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如何落實「只住不炒」?

2017-12-31 09:00 作者:易憲容 桌面版 简体 1
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【看中國2017年12月31日訊】無論是十九大報告,還是今年的中央經濟工作會議,都堅決要求「房子是用來住的,不是用來炒的」定位,以此定位為基礎來建立房地產市場健康發展的長效機制,實現全體人民住有所居的目標。這個市場定位不僅是當前房地產市場調整政策的指南或基本取向,也是未來中國房地產市場能夠得以健康持續發展的基礎。如果中國的房地產市場不能夠以此為基礎,那麼中國房地產市場能否走上持續發展健康之路是不確定的。

但是,當前要求「房子是用來住的,不是用來炒的」定位的核心是什麼?是多渠道的、多層次的住房供應體系嗎?是增加更多的住房供給嗎?是全面建立起中國式的住房租賃市場嗎?是限制居民購買的住房不能夠在短期內再交易嗎?是各種方式限制購買嗎……其實,這些都不是最為重要的問題,最為核心的問題是用信貸政策及稅收政策把住房的投資及消費區分開,在此基礎上對住房的投機炒作嚴格限制。只有這樣才能夠去除住房投機炒作賺錢功能。如果住房的投機炒作功能不去除,要中國住房市場真正回到它的本源或居住功能是不可能的。

按照一般的市場邏輯,住房的價格很高,根本上就是住房供給不足或住房供應短缺,只要增加住房的供給,就能夠化解住房供給不足的問題,就能夠讓過高的房價調整過來。但是,這只是針對住房僅是消費情況下而言。如果住房既可用於消費又可用於投資炒作時,以及住房的價格完全是由市場定價,在這種情況下,由於投資炒作者出的價永遠會高於一般消費者的出價,這個市場最後一定會成為以投機炒作為主導的市場。

而在以投機炒作為主導的市場,住房的價格不是由住房的供求多少的實質情況來決定,而是由投機炒作者的預期來決定。如果投機炒作者預期房價會上漲,再加上有很好的金融市場條件來支持,比如融資槓桿率高、市場利率水平低、市場融資獲得容易等,那麼住房供給增加多少都對房價影響不會太大。因為在預期房價上漲及金融市場條件便利時,投機炒作者購買需求可以是無限,他們可購買一套住房、也可購買二套、三套——十套及更多的住房。可見,在住房投機與消費沒有嚴格區分,並通過嚴格經濟槓桿對投機炒作進行限制時,增加住房供給並不能夠解決住房投機炒作需求增加問題。

發展住房租賃市場,對於解決居民基本居住條件當然是一條重要的途徑。特別是一線城市及二線熱點城市更是如此。比如歐洲一些國家就是這樣。但是要發展住房租賃市場來解決一線城市及二線城市居民住房條件緊張問題,不僅在於我們當前租賃住房市場有很多方面制度安排不足的問題,比如弱勢租房者的權利不能得到保護、租賃市場不規範、租賃住房供給相當不足等問題,

更重要的是在於有以下幾個方面的前提條件沒有建立起來,如果這些住房租賃市場的前提條件沒有建立起來,中國住房租賃市場要得以發展同樣是十分困難。第一個前提條件就是如何讓中國居民更願意租賃住房而不是購買住房。對於這點,就得真正回到住房市場「只住不炒」的市場定位上來,就得嚴格去除住房賺錢功能,如果不是這樣,住房租賃市場租金最優惠,居民更多的意願是購買住房而不是願意租賃住房。因為,購買住房不僅可能滿足其居住需求,也可以成為一種家庭重要投資工具。但是,就目前的房地產政策來說,在這方面政策還是沒有落地。僅是用信貸政策事前限制住房投機炒作者,而沒有在事中及事後對住房投機炒作進行限制。比如香港的住房租賃市場相當發達,但住房投資炒作同樣十分嚴重。

第二個前提條件是租房者的權利如何得到保護的問題。因為,租房者權利得到保護不僅在於租售同權的問題,這方面有些地方在提倡,更重要的是目前還沒有真正能夠保護弱勢的租房者權利的法律,沒有相應的組織及讓弱勢租賃者參與政策制定中的問題。如果沒有這些前提條件,租房者的權利要得到保護是不可能的,而租房者的權利不能得到保護,租賃市場要發展起來同樣是不容易的。

第三個前提條件,政府能否在土地政策、金融政策等方面鼓勵更多的企業進入房地產市場生產更多的租賃性住房。就目前住房租賃市場的情況來看,無論是銀行想做二房東,還是銀行對一些企業生產租賃性住房的融資支持,這樣方式要發展中國住房租賃市場肯定會是一個相當漫長的過程。因為,政府對住房租賃市場支持力度十分有限。所以,就目前中國住房租賃市場的發展情況來看,中央政府只能以試點方式進行。也就意味著中國住房租賃市場面臨的問題還是很多,如何來化解只能做一步看一步。

總之,如何來落實要求「房子是用來住的,不是用來炒的」市場定位,可採取的方式和現實的途徑可能會很多,但最為核心的概念是如何用經濟槓桿去除購買住房的賺錢功能,如果不是這樣,只是通過其他方式及途徑讓中國房地產市場回歸到居住功能是不可能的,甚至會適得其反。特別是政府官員決不可誤讀這精神實質性內容。


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