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擔心的事發生了!中國各地二手房大量掛牌(圖)

2020-07-03 08:26 作者:齊俊傑 桌面版 简体 26
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二手房 樓市 經濟
二手房掛牌房源數量不降反增。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年7月3日訊】前兩天我們在盤點上半年經濟表現的時候,提到了樓市的流動性問題,對此很多人還有疑問,說應該分城市來看,今天我們就結合數據看看,各大城市的二手房掛牌量。

首先看北京,最近一年北京二手房掛牌量是增速非常快的,中介的數據顯示,2019年3月的時候,北京二手房只有55,000多的掛牌房源,到了2019年8月,這個數字就升到了8萬,12月變成了9萬,今年1月份,稍微回落了一些,但5月份又回來了,雖然有學區房政策帶動的二手房成交井噴,但是掛牌房源數量不降反增,現在已經是92,000多套。

而在北京,有一個深深的體會,現在除了學區房,賣房很困難。如果你要著急用錢,必須挂全小區最低價,再留10%的砍價空間。才能成交。而且超過1,000萬的房子,成交非常低,只佔所有北京成交量的10%幾,越貴的房子越是如此,有的高端項目,一挂就是幾年,都無法變現。主要就是因為二手房現在首付極高,按照地區指導價貸款,所以基本跟全款差不多了。北京貌似這一年房價沒跌,但其實你要賣的時候才知道,基本比你心理預期要低10-20%。

其次杭州,大家都覺得杭州的樓市很火,新房成交也經常是搶購,但2019年1月,杭州二手房只有65,000套房源,到了現在已經是12萬套了,一年半的時間,幾乎翻了一倍。但杭州成交量卻並沒有提升。而且根據最新的數據,2020年上半年杭州又是賣地第一,突破1,500億元,也就是說,杭州不斷地在加大土地供給,新房源源不斷的入市,二手房越來越多。

大家都覺得手上的房子很值錢,這就好比一碗粥,不斷的往裡面兌水,最後的結果會是怎麼樣?雖然杭州人口流入持續增加,但新房和二手房也持續增加,那麼現在有個問題了,到底是需求多呢?還是供給多?這時候我們有個指標,叫做看租金,杭州租金已經連續3個月回落了。現在空房很多,很多都還沒有租出去,杭州平均的房租水平大概是不到60塊錢一平米,要比北上深低30%,但收入也就差10%左右,所以很顯然,杭州也已經供過於求了。

第三,南京房子掛牌量從2019年初的3.8萬套,增加到現在9.2萬套,這都跟北京一個水平了;重慶更過分,2019年初是4.8萬套,現在已經16萬套;天津是從5萬套增加到了13萬套;廣州是4萬套漲到了近7萬套;蘇州2.4萬套漲到8.8萬套,還有很多朋友說的瀋陽,不明白為啥東北人口持續流出,經濟年年墊底,房價還能不斷上漲?特別是哈爾濱,長春和瀋陽,現在數據告訴你,瀋陽的二手房掛牌量,去年初是2萬套,現在已經漲到了12萬套,不知你有何感想。

第四,二手房保持平穩的城市,一個是上海,基本就是5萬多套,一直沒怎麼變,還有深圳一直是4萬套左右,這裡面上海房價基本平穩,但是深圳樓市一直在蠢蠢欲動,我們也多次提醒,深圳應該加強調控了,否則再不行動恐怕就晚了,現在那邊預期已經起來了,如果再不出招,深圳樓市恐怕還要再漲一波,這其實是非常危險的。

當然還有很多城市我們沒說到,比如成都,濟南,青島,西安,佛山等等,這些地方也大多出現了二手房難賣的情況,現在新房價格大多和二手房價格發生了倒掛,這才引發了二手房的拋售,一方面大家以為買到新房就是賺到了套利機會,另一方面,二手房持有者,也願意賣掉手上的房子去打新,所以二手房烏雲壓頂,其實已經發生了這種套利交易,價值回歸已經開始,隨著拋售越來越多,二手房價格必然向新房價格靠攏,從而縮小價差。到時候,如果新房再想促銷,還得繼續降價才行。那麼就會繼續拉低二手房價格。

很多朋友經常問,說某新盤精裝修,價格比周邊二手房便宜,問問能不能投資,這其實就是投資中的反身性,你現在看到的價差並非是真正的價差,現在買新房的,基本都是套利目的,那麼也就意味著2年以後,他們都會拋售,這些新房集體拋售的時候,這個價差也就自然消失了。

現在就是保新房,壓二手房,無論是價格還是貸款政策,都在向新房傾斜,然後限制你的二手房交易,因為新房賣掉,經濟、開發商和地方都能得到好處,而二手房只是你房主一人得利。很多人還在抬槓,說二手房不行了,新房能賣的掉?確實是這樣,如果你看到二手房不行了,新房確實也就沒戲了,但問題是,二手房和新房中間,有2年的週期差,所以你始終能看到新房和二手房之間的價差,但是卻因為這個期限,無法實現套利。讓你看得見,卻摸不著。這才是真正的高明之處。

所以別傻了,想在樓市裡投資賺錢的日子,早就已經結束了,最近3年買房的,除了極個別城市,基本都是虧的。即便房價沒跌,甚至還漲了點,也遠遠不夠你的資金成本。現在想不虧錢往外賣,基本沒可能。再等下去,新房和二手房就會越來越多,2年一個週期,2年後現在的新房也都轉成了二手房,你的賣出價就還得下降一個檔次。


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