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牛刀:從2013年開始中國房地產創富潮結束(圖)

作者:牛刀  2013-03-28 11:50 桌面版 简体 打賞 4
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儘管中國的改革開放從1980年就開始,但是,中國的第一輪財富的大爆發是與美元指數上線時一同起步的,這不僅僅只是一個歷史的巧合,更不完全是一個偶然,而在內涵上是一種歷史的必然。起碼我是這樣認為的。實際上美元指數建立時間比較早,但是,因為科技水平的問題,一直沒有上線。當時的華爾街,有很多黃馬甲承擔的是為投資人進行交易的職責,因為當時還沒有網路,交易所的交易由交易員來完成。電子技術的發展,使華爾街出現電子顯示屏,才促使了美元指數在1985年上線,按照美國的財年來算,應該是1986年2月4日。這一歷史性的時刻,決定了人類經濟生活發生巨變。這是經濟上的一個小拐點,不是大的變局。

這個時候,中國最熱鬧的是每年兩次的廣交會,人山人海,非常繁華,世所罕見。廣交會在中國從1957年就開始舉辦,被稱為中國商品交易會,後因為老毛反對封資修被絞殺。我國設立深圳特區後,隨著對外交易的進一步活躍,廣交會開始重新開鑼。鄧小平對中國有貢獻嗎?有,這個就是,不僅活躍了經濟,而且,由此產生了中國的第一批富豪階層。那時,只要在廣交會拿到那怕是一個小訂單都能發大財。珠三角從此成為新中國第一批富人的誕生地,也成為全國很多內地省份嚮往的地方,從此,開始了中國歷史上第三次人口大遷徙,湖南、湖北、江西、安徽、四川、山東等省開始了蔚為壯觀的前往南方的打工潮,催生了一輪經濟的繁榮。可以說,那個時候,珠三角遍地黃金,很多移民找到一把金鑰匙,落地生根,成為一代新貴,到處是創富的傳奇。這個機會可以說是千載難逢。

但是,花開總有花落時。經濟的發展必然帶來思想的活躍,因為世界的窗口一但打開,新的思想新的思維新的方法頓時湧進中國,用當時官方的話來說那就是,打開窗戶把蚊子蒼蠅都放進來了,那時,誰也不知道,官方的「蚊子蒼蠅」究為何物,因為鍍金時代大家都在賺錢,沒有人會考慮很多。但是,不幸的是,因為經濟的發展當時中國發生了通脹,這一次是中國改革開放發生的第二次通脹,第一次通脹是在80年代初期發生的,因為當時中國商品短缺,一遇到進口商品大家都去哄搶,當時,匯率是管制的,沒有人有外匯,只有外匯兌換券,在黑市上都賣很高價錢,引發了商品價格的普遍上漲;這一次是通脹受害最大的是大學生,他們感受最深的就是學校食堂飯菜都漲價了,而很多人是窮人家的孩子,讀書本來就沒有錢,生活發生困難,怨氣頓生。那時,腐敗現象有一點滋生,不是很嚴重,兩極分化更沒有現在這麼嚴重,物價根本沒有出現過上漲,再說,前幾年,朱德元帥的孫子都因為犯事被槍斃了,當時,朱德元帥已故,康克清大姐忍痛割愛大義滅親,新聞出現在《人民日報》上。朱國華,1983年槍決,時住天津市和平區睦南道100號,其在此姦污女性三十人,時人目之為淫窟,臨刑前昂首挺胸,按其首而復抬之,觀者有言曰:「此真乃將門之後」。所以,那時,沒有多少高官之後敢胡作非為。但是,當時的大學中風傳一位高官子女開辦皮包公司為自己謀利,立馬要求反腐敗,把事情越鬧越大。恰恰在這時,柏林牆倒塌,東歐社會主義開始瓦解,給國內造成恐慌。在這裡,我覺得有必要交代一下背景,當時的德國被稱為東德西德,東西柏林只隔一堵牆,史稱為柏林牆,是二戰後留下來的產物。東柏林的統治者為了掩蓋經濟上的落後,對東德人民實行愚民政策,不斷講東德的經濟增長超過西德,人民生活水平比西德高,並且,編造假數據欺騙公眾,最著名的假數據就是勞動率水平在追趕西德,開始是東德只有西德的50%,逐年突破60%,在柏林牆倒塌前,東德統治者宣布勞動率水平是西德的80%,柏林牆一倒,真相大白,東德勞動率水平從來就沒有西德的30%。所謂社會主義獨裁國家,一貫是作假的。這和現在中國一樣,將GDP拉的高高,將CPI降得低低,手法都是一樣,作假。

中國在經歷了一場曠古未有的大災難後,開始了經濟上的治理整頓,第一輪財富高潮逐步退潮,不過一直持續到2008年,才消滅了一批當時的小老闆們,一場由美國次貸危機下來,很多人血本賠光。這是後話。再講第一波財富浪潮退潮後,中國出了一位朱鎔基,逐步建立起來了中國的資本市場,也就是在深滬兩地設立證券交易所,開始募集股東,籌備上市。這樣,才迎來第二輪財富高潮。不過,當時很多人自己錯失了這個機會。當時在深圳流傳這樣一個股市,一個公司老闆找到他的老鄉,拿出一張叫做股票的花花綠綠的紙,上面蓋著深圳證券交易所的公章,要求他出十萬元錢入股,不斷的告訴他這是原始股,這件事情的好處,以後可以憑這張紙享受公司分紅,可以分到多少多少,這個老鄉問老闆:「你如果跑路了,我找誰去?我還不知道你這個人嗎,四處欠債」。老闆回答說:「這裡蓋了公章,他們就在蔡屋圍,是國家的,他們跑不了」。這樣好說歹說,這個老鄉終於跑到銀行取出10萬現鈔,買下這張紙,心裏老大不痛快。隨後,兩人一起喝酒,喝到深更半夜,分手後,老鄉來到香蜜湖邊,心裏始終不痛快,老子十萬塊換你這張鬼紙,這下虧大了,就當被他騙了一回。想著想著,加上酒也喝多了,把這張鬼紙揉成一團,扔進了香蜜湖。心裏憤憤的說:鬼才相信這個好事。

半年後,深圳股市開鑼。這個股票暴漲,其實,就是一隻養雞股,只因為這個企業養的雞銷往香港,受到香港投資人的熱捧,股價漲到68元人民幣。這個老闆突然想起這個老鄉,滿世界找,終於在一家香蜜湖傍邊的餐館找到這個老鄉,讓他將股票拿去兌現。這個老鄉聽完後一直在傻眼,很久很久才呆呆的說了一句話:一棟銀湖別墅不見了。從此發傻,一直到現在。當時只要買到原始股,所有人都發大財,一輩子不用操心吃喝。而現在的中國股市,大家已經看見,已經成為權貴們的財富絞肉機,弄的所有散戶大多數虧錢。這是中國資本市場的必然結果,本質原因就不用我多說啦。

再來看看被我們稱為第三次財富潮,也就是地產狂潮。我可以這麼說,除了2007年以前的買家外,大家全體都是輸家。什麼原因,大家都知道,你買的房子即使名義價格上漲,也遠遠趕不上貨幣貶值的速度,不懂此理者當然大有人在,不過都屬於欺騙買房人而已。有個網友算了一筆賬,怎麼算怎麼是虧。

假設已有一套房,現在再以1萬元/平米,投資一套總價100萬元的新房,假設3年後房價漲到120萬元再出售,扣除資金成本、利息、稅費,自己還能剩多少純利潤?

首先,買房人需要支付6成首付,即60萬元。另外40萬元,申請商業貸款,貸30年,貸款利率為基準利率6.55%的1.1倍,即7.205%,按等額本息法,每月要還房貨2716.51元。前3年的利息成本,約為7萬元。

由於是第二套房,需要繳納房屋總價3%的契稅,即3萬元。帶電梯的房子,維修基金為120x100=1.2萬元。

根據以上數據,這套房3年後出售時,將要承擔的總成本(不含出售時的稅費)為7萬十3萬十1.2萬=11.2萬元。

假設這套房3年後以120萬元(雙方各自付稅)出售,買賣雙方還要繳稅費和中介費。若按差額20%徵個稅,個稅=(120萬-100萬)x20%=4萬元。營業稅=120萬x5.6%=6.72萬元。中介費=120萬x1.2%=1.44萬元。賣家要繳的稅費和中介費一共為12.16萬元。(假設買家是首套房,買家要繳納契稅120萬x1.5%二1.8萬元,還要繳納中介費120萬x2.4%=2.88萬元,買家一共要支付4.68萬元)。綜上所述,這套房的總投資成本及交易成本,累計為11.2萬+12.16萬=23.36萬元。

而這套房的賬面升值為:120萬-100萬元=20萬元。20萬-23.36萬=-3.36萬元。

算下來,100萬元買下這套房,3年後以120萬元出售,不僅不賺錢還虧了3.36萬元。

如果這60萬元不作為首付投入房地產投資,而拿來存銀行,收益有多少?部分銀行3年定期存款的利率為基準利率1.1倍,即4.675%,60萬元3年定期存款的利息=60萬元x4.675%x3,約等於8.4萬元。

那麼,是誰在賺錢呢?一是政府和銀行,在房產上不僅賺取土地出讓金還有大量的稅費,可以說佔到房價的60%左右;二是開發商,大家也看到,中國能夠上富豪榜的絕大多數是開發商,就知道他們享受壟斷的暴利,具體我就不說了;三是地方官員加大了灰色收入,比例大約佔房價的10%至25%,看區域和樓盤情況而定。炒房客有賺錢的,但是,大量的人已經跑不出來了,根本也無法盈利。

所以,這一輪所謂的財富潮實際上是官商勾結掠奪全民財富的結果,根本稱不上財富潮,反而將有些家庭財富搜刮一空,甚至他們的房貸必須要付出十幾年甚至幾十年的努力。最後是越來越多的需要住房的人更加買不起房子。這是本質,也是最後的結果。

至於國五條的推出,時機的選擇是多麼精妙,正是在美元上漲的同一天。為這個問題,我考慮了很久,聯想起北京上海一系列的炒作,其實都是為了國五條做出鋪墊。這次炒作北京房價上漲最早的人是賈康,身份是財政部稅務研究所所長。這就很奇怪了,我和賈康儘管不是很熟,但是,都是中國人,也都是在中國許多城市天天飛來飛去的人,少不了大家常見面,也一同在中央電視臺做過節目,印象中他並不是一個炒房客,也與他的身份不相符。那麼,他出面炒作房價上漲是不是有別的什麼目的?而且,他當時的炒作新聞在網上鋪天蓋地,一套房子一夜之間漲價70萬傳遍全國。

現在想起來,國務院要推出房地產新政,而且涉及的是稅收,一定要找到充分的理由,這個理由就是壓不住房價上漲,沒有辦法而為之。所以,輿論上一定要配合,而說不准賈康本身就是這次房地產稅收政策的制定層麵人物之一,也就是說他早就知道要推出這個政策,只是苦於找不到時機,但是,無論如何要趕在兩會開始之前,這樣賈康自然就是最合適的人選,由他出面炒作北京房價暴漲可信度一定很高,再配合房叔房姐的炒作可以形成一定的熱度,再順勢推出國五條,以及後續一系列政策,開發商和中介公司、炒房客都無話可說,一下把他們的嘴都封上了,讓開發商、中介公司和炒房客都啞口無言。真是一著妙棋。

事實上,當時,北京投機炒房也很嚴重。我的一個朋友是中南海衛士,在北京服役8年,也是北京戶口,居然有一群炒房客找到他,用他的身份去炒樓,給他不菲的費用,這種行為俗稱買「房票」。當他徵求我的意見是,我讓他一口回絕,不收炒房客的錢。這位衛士立馬回絕了。這件事可以看出有多少人在北京挖空心思炒樓。還有一個天津的朋友告訴我,天津的炒房客七八個人正在互相湊錢去北京炒樓。還有一個浙江的出口企業老闆,剛剛拿到一筆出口退稅的資金,往年都要用這筆資金進原材料以便保證生產,但是,現在生意不好,一大筆錢放在這兒很難辦,也準備去北京炒樓。就我一個人都知道周邊的這些事,可想而知,有多少人準備去北京炒樓。現在,徹底斷絕了他們念想。投機炒樓的風險無疑正在加劇。

那麼,展望未來,中國人的財富潮泛起在何處?要正確認識中國房價泡沫才能尋找到方向。因此,我們必須首先回答一個問題,那就是大家普遍關心的中國超發的貨幣去了哪裡?就如同中國的產能早已過剩一樣,中國的貨幣不僅效率低下,而且,出現大量過剩。房地產泡沫有多大,貨幣泡沫也有多大,不僅如此,貨幣在政府債務和黃金等貴金屬上,也已經流逝巨大。所以,人民幣在流通領域不是太多。這並是說,黃金和不動產具備吸收貨幣的功能,而是創造出來的貨幣沒有效率。截至2012年年末,中國的M2/GDP達到1.88創下新高。而同期美國的M2餘額為10.04萬億美元,截至2012年3季度,GDP為15.81萬億美元。這是什麼概念?等於是中國一塊錢的貨幣供應,只撬動了五毛錢的GDP;而美國,一美元拉動最少1.5美元的GDP。這就是效率的問題。中國貨幣再多也沒有用,因為都變成了死錢。從另一個數據也可以看出,中國勞動率的水平與美國相比,只等於十八分之一,也就是美國一個人創造的勞動價值相等於中國18個人創造的勞動價值,人口多又有什麼用?

貨幣多了,在匯率自由浮動的環境下,對美元產生的一定是天量的貶值。那麼,也就是說在未來的某一天人民幣自由兌換後,一切就會體現出來。換一句話來說,如果現在儲備美元,將來的收益就非常大,而且,遠比黃金更加便捷,不存在無法兌換的問題,因為美元才是全球永恆的硬通貨,起碼在20年之內不會改變,並不是其他國家不想改變,而是無法撼動美元的儲備貨幣地位。所以,將人民幣兌換成美元將成為長期投資的選擇,現在的6.2元也可能就是深圳當年的原始股,突然會翻幾倍甚至幾十倍。前蘇聯在解體前,一美元兌換2盧布直接跌倒20盧布,等於貶值了10倍。這個很能說明問題。中國的危機一旦爆發,最後的結果就是兌美元的貶值,而且,一定是天量的。

歷史的看,1980年興起的出口企業的創富潮在2008年就給滅掉了,很多人破產跑路才撿到一條命;1990年興起的股市創富潮在2011年給滅了,至今還有股民在6124點站崗;2013年開始,從2000年開始的房地產創富潮就要結束了,無數的家庭和私人投資者十幾二十年的財富也會給滅掉,來不及跑的已經跑不掉了。

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