嚴重信號:明星城市杭州房價房租齊殺跌!(組圖)

2018-10-25 08:30 作者:葉檀 桌面版 简体 1
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房地產曾經的明星城市杭州房價房租齊殺跌,意味著什麼?
曾經的房地產明星城市杭州的房價房租齊殺跌,意味著什麼?(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年10月25日訊】又一家長租公寓運營商「寓見」爆倉。

10月17日,多位寓見房東和租客表示,無法聯繫到工作人員,並且部分房東被拖欠1個月租金,大量租客面臨被房東趕走的窘境。

又一家長租公寓資金鏈面臨斷裂。而這,距離8月杭州鼎家爆雷才僅僅只有兩個月……金九銀十退潮,開發商裁員,中介降薪,樓市迎來租房末路。

鼎家爆雷之後,杭州租賃市場回調。一、二手房價格量價齊跌,傳導到了租房市場。

1、杭州房租大回調

9月以來,杭州租房市場遭遇價格和成交量雙殺。

根據《錢報杭州房產》報導,靜女士在杭州天目山路與古墩路交叉口附近有套兩室兩廳的房子,正好租約到期。為了省心,她決定不找租客,交給中介公司託管。9月底,靜女士跑了好幾家中介公司諮詢房屋託管,談收租價格。

一家收房力度很大的中介拒絕了靜女士,另一家中介愛上租對於靜女士3800元一個月的報價,審批沒有通過。

與上半年杭州租房市場相比,簡直是冰火兩重天。

靜女士鄰居家的房子上半年託管給中介,最後愛上租以4000元一個月的價格簽下3年租金合同,並承諾月租金每年漲3%,還給房子進行簡單裝修改造。可現在,中介表示,房東普遍願意降價,月租金平均下調200到300元不等。

杭州房租下滑最明顯的是丁橋、三墩、城東新城這三個片區。三墩一帶,8月的套均月租金大約在5000元,到9月降到4500元,丁橋也差不多,之前套均月租金大約是4000元,現在回調到3000多元,三個板塊月均租金下降500元。

從需求端來看,這幾個板塊房租回調一是因為城東新城大開發,存量房源沒減少,2018年大批新盤交付,其中一部分進入租房市場,供給大增,租金下降。

2017年,因為大規模拆遷,帶來了大量過渡租房家庭。租住在城中村的租客,大批量轉向正規租賃房。當時三墩、丁橋一帶承接了這部分因拆遷出現的客源,租金出現大漲。

2018下半年,杭州租房需求明顯減弱。

從供給端來看,2018上半年,杭州形勢一片大好,很多房東寧願房子閑置也不出租。7月之後,行情急轉直下,房子越來越難賣,不少房東轉售為租。根據當地中介數據,4、5月份杭州市區二手房月成交量達到上萬套,最近兩個月,萎縮到三四千套。

杭州各區9月份掛牌均價對比
杭州各區9月份掛牌均價對比(數據來源:克爾瑞)

另外,長租公寓不斷提高報價,透支了租金的漲幅。8月有關部門集中約談長租公寓企業,鼎家高價收房導致資金鏈斷裂。目前杭州當地最大的兩家租賃運營商停止了收房。

租金下跌,運營商高價收房,必定收一套虧一套。

2、土地成交創一年新低 溢價率四連跌

根據杭州國土資源局數據,2018年9月土拍繼續縮量。主城區斷供,全市共出讓土地25宗,出讓面積39.2萬平米,出讓金額25.9億,創下近一年新低。

曾經意氣風發的房企,迅速改變拿地策略。

9月杭州成交的25宗地塊,18宗為底價成交,剔除2塊加油站用地後,平均溢價率為2.44%。根據杭州國土資源局土地掛牌公告顯示,預計10月掛牌土地量36.8萬平米,供地繼續下降。

9月27日,臨安成交三宗涉宅地塊,全部底價成交。其中高新技術單元兩宗商住地塊位於青山湖科技城,均由綠地以6540元/平方米的樓面價競得,也是綠地首進臨安。

青山湖科技城在售新房高層均價在15000元/平方米,這兩宗地塊的保本房價大約13000元/平米。太湖源鎮青雲村郜村地塊,4月24日流拍,在9月27日再次掛牌,最終由臨安本土房企榮上抄底拿地。

杭州二手房成交已經十分清淡。杭州住建委數據顯示,二手房成交在5月達到高峰,之後持續下跌,9月杭州二手房成交套數2554套,僅高於2018年2月的成交量。

掛牌量也隨著市場降溫,大幅調低。諸葛找房數據顯示,9月份杭州二手房掛牌價為38328元/平米,環比下跌1.2%,9月掛牌量環比下降25%。

3、租金同比連跌六月

在全國範圍,上海依舊是租賃用地投放第一城。

2018年第三季度,全國範圍內租賃土地僅投放6塊,上海佔據5塊,樓板均價5598元/平米,略高於一、二季度,租賃用地通常是定向供給,且底價成交。上海以37幅地塊,200萬平米的總建面位列全國第一。

截止2018年9月全國各城市純租賃用地投放總匯
截止2018年9月全國各城市純租賃用地投放總匯(數據來源:克爾瑞)

但是,根據房協的全國租賃交易價格指數表顯示,租金連續六個月同比下跌。克爾瑞的數據顯示,三季度以來監測的35個城市中,有23個城市租金數據下跌,濟南、長沙、廈門三個城市租賃價格指數跌幅居前。從城市等級來看,一線城市三季度租金整體穩定,平均上漲0.78%,二線城市三季度租金下跌0.06%。

上一次爆雷的鼎家在杭州,這一次的寓見資金鏈困境,在上海,都是前期租金價格漲幅居前的城市。

租賃企業直接破壞了城市的租賃生態,本來房客明明有低價房源可住,卻被租賃企業高價收走,以租金貸的形式返租給客戶,優質的租賃企業收不到房源,沒有租客,最終提前離場。

資本扎堆進入,劣幣驅逐良幣,隱性長租公寓地雷在上海、杭州、南京等一二線熱門城市越來越多。

最終結果可能是,無人敢租,房租下跌,房價房租雙雙殺跌,樓市壓艙石沒了。

長租公寓運營商的資金鏈和盈利問題,會日趨惡化。

對於小規模的房企,通常選擇整租模式,將項目整體對外出租,收取固定租金。這樣的優勢在於收入穩定、管理簡單、額外投入少,房企享受成熟運營商的資產升值紅利。

壞處在於,通常整租合同要持續10年以上,項目流動性差,以至於北京萬科乾脆一次性收取十年房租,被監管部門叫停。

自建立團隊的房企,可以利用自身資金和資源優勢,切入租賃市場。不僅可以提升項目估值,還可以積累運營經驗,為房企多元化布局打基礎。相比公寓運營商,房企自建團隊週期長,投入大,短期盈利很難,會加劇現金流困難。

於是,有房企選擇合資模式,成立專門團隊和運營商對接。雙方持股,運營商效率比較高,相比自建團隊,房企能藉助專業運營商進行擴張,通常在一兩年後,房企會努力脫離運營商獨立運作,優質租賃企業不太願意接受這種模式。

等大部分住房租賃企業爆倉和淘汰之後,租客們可能就租不到便宜、地理位置又可以接受的住房了。只剩下三條路,一是共有產權房,二是商品房,三是帶有國企央企背景的開發商,建造的租賃住房。共同點在於,價格都不低。

業主維權,萬科給退款;租客維權,能有這樣的待遇麼?

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