土地再現流拍！中國樓市的流動性將枯竭(圖)

土地不斷出現流拍，中國樓市的流動性將枯竭。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2018年9月13日訊】武漢市土地公眾監督平臺披露了兩宗掛牌出讓土地的交易情況，其中位於東西湖區的077號地塊因無人出價而流拍，這也是東西湖地塊一個月內第二宗流拍、武漢今年第三宗流拍的地塊。

土地流拍，已經成為今年的流行關鍵詞，前兩天，樓市之前很火爆的廣州、南京、太原以及合肥也都出現過土地流拍的情況，今年1至7月，全國300個城市流拍258宗土地，前7個月流拍率為6%；二季度，流拍率達7%，一線城市二季度流拍率更是高達17%。如果把區域放大到全國範圍，土地流拍已經接近了800宗，其中主要分布在二三四線城市，二線流拍154宗，三四線更是流拍了629宗，地賣不掉了，已經成為現實。

究其原因，主要是因為開發商沒錢了，比如上半年某知名大炮地產商就在一個財富論壇上講，開發商快沒錢了，現在正式你們這些私募基金抄底地產商的時候，但卻被無良媒體解讀成了，房價已見底，現在到了抄底時刻，可以說意思滿擰，現在除了視頻講話，一切關於某知名地產商的講話全都不能信，斷章取義太嚴重了。全國上下都在去槓桿，而最核心的產業就是房地產，現在地產商基本出現了很嚴重的資金斷流，對於未來的預期並不好，所以即使想拿地，也是心有餘而力不足，所以未來一年，這種土地流拍的情況將進一步惡化，地方政府的土地出讓金收入會大幅減少。從流拍的城市來看，三四線是重災區，也就是說，在一場貨幣化安置盛宴之後，三四線的土地和房價都要涼。

歷來土地市場都是房價的先行指標，土地先降溫，樓市後降溫，2012年2014年皆是如此，這次要不是貨幣化安置，其實土地市場早就涼了，2015年我們去很多二線城市調研，發現房子根本賣不掉，市中心的爛尾樓都資不抵債，打8折抵債，債主都不要。沒想到隨著棚改貨幣化安置的陰風，2年之後竟然翻倍了，而且還據說一房難求。而這個城市的人口居然是不斷流出的，老齡化程度也是比較高的，所以問題肯定不是需求上，肯定出在了金融上，就是大規模拆遷，給錢，刺激了當地的炒房氣氛，所以造成了漲價去庫存的效果。如今這一腳急剎車踩下去，貨幣瞬間風停，拆遷不給錢了，立馬就全都窮了。大量房產過剩。很多人手裡握著一大堆房子，恐怕再難脫手。沒有新增人口，根本就找不到接盤俠。

所以，這種比對的反差也就回應了有些人的擔心，土地少了，新房供給少了，未來還會不會繼續漲？這主要看城市需求，現在全國不到5%的城市，是有人口流入的，95%的城市都是人口流出，所以需求越來越少，現在都夠住，未來顯然不可能不夠住。至於那5%的人口流入的城市，現在主要集中在幾個二線省會龍頭上面，他們虹吸全省的資源，所以人口在流入，房價也會相對堅挺一些。但是現在整個經濟下行，收入明年恐怕會有所下降，還能不能繼續支撐這麼高的房價，其實是存在疑問的。

每次說到這的時候，大家都會問一個問題，什麼樣的房價算是合理的房價，其實之前我們介紹過了，一個地區的白領家庭平均月收入的10倍，注意不是居民可支配收入，是白領居民的收入。比如北京，全年的居民可支配收入達到6萬塊錢，但是白領居民月薪破萬，全年12萬，比可支配收入超過了一倍，在北京，這個收入階層以上的人，大概只有四分之一，因為購房者不是由普通居民決定的，是有高收入居民決定的，對於絕大多數普通居民來說，一輩子可能也買不起房。

儘管殘酷但卻是事實，如果我們用白領家庭平均月薪計算，一年24萬，10年是240萬，而現在北京普遍的房價已經在500萬以上，也就是說我們用高收入階層收入來計算，北京的房價還是高了一倍。所以顯然現在的房價已經非常的高了。儘管北京的房價，比去年最高點跌下來已經回落了15%，但是距離合理的房價還相去甚遠，至少應回到2015年的水平，這應該也是調控的第一目標。對於其他城市也是一樣的，太高的房價，全是短期貨幣供給大幅增加的擾動，如今央行控制住了槓桿，國開行也開始對貨幣化安置糾偏。相當於樓市一下子就變得緊縮了。未來流動性恐怕將十分艱難。

不過還是要勸所謂的剛需，要買就趕緊買，未來可能貸款就更加難批，你的目的是住房，房價漲了，你該還貸款還得還貸款，房價跌了，你的日子也還是那麼過。所以房價漲跌對你的影響不大，有人說我等他跌了再買豈不是更好？誰說高估了就一定馬上會跌呢？很可能挺個2-3年他就是不跌，也是十分有可能的，如果你要真能一直等下去，那也就不是剛需了。投資就怕有期限的錢，一旦給期限限定死了，那麼就很容易發生悲劇。比如你等的時候他就是不跌，甚至還漲，等你一旦忍不了，他就開始跌了。

很多炒房的朋友，堅定的認為，房子是資產，再苦再累，多買資產總是沒錯的，但真的是這樣嗎？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)