土地再现流拍！中国楼市的流动性将枯竭(图)

土地不断出现流拍，中国楼市的流动性将枯竭。（图片来源：Getty Images）

【看中国2018年9月13日讯】武汉市土地公众监督平台披露了两宗挂牌出让土地的交易情况，其中位于东西湖区的077号地块因无人出价而流拍，这也是东西湖地块一个月内第二宗流拍、武汉今年第三宗流拍的地块。

土地流拍，已经成为今年的流行关键词，前两天，楼市之前很火爆的广州、南京、太原以及合肥也都出现过土地流拍的情况，今年1至7月，全国300个城市流拍258宗土地，前7个月流拍率为6%；二季度，流拍率达7%，一线城市二季度流拍率更是高达17%。如果把区域放大到全国范围，土地流拍已经接近了800宗，其中主要分布在二三四线城市，二线流拍154宗，三四线更是流拍了629宗，地卖不掉了，已经成为现实。

究其原因，主要是因为开发商没钱了，比如上半年某知名大炮地产商就在一个财富论坛上讲，开发商快没钱了，现在正式你们这些私募基金抄底地产商的时候，但却被无良媒体解读成了，房价已见底，现在到了抄底时刻，可以说意思满拧，现在除了视频讲话，一切关于某知名地产商的讲话全都不能信，断章取义太严重了。全国上下都在去杠杆，而最核心的产业就是房地产，现在地产商基本出现了很严重的资金断流，对于未来的预期并不好，所以即使想拿地，也是心有余而力不足，所以未来一年，这种土地流拍的情况将进一步恶化，地方政府的土地出让金收入会大幅减少。从流拍的城市来看，三四线是重灾区，也就是说，在一场货币化安置盛宴之后，三四线的土地和房价都要凉。

历来土地市场都是房价的先行指标，土地先降温，楼市后降温，2012年2014年皆是如此，这次要不是货币化安置，其实土地市场早就凉了，2015年我们去很多二线城市调研，发现房子根本卖不掉，市中心的烂尾楼都资不抵债，打8折抵债，债主都不要。没想到随着棚改货币化安置的阴风，2年之后竟然翻倍了，而且还据说一房难求。而这个城市的人口居然是不断流出的，老龄化程度也是比较高的，所以问题肯定不是需求上，肯定出在了金融上，就是大规模拆迁，给钱，刺激了当地的炒房气氛，所以造成了涨价去库存的效果。如今这一脚急刹车踩下去，货币瞬间风停，拆迁不给钱了，立马就全都穷了。大量房产过剩。很多人手里握着一大堆房子，恐怕再难脱手。没有新增人口，根本就找不到接盘侠。

所以，这种比对的反差也就回应了有些人的担心，土地少了，新房供给少了，未来还会不会继续涨？这主要看城市需求，现在全国不到5%的城市，是有人口流入的，95%的城市都是人口流出，所以需求越来越少，现在都够住，未来显然不可能不够住。至于那5%的人口流入的城市，现在主要集中在几个二线省会龙头上面，他们虹吸全省的资源，所以人口在流入，房价也会相对坚挺一些。但是现在整个经济下行，收入明年恐怕会有所下降，还能不能继续支撑这么高的房价，其实是存在疑问的。

每次说到这的时候，大家都会问一个问题，什么样的房价算是合理的房价，其实之前我们介绍过了，一个地区的白领家庭平均月收入的10倍，注意不是居民可支配收入，是白领居民的收入。比如北京，全年的居民可支配收入达到6万块钱，但是白领居民月薪破万，全年12万，比可支配收入超过了一倍，在北京，这个收入阶层以上的人，大概只有四分之一，因为购房者不是由普通居民决定的，是有高收入居民决定的，对于绝大多数普通居民来说，一辈子可能也买不起房。

尽管残酷但却是事实，如果我们用白领家庭平均月薪计算，一年24万，10年是240万，而现在北京普遍的房价已经在500万以上，也就是说我们用高收入阶层收入来计算，北京的房价还是高了一倍。所以显然现在的房价已经非常的高了。尽管北京的房价，比去年最高点跌下来已经回落了15%，但是距离合理的房价还相去甚远，至少应回到2015年的水平，这应该也是调控的第一目标。对于其他城市也是一样的，太高的房价，全是短期货币供给大幅增加的扰动，如今央行控制住了杠杆，国开行也开始对货币化安置纠偏。相当于楼市一下子就变得紧缩了。未来流动性恐怕将十分艰难。

不过还是要劝所谓的刚需，要买就赶紧买，未来可能贷款就更加难批，你的目的是住房，房价涨了，你该还贷款还得还贷款，房价跌了，你的日子也还是那么过。所以房价涨跌对你的影响不大，有人说我等他跌了再买岂不是更好？谁说高估了就一定马上会跌呢？很可能挺个2-3年他就是不跌，也是十分有可能的，如果你要真能一直等下去，那也就不是刚需了。投资就怕有期限的钱，一旦给期限限定死了，那么就很容易发生悲剧。比如你等的时候他就是不跌，甚至还涨，等你一旦忍不了，他就开始跌了。

很多炒房的朋友，坚定的认为，房子是资产，再苦再累，多买资产总是没错的，但真的是这样吗？

(文章仅代表作者个人立场和观点)