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中國樓市將面臨更大困難

2013-04-04 09:28 作者:易憲容 桌面版 简体 2
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無論是從中國官方數據還是從來自民間的數據看,近期中國住房價格上漲又成了突出問題。

中國國家統計局的數據顯示,今年2月份,北京等四個指標性一線城市的房價漲幅急速擴大並領跑全國,其中,北京和廣州按月上漲3.1%,成交量暴增,樓市再次出現失控的跡象。

中國指數研究院的統計數據顯示,今年3月,全國100個城市住宅均價同比上漲3.90%,北京等十大城市住宅均價同比上漲6.05%。房價處於高位時又突然上漲,可見問題有多大,而且這種跡象已向全國蔓延。

前兩個月全國的住房銷售及住房開發投資都出現快速增長,也就是說,中國國內經過兩三年的房地產宏觀調控,不僅沒有擠出吹得巨大的房地產泡沫,房地產泡沫反而越吹越大。房地產泡沫破滅將成為未來中國經濟增長的最大風險。

對於中國房地產市場的巨大泡沫,政府是如何認識的呢?一方面,政府看到了當前住房市場上的投資投機炒作行為將給中國經濟帶來的風險,認為要全面遏制住房投機投資。

但另一方面,從政府「穩增長」的政策來看,或許並不想真正地擠出當前這個巨大的房地產泡沫,這不僅表現為「國五條」出臺倉促而這些政策基本上沒有新的內容,而且新一屆政府的所有開局動作尚未觸及房地產宏觀調控的關鍵問題,市場現在還無法知道換屆之後的中央及地方政府對擠出當前房地產市場的泡沫有什麼明確的政策思路。

可以看到,在2月20日國務院常務會議上確定的五項加強房地產市場調控的政策措施,以及趕在全國「兩會」召開前倉促出臺的所謂「國五條」執行細則,表面的目的是要穩定市場預期,遏制房地產價格上漲,但在沒有配套措施和具體操作細則的情況下,這些政策匆匆推出,效果只能是南轅北轍,特別是出售二手房徵收20%的住房交易所得稅,更是引導各大城市恐慌性投機需求湧入,甚至引發不少地方的離婚潮,市場各種怪異現象頻出。

如果政府不對這些政策進行認真的反思,今年房地產市場的宏觀調控將面臨很大的困難。當前各地方政府出臺的「國五條」執行細則可以說明,各地方政府正在通過各種方式化解中央政策,弱化基本政策的效應,比如對市場認為最嚴厲的住房交易所得稅的徵收,地方基本上是採取不實行的對策。

雖然「國五條」是上一屆政府制定的,但是真正執行與落實則要本屆政府作出努力。眼下,中央一再重申遏制住房投機投資,但政府各職能部門卻僅僅是選擇性地使用這些調控工具,甚至不使用最有效的經濟槓桿工具,反而推出與政府行政干預有關的住房限購限價政策。

可以說,這些政策對遏制住房投機投資所起到的作用是極其有限的,這不僅因為有權有勢者不僅可以辦理更多的身份證,還因為住房信息沒有聯網,住房炒作風可不受限制地遍佈全國,這些情況綜合在一起,必然導致越是進行房地產宏觀調控,房價越是往上漲。這也從某種角度說明,中國房地產的調控政策仍然在前10年的思路上徘徊。

對當前的房地產市場進行宏觀調控,其宗旨與目標是要遏制住房市場投機投資,是要讓一個以投資投機為主導的市場轉型為一個以消費為主導的市場,並以此把居民住房消費的需求真正釋放出來。

但是從「國五條」出臺的方式與程序、原則與內容等方面來看,如果新一屆政府不能夠對其進行全面反思,並在這一基礎上讓整個國內房地產市場的宏觀調控政策有根本性的轉變,那麼「國五條」要達到讓國內房地產市場真正轉型為一個以消費為主導的市場,讓絕大多數居民的住房消費需求釋放出來,並非易事。

我們可以看到,「國五條」與早幾年的房地產宏觀調控政策相比,不僅在內容上沒有多少新意,而且政策的出臺方式也如出一轍。無論是差別化的信貸政策,還是徵收20%住房交易所得稅,這些被理解為最嚴厲的房地產宏觀調控政策,其實根本就沒有增添新的內容,它們不過是原有政策的重申。

市場會對徵收20%住房交易所得稅反映如此強烈,原因在於早幾年政府刻意不按20%的比例徵收該稅,而且也沒有誰真正按此比例繳稅,現在要求徵收當然沒有一個交易者會滿意,何況地方政府已採取消極的方式將此政策化解掉了。

從「國五條」出臺的方式來看,還是沿襲了前10年的老路,即「國五條」作為一項涉及國內每一個民眾利益的重大政策,不是通過廣泛的公共決策的方式來制定,沒有通過這種方式來平衡各階層民眾的利益關係,而仍然是由少數政府職能部門拍板決定。

這樣的政策出臺方式無法體現政策的公共性,從而為實施執行該政策增加了很多困難,而且這樣的方式更有可能為少數政府職能部門將其私利制度化創造條件。

新一屆政府的施政目標是要推動中國社會的公正性,如果說房地產的重大制度安排不能夠通過公共決策的方式來進行,那麼房地產市場的宏觀調控政策要保證推進社會公正性是根本不可能的。同時,這樣的政策也有可能不會真正關照絕大多數人的利益。

從「國五條」的內容來看,本來針對遏制住房投資投機,發達市場經濟中有成熟且行之有效的經濟槓桿,比如信貸政策及稅收政策,但「國五條」偏偏不讓政府對市場干預過多的限購限價政策退出,反而進一步強化。

中國近幾年的調控經驗表明,只要住房的賺錢功能不去除,限購限價政策所起的作用是非常有限的,投機投資者早就有了化解的辦法,只不過增加些許成本而已。可以說,強化限購限價政策是造成最近國內住房市場恐慌性需求湧入的重要原因。因為只要購買住房是有利可圖的,只要住房交易的賺錢功能存在,那麼住房投資投機者就能夠通過不同的方式來破解這樣的限制。

北京為何突然出現一個與限購政策相關的巨大產業鏈,很大程度上就是與破解政府住房限購令有關。至於一些地方政府的住房限價責任制,即房價上漲與GDP掛鉤,更可成為地方自編自演的兒戲。

「國五條」宏觀調控表面上的宗旨是堅決抑制房地產市場投機投資炒作,鼓勵住房消費需求,並希望住房市場性質出現根本性轉變。不過,要讓國內住房市場真正轉向以消費為主導的市場,就得去除住房市場上過度的賺錢功能。

對此,政府希望通過限購、信貸政策及稅收政策來實現。如果不通過有效的經濟槓桿,僅依靠行政的限購政策所能起到的作用很小。即便是「國五條」所強調的經濟槓桿,比如信貸政策及稅收政策,在事前、事中及事後的限制力度也是十分有限的。

因為「國五條」假定購房者購買第一套住房及第二套住房只是用作消費而不會用作投資,實際上,這種假定根本不成立。只要購買住房可以輕而易舉地賺錢,購買一套住房同樣可用作投資,只不過其槓桿率低一些而已,更不用說第二套住房了。

另外,雖然說只有通過嚴格的事中及事後的稅收限制,才能夠把住房的投資投機與消費區分開來,但「國五條」中關於這方面的內容顯得有些無力,即使早幾年就該實現的徵收20%住房交易所得稅政策都是含糊其辭,這樣要去除住房的過度賺錢功能,讓投機投資退出房地產市場是根本不可能的。

正因為「國五條」沒有認識到去除住房過分的賺錢功能以及住房市場性質轉型對遏制住房投資投機的重要性,所以面對當前的高房價,政府仍然希望從供求關係入手穩定房價,以為增加住房供給就可以讓過高的房價趨於穩定或回歸理性。

目前的政策僅是假定當前住房市場是一個以消費為主導的市場,可實際上,當前的住房市場仍然是一個以投機投資為主導的市場。由於兩個市場的性質、定價基礎、價格運行機制及供求關係完全不一樣,「國五條」希望用解決住房消費市場問題的方法來化解當前國內住房市場的矛盾,根本起不到作用。

如果說國內住房市場不從性質上發生轉變,仍然是投機盛行,住房造得再多也解決不了供求問題。

面對這樣一種形勢,不僅房地產宏觀調控將面臨更大的困難,房地產市場所面臨的風險也會越來越高。試想,吹得巨大的房地產泡沫如果沒有被擠出,當前房價還大漲,那麼房地產市場積聚的風險豈不是更大?在這種情況下,政府要讓房地產市場轉型就更加困難了。


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