线城市,京津冀、长三角和珠三角三大核心城市群仍然是它们土地布局的主战场,土地成交溢价率也普遍高于三线城市。

房企土地的平均去化周期达到6.87年,像泛海控股、华侨城等房企,去化周期高达20年。即便2018年不拿一块儿地,现有的土地储备也够开发商忙个六七年的了。

有了土地储备,房企都不拿地了吗?当然不是,这只是底线,哪家房企还嫌地多啊。况且,现在我们前十房企市占率才23%,美日等成熟市场高达40%,房企未来没有土地储备,没有规模,就只能被并购。

2、前两年融资策略失误 现在到还债时刻

房地产行业对融资依赖非常大,资金链管理玩的好,杠杆玩儿的溜,房企发展的也就好。

不拿地,土地市场冷清,主要还是房企没钱,前两年的融资策略出现问题,现在进入偿债期,资金压力大。

2015年,美联储还没开始加息,利率处于低位,再加上公司债发行放松监管,市场环境相当不错,国内房企拼命融资。开发商趁环境好多发债没错,错就错在债券期限太短,没有多发一些5年期的债,债券期限大量集中在2-3年,现在就到了还债时间。

房企还有个“毛病”,就是为了图便宜,喜欢借短期债,这导致未来一两年房企到期债务占比高达62%。

短期债务压力大,融资渠道又没放松。

虽然6月份中国的货币政策基调转向,由“去杠杆”转变为“稳杠杆”,但是在“房住不炒”的理念下,政策是诱导资金进入中小企业和民营企业,特别限制资金流入房地产市场。

无论是贷款、发债、还是其他形式的募资,都行不通。货币政策基调转向之前,非常多房企都发债失败,转向之后,房企发债仍然困难,某头部房企发债就差点儿失败。

3、“融资骗局”玩儿不下去了!

土地市场遇冷,最直接的因素就是,开发商的“融资骗局”玩儿不下去了。

我们一直采用期房制度,房子还没造出来,就开始卖房子,这带来不少问题,比如规划面积和实际面积不一样等等。但是,这对开发商来说是好事儿。

这个时间差,开发商玩儿好了,就能实现跨越式发展,玩儿砸了就留下烂尾楼,“旁氏骗局”被戳破。

大家是怎么理解高周转的?多拿地,快开发,快回款,快交房,一个完整的循环,对吧。

很遗憾,开发商不是这样理解的,他们理解的是,多拿地、快开工、快开盘,快回款、慢施工。然后,用回款资金再去拿更多的地,不停的循环。

注意,开发商的高周转,最主要的目的是,拿地,赶紧回款,开工25%达到回款条件后,施工就停滞了。

对此,有三个证据:

1.2016年,期房和现房销售面积比为3.1倍,但是2018年上半年就上升到了4.5倍,这说明开发商更热衷卖期房了,现房更消耗资金,开发商根本不愿意卖现房。

2.2018年以来,房屋的施工面积稳步增长,由1.5%增长至3.9%,但是房地产开发投资完成额一直减少。

房地产商房屋施工的多,但完工的少
房地产商房屋施工的多,但完工的少(资料来源:Wind)
房地产商房屋新开工的多,但竣工的少
房地产商房屋新开工的多,但竣工的少(资料来源:Wind)

3.2018年以来,中国房屋新开工面积增速不断上升,由年初的个位数上升至9月份的16.4%,但是房屋竣工面积一直负增长。新开工面积加速增长,竣工面积一直大幅减少。

开发商这种行为也是迫不得已,融资渠道都限死后,只能加速回款自己“造血”,冒着留下大片烂尾楼的风险,走这一步险棋。

签了预售合同,开发商半年后或一年后是必须要交房的,只不过把施工资金使用时间往后延迟了半年或一年,但早晚都得把房子建好,否则要赔偿或吃官司。现在,房企差不多也是时候加快施工,赶施工进度了。

房企这种玩法儿,监管层会看不到?都是内行,谁都别骗谁。

为了防止大面积烂尾楼出现,9月份以来,广东、合肥等地陆续出台政策,要求现房销售或者提高预售门槛,就是打破房企“”融资骗局“”关键链条。

现在知道土地市场为啥冷了吧?融资环境和楼市调控政策都没有放松,未来楼市前景仍然不明朗,况且现在屯的土地已经足够开发六七年了,差不多够了。当然,更直接的是,监管层“实质性”逐步取消预售制,房企高周转“融资骗局”玩儿不下去了。

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