萬科真會是中國房地產最後一顆「雷」嗎？(圖)

【看中國2024年4月19日訊】真想不到，在中國房地產界一顆顆大雷小雷頻頻引爆之際，一直高喊「活下去」、在房地產風雨飄搖中「堅挺」到第四個年頭的萬科，感覺也要挺不住了……

1.2萬億的債務，銷售業績大幅下滑，債務鏈困局凸顯，國際評級機構下調萬科評級至垃圾級，資本市場遭遇股債雙殺，煙臺百潤置業聯名10多家企業舉報高管偷稅漏稅、中飽私囊和轉移國有資產等違法行為，萬科濟南公司總經理肖勁被山東警方帶走調查，等等。萬科到底怎麼了？

一直以來的觀念裡，萬科是世界500強企業，深圳市國資委旗下優質企業深鐵為大股東，中國證券市場以及房地產最早的上市公司，長期保持中國房企前三名，一直以「中國房地產優等生」為標誌性形象，長期受到市場追捧。前些時還有消息，銀行界擬聯合為萬科籌集資金800億用於償還債務，大股東深鐵不久前也表示繼續支持萬科。

然而，更多的壞消息卻一個個接踵傳來，讓人猝不及防。以萬科長期以來在業界的形象和地位，人們深切感到，如果連萬科也守不住、也非得爆雷倒下的話，中國房地產界還有誰能挺得下去？

那麼，萬科真會是中國房地產最後一顆「雷」嗎？這個問題很尖銳，也很無奈。因為，在經歷了三年的房地產困局後，在眼瞅著一個個房企爆雷後，現在竟然可能輪到「優等生」萬科了，這讓人們一時難以接受。不久前剛剛開過的萬科2023年業績說明會上，郁亮還在表達堅持下去的信心和動作，然而，從市場面看，爆雷的可能性在增大。

這讓人想起了今年兩會上住建部長倪虹講的一段話：「對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。對於有損害群眾利益行為的，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價。」

倪虹並沒有說，這不包括萬科。而且必須說，如果萬科也爆雷，它一定不是最後一顆。之後，房地產領域可能還有更多的「雷」會爆。2024年，甚至2025年，中國房地產仍然不會消停，人們仍會一次次坐聽驚雷。

此話怎講？試想一下，中國房地產界的巨量債務究竟涉及到多少房企、多少銀行、多少債權人、多少融資機構、多少中介組織、多少地方政府？當恆大、碧桂園、融創乃至萬科這些房企們紛紛爆雷之際，那些關聯層面、關聯機構、關聯人能躲得過去嗎？他們各自在房企爆雷事件中分別應當承擔什麼責任？

咱真不相信，中國房地產的困局解除只會在房企範疇內推進。倪虹是住建部長，他當然強調的是房企問題，其他機構若犯事，當然輪不到他表態。那其他機構怎麼辦呢？

比如銀行，這麼多年來，銀行在預售制的框架內，搞了多少不合理、甚至有些過分的「預貸」行為？想想看，那些平頭百姓高額貸款買房，成了接盤俠，還要在拿到房子之前就提前還貸，其中部分人這兩年來在經濟低迷中失業，減薪，到頭來落了個「斷供、法拍」，這和銀行不合理的「預貸」行為沒有關係嗎？還有，動不動就給頭部房企們搞它個上千億的授信，它們的高昂債務和銀行的操作沒有關係嗎？這中間沒有什麼需要向社會公開一下的事情嗎？

比如地方政府，30年來，依賴土地財政從賣地中間獲取了超級地租收益，儘管給地方經濟的發展帶來了很大的支持，但不可避免地抬高了房價。包括土地出讓金和各項稅費在內，地方政府從房地產中間獲取的收益通常佔到房價的50%以上，這也成為房企和購房者債務高企的基礎原因。當房企因高額債務違約而紛紛爆雷的時候，地方政府能說與此沒有任何關係嗎？能輕鬆地在房地產市場上趁房價大幅下跌之際，殺個回馬槍低價收購低價房，用於保障房供給，同時還要像一位大專家所說的那樣，這樣做有沒有道德問題？在高房價引發的連鎖債務爆雷問題上，地方政府要不要嚴肅地承擔一定的歷史責任？要不要以若干合情合理的策略措施，來協助降低和化解債務風險？

這幾年來，房地產形勢一直比較低迷，為了化解困局，從中央到地方，各級政府下了很大功夫，出臺了上千個扶持政策，目的就是希望穩住房地產，希望穩妥處理債務等問題。然而，事實表明，以捂盤方式求得對中國房地產的穩定，這顯然是相當艱難的一件事情。因為，將近30年來，中國房地產積累的問題太多、太大，要麼不捅破這個大「泡泡」，慢慢化解，要麼就痛痛快快放開處理，長痛不如短痛。現在，國家顯然採取了後面的辦法，以快刀斬亂麻方式對恆大債務斷然處置，把房地產的最大「泡泡」給捅破了。

這樣做的結果，巨量債務問題的處置就不可能僅僅停留在房企一個方面，而必然向其他關聯層面、關聯機構、關聯人員延伸。對房地產債務泡沫如此操作，看上去是不是很不穩，很「凶險」？甚至人們都能明顯感受到一陣陣寒風掠過。然而，一旦這陣仗排開，秩序也很快就井然了，比如，恆大事件剛剛掀桌子、許家印剛剛被抓走的時候，人們也深感嚴峻、緊張，但時至今日，一切不都在井井有條地推進嗎？假如萬科也爆雷，在人們驚鴻一瞥後，當然也會很快進入穩步處置中，無需大驚小怪。還有更多的關聯層面、關聯機構、關聯人員，如果有朝一日也被裹挾到這個「滾滾洪流」中，也無需驚訝，一切都會順其自然。

中國房地產的確到了這個時辰，該了斷的就了斷，無需拖泥帶水，無需遮遮掩掩，也不能虛晃一槍，更不能為虎作倀。可能，這樣的房地產才會體現真正的「穩健」形象，真正的價值取向，才是真正敢於面對新趨勢、走向新模式的房地產，才能從根本上應對美國發動金融戰給中國房地產帶來的嚴重衝擊。

最後，仍然期待這種假設成立：在歷經風雨後，萬科沒有爆雷，它被事實證明沒有出現塌方式的大問題，終於能夠挺過去，活下去，站起來。如果這樣，也算給中國房企留住了最後一點顏面。

當然，這僅僅是一個假設，不等於事實。事實究竟是什麼？目前不知道，不久的將來一定會明白。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)