中國房地產真正的麻煩或許才剛剛開始……(圖)

【看中國2024年4月19日訊】自2021年中國房地產見頂後，首先滑坡的就是恆大。這家全球負債最多的房企現金流斷裂，在某種意義上打響了在國房地產整體下行的第一槍。

隨著這個市場的進一步發酵，碧桂園、萬科，相繼傳出現金流吃緊問題，過去提到這個行業存在的風險，人們更多指出了地產泡沫和房價的虛高，但到今天人們越來越發現，問題不僅僅出現在市場，問題還出自房企本身。

一直以來以穩健經營著稱的萬科，近期就出現經營壓力快速升高，風險被釋放到股票和債券市場中。

根據3月29日萬科發布的年報來看，2023年萬科營業收入同比減少7.56%，淨利潤則大減50%，去年萬科銷售額雖然還能以3761.2億位居行業第二，但規模已經回到2016年時期的水平。

早在2018年，王石就在萬科高喊「活下去」，隨後的幾年時間裏，萬科似乎也活得不錯，但橫向對比近年來萬科的負面話題，似乎也說明瞭這家房企最近幾年的不同尋常。

就在萬科發布2023年年報後，還順勢取消了連續31年的分紅，這是自萬科創辦以來，第二次不分紅。萬科1991年上市，當年沒有分紅，從1992年開始持續分紅，一直到2023年，這是萬科上市以來第二次沒有年度分紅。

公開資料顯示，萬科累計分紅1030億元，平均分紅率是33.3%，是歷年股權融資的2.8倍。如今萬科選擇不分紅，已經很能夠說明自身面臨的問題。

但萬科，也僅僅只是中國龐大房地產市場變化中的一個縮影。

相比萬科年報的準時，另一家房地產企業碧桂園年報遲遲未發，碧桂園聲明表示要收集更多信息以作出合適的會計估算，因此無法遵守上市規則3月31日前刊發，董事會會議也將延期，其碧桂園港股也已於4月2日起停牌。

這些都是地產開發商層面的影響，儘管看似波及範圍小，但地產開發商的問題，最終一定會影響並決定著消費者的購房計畫，從而進一步抑制地產銷售，最終可能還會導致房價持續下跌。

要知道，房地產在中國家庭資產結構中的佔比高達60%以上，大量普通家庭傾其半生將積蓄換成房子，而房價一旦下跌，那麼其直接結果就是家庭資產負債表衰退。

一個家庭決定首付貸款買房的那一刻，房貸的價值是按照當時的地產現價決定的，當房地產一旦開始下跌，房地產的實際價值縮水，但要還的房貸，卻絲毫沒有減少，在資產受到衝擊的情況下，普通家庭還要揹負巨額房債，這就是發生在日本身上的例子。

而在日本地產泡沫破滅時，其國際都市東京的房價下跌了50%以上，這如果發生在中國的一線城市，這樣的代價是難以想像的。

不同於日本的一夜崩潰，中國的房地產應該是軟著陸，而不是硬著陸，但就地產開發商而言，它們經得起軟著陸的緩慢下跌嗎？

這個問題實際上隱含了另一個問題：那就是地產開發商自身的泡沫。恆大持續的財務造假，最終導致2.43萬億的驚人負債，至今還歷歷在目……

另外，從碧桂園和恆大發生債務危機的過程來看，主要是三、四線城市的房產布局出現問題而造成的資金鏈斷裂，以致於無法償還借貸而面臨破除，所以比起消費能力更強的一、二線城市，三、四線城市的房地產市場危機更勝。

這背後還牽扯房地產開發商自身有多大程度上向市場及時反映了真實情況的問題。像恆大這種財報完全虛高超50%以上的開發商，對普通人來說，根本是看不清房地產的真實面貌。而房子本身，就是擊鼓傳花式的商品，到了今天接盤俠如果在三四線城市中找不到，那麼房子的價值就是鋼筋水泥，而不是一個溫馨的家。

根據紙面上的數據來看，南京今年2月新房房價同比下跌4.8%，合肥下跌1.2%，廈門下跌4.6%，鄭州下跌3.3%，這些城市還不算三、四線城市，但也在下跌，除了一線城市和天津杭州這樣的城市看起來房價在止跌回升之外，大部分的城市其實都在緩慢下跌。

寄希望房價一直上漲，這並不是一個健康的想法；哪怕是寄希望於房價保值，那也是不健康的想法，到今天，房價保值的代價就是蠶食國民的生活、消費為前提條件的，並不可取。

最重要的根本原因還在於，房地產之所以棘手，很大程度上是因為地產開發商的債務遠遠超過一般性規模，所以要想挽救，很難很難。

萬科股價在下跌，恆大和碧桂園自不必多說，那麼下一個又是誰呢？誰也說不准，中國房企最大的幾個開發商，無非就是萬科恆大碧桂園，一旦它們都真的陷入現金流危機之中，那麼真正的麻煩，或許才剛剛開始，而不是結束……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)