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中國內地別學香港的差餉 那是最差的房產稅(圖)

原文標題:千萬別學香港!香港的差餉是最差的房產稅

2018-09-04 07:53 作者:齊俊傑 桌面版 简体 0
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最近,房地產稅立法提速的消息不絕於耳,我們也解釋了相關信息,最樂觀的情況是,今年底房地產稅就會提請審議,也就是說要跟普通大眾見面了,經過一年的修改,2020-2021年大概就會徹底落地。對此很多人都表示不屑一顧,說我們的香港一直在徵收房產稅,你看房價降了嗎?這個正是我們特別擔心的,我們的土地制度大部分就是跟香港學的,結果就出了巨大的問題,房產稅這塊,千萬不能在跟香港學了,香港的房產稅是世界上最差的房產稅。
香港的差餉是世界上最差的房產稅。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年9月4日訊】最近,房地產稅立法提速的消息不絕於耳,我們也解釋了相關信息,最樂觀的情況是,今年底房地產稅就會提請審議,也就是說要跟普通大眾見面了,經過一年的修改,2020-2021年大概就會徹底落地。對此很多人都表示不屑一顧,說我們的香港一直在徵收房產稅,你看房價降了嗎?這個正是我們特別擔心的,我們的土地制度大部分就是跟香港學的,結果就出了巨大的問題,房產稅這塊,千萬不能在跟香港學了,香港的差餉是世界上最差的房產稅

其實香港都沒有房產稅的提法,他們叫做差餉,差餉是根據租金來估值的,也就是假設你把這套房子租出去,能獲得多少租金,然後以這個租金為基礎每年收稅,稅率大概是年租金的5%左右,比如一套500萬的房子,現在一年租10萬塊錢,那麼就按照這10萬計徵5%的房產稅大概是5000塊錢,只相當於房產總價值的千分之一。所以這麼低的稅,根本不會對香港房產炒作起到任何的影響。

而且雖然香港每年都會評估差餉,但是其條件十分寬鬆,那就給你一個評估價,這個評估價就是按照周邊租金的大概價格得出的,這個房子你要自己住,那就是你自己交,如果是出租,那麼你隨便,業主交也可以租客交也可以,反正得有人交,當然如果出租還有一個物業稅要交,也是租金收入計價的,大概是15%,但是如果物業擁有人為法人團體,租金可以視為是營收,那麼可以免交物業稅,而徵收利得稅。

所以,千萬不能學習香港的房產稅,那樣沒什麼用,反而會讓炒房更凶。現在國內的租金回報率普遍低於了2%,如果你對租金徵稅,那麼顯然稅率不可能很高。按照美國的標準,房產稅的稅率基本在1%左右,那麼也就意味著你至少要徵收50%的租金,這顯然不可能。所以按租金收取房產稅根本就不可取,頂多作為一個備選方案,而這一塊其實已經有房產稅的規定,有兩個徵收方法,一個你自己用的商業房屋,是房產原值減去30%,按照1.2%計征;另一個是你出租出去按照年租金的12%收,這個房產稅的規定,其實一直在執行,只是住宅這塊免收房產稅而已。大家不要再問我,什麼商鋪收不收房產稅?商鋪現在就該收房產稅,根據規定,只有對個人非營運房屋才免於徵收房產稅。而現實中很多都把他偽裝成了住宅,從來我們就沒說對商鋪減免。這點大家要清楚,所以在未來一旦房地產稅開徵,商鋪和寫字樓都會繼續徵稅,而且肯定只會比住宅的稅率更重。

還有一個問題,大家經常提到,老家的房子怎麼收稅,房地產稅是一種財產稅,你有財產所有權才交稅,而沒有所有權只有使用權肯定是不交稅的,所以農村的集體建設用地,產權根本就不是你的,你是沒有財產權利的,當然也就不用交稅。那些小產權也不用交稅,估計會給這塊開個口子,一方面清理,一方面收編。現在幾個一線大城市都開始了,把這種小產權統一規劃起來,然後重新建設租賃項目,緩解租房壓力,有人說現在不也在租嗎,現在蓋的是農民房,以後可能蓋成高樓公寓,租賃的方式和效率肯定完全不一樣。

綜合來看,房地產稅已經迫在眉睫,甚至可以說現在可能已經都成型了,我們要學肯定會去學成功的房地產稅的模式,而不會去學失敗的模式,之所以這個東西準備了十年,就是要總結失敗的教訓,比如之前上海重慶模式就是失敗的,因為門檻太高,最後交稅的很少,那麼也就自然起不到任何調節的作用,香港模式肯定也是失敗的,香港這幾年的沒落,以及全球房價最高,炒房盛行,都說明瞭這點。

還有日本80年代末的土地稅模式,他的問題在於評估值太低,根本就對炒房炒地沒有任何束縛,結果釀成了巨大的泡沫。傷害了日本經濟。目前最成功的模式應該就是美國的模式,每套房都要交房產稅,稅率1%,房產稅佔州政府的收入的70%,成為很多地方收入的主要來源,這個應該是很誘人的。或者說就是我們期望達到的效果,財政徹底從賣地模式,轉變成收稅模式。但考慮到居民收入和當前房價的差別太大,可能會給一些剛性需求保護,也就是免征額。但是只要給了免征額,稅收就會大幅下降,那麼就必須用懲罰稅率來補。

所以,房地產稅改革,主要目的絕不是平抑高房價,而是改變政府的收入方式,找一張長期飯票。所以如果站在這個角度去想,你猜他會怎麼收這個稅?我猜他會緩起步,給每人40平米免征額,爭取最廣大民意同盟,然後免征面積之外的40平米開始徵收房產稅,第三套房起開始用高昂的懲罰稅率。同時,為了避免拋房打壓房價,先要把限售工作做到位。在確定評估價之前,房價是不能大跌的。另外,評估價的週期要盡量拉長,比如5年一評估或者10年一評估,這樣有利於穩定政府收入,躲避掉房產稅推出造成的樓市波動。


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