遍地爛尾樓怎麼辦？中南海籌劃一個「國家隊」(圖)

中南海經濟決策層正考慮建立全國性公司收購爛尾樓。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2024年4月17日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國房地產開發商陸續爆發債務危機，留下遍地爛尾樓，消息指中南海經濟決策層正考慮建立全國性公司收購爛尾樓。中國經濟前景不佳，樓市拖累經濟。

建立全國性公司收購爛尾樓？

根據中國大陸財新傳媒報導，中央政府正在考慮建立一個全國性的房地產平臺公司，負責收購各地爛尾樓，然後將其轉變為保障性住房。不過，這種方案也面臨財政資金等一連串挑戰。

據悉，該方案是日前訪問中國的美國財長耶倫（Janet Yellen）與中國國務院副總理何立峰會談結束後披露的，中國將採取「重大舉措」解決房地產問題。

報導說，所謂重大舉措，除了今年1月初推出的「城市房地產融資協調機制」（俗稱房地產「白名單」），也可能包括考慮借鑒日本經驗，建立一個全國性的房地產平臺公司，負責收購各地爛尾樓。這些購來的房子將被打造為保障性住房（社會住宅），對外出售或出租。

報導引述金融機構人士說，當前中國的房價仍處於下行通道，房價何時能見底還是未知數；「國家隊」此時如果能夠下場收購，一定程度上利於穩定房價。

這名人士並認為，相較於地方政府自行引入政府平臺公司或地方國資參與收購，會面臨由哪個主管部門定出規則或做出判斷、要接收哪些房企的建案等一系列問題，成立全國性平臺公司來運作，至少有統一的機構可以直接確定各項事宜。

不過，也有業內人士表示，這個全國性平臺公司一旦成立，介入收購爛尾樓將遭遇一連串挑戰，比如：錢從哪來、如何制定收購標準、後續如何運營收購來的房源，實務中又該如何把控好各環節中潛藏的道德風險等。

報導說，在「保交樓」的壓力之下，已有地方政府設立紓困平臺設法化解當地爛尾樓的風險。譬如深圳市政府已經成立深圳市安居建業投資運營有限公司，作為市屬平臺承接問題建案交付任務。

不過，有知情人士表示，深圳安居建業註冊資金不多，更多是透過「代建代管」的方式參與問題建案的開發建設，不太可能採用收並購模式。國資平臺的進場，主要是提供信用背書並撮合融資，這會讓債務機構的態度有所不同。截至2024年1月，深圳安居建業在當地已經盤活了15個建案，其中5個完成交付。

有關由政府「收購」爛尾樓轉作保障房的做法，今年以來在中國不乏有經濟學者呼應。

中國社科院金融研究所副所長張明日前在中國《財經》雜誌撰文，談如何化解房地產風險，其中建議，在三四線城市有到大量房屋賣不出去，同時也有大量保障性住房需求，可以考慮由地方政府出資設立基金，用較低價格從開發商手中收購過剩住房，將其轉變為保障性住房來滿足新市民居住需求。

他表示，考慮到地方政府財政資金大多捉襟見肘，這種住房基金的資金可由中央政府發行特別國債來提供。至於這種做法是否會引發尋租行為與道德風險，他認為可以透過引入市場化拍賣機制來解決，讓開發商根據政府的條件投標。

經濟前景堪憂 樓市依然疲軟

4月16日，中國國家統計局公布一季度經濟數據。數據顯示，全國「規模以上」工業增加值一季度同比增長6.1%，其中高技術製造業增加值增長7.5%；服務業增加值同比也增長5.0%；社會消費品零售總額120327億元，同比增長4.7%。

規模以上工業企業，指的是年主營業務收入達2000萬元以上工業法人單位。

專注統計學研究的旅美經濟學者程曉農對自由亞洲電臺表示，「共產黨制定的指標不能失敗，所以不管怎麼樣都會把它算出來，證明它是成功的。失敗的從來不公布，宣布的目標永遠是實現的，因此不能夠相信這個數據。」

他舉例，在工業生產方面，中國官方統計僅有「規模以上」企業的產值，「規模以上」的含義很大程度上是規模較大的企業，主要是國有企業。例如，石油化工、造船等：「只統計大企業，數據比較高一些。現在中國倒閉的不是大企業，而是小企業，在中國的統計方法都被排除掉了。」

同時中國國家統計局的數據顯示，作為經濟支柱產業的樓市依然疲軟，70城的二手住宅價格同比仍呈現下跌。中國的房地產開發投資已下降9.5%，全國新建商品房銷售面積同比下降19.4%。

另有數據顯示，中國3月份一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，二、三線城市同比分別下降2%和3.4%。而二手房銷售價格下滑幅度更大，一線城市同比下降7.3%，北、上、廣、深降幅在6.4%到8.6%之間；二、三線城市同比分別下降5.9%和5.7%。

路透社指出，儘管中國一季度經濟的官方數據增長強勁，但伴隨而來的3月份數據，特別是房地產投資、零售和工業產出等指標依然不振，進一步加劇了經濟所面臨的挑戰。

房地產還未觸底

此外，前所未有的房地產危機和大型集團（恆大、碧桂園、萬科等）的受挫，加劇了人們對這個長期佔中國GDP四分之一以上的行業的不信任。國際金融研究所(IIF)分析師吉恩．馬(Gene Ma)強調：「購房者仍然非常猶豫。」尤其是每平方米價格的下降，讓人們失去了購房興趣。

4月以來最令人矚目的房地產新聞是中國龍頭房企萬科陷入困境。不同於恆大，萬科是中國房企中的「好學生」，很早就預判風險，降低槓桿率，在寒潮來襲時沒有倒下。但持續的市場低迷，讓這家企業也開始求生。

3月28日，萬科發布2023年報顯示，去年淨利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。在利潤大幅減少的情況下，萬科集團管理層已集體降薪。

安邦智庫報告分析稱，「萬科、金地等‘優質’房企再次面臨‘爆雷’危機，碧桂園、恆大等出險房企‘躺平’的情況下，市場的出清還遠未實現。」這意味著中國房地產市場不僅軟著陸的「春天」未到，供需失衡的寒冬也遠沒有過去。對於房地產市場持續下行的長期性需要有充足的準備。

瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤3月在一場媒體會上表示，短期房地產市場還是面臨一定風險，瑞銀預測在上半年開工和銷售面積還會出現下跌。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)