中國特色：學區房降級 最大風險不是房價(圖)

學區房降級，最大風險不是房價。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2020年6月9日訊】深圳傳來消息，原本屬於深圳高級中學南校區一類學位的部分小區，突然被降為了三類學位，入學積分直降10分，這讓不少持有同類型物業的學區房業主有點「慌」。隨後掛牌量明顯增加，而且基本都是降房價出售。

原來在5月末，在申請深高級中學南校區小學升初中時，8位小區家長在申請積分入學時，收到了「初審不通過」的通知，原因為自家房源從往年的「第一類」住宅變為「第三類」特殊住宅積分。這些家長當時買房的時候，都是清清楚楚核實過的，確定了房子有入學資格才花重金購買的。現在卻初審不通過，顯然這個事情讓家長們很難接受。後來有人去打聽，被要求出示房本，問題就主要出在了房產證上關於住宅用途這一欄，這些人的房本用途，寫的都是單身公寓、單身宿舍等，而非住宅。

根據《福田區義務教育階段積分入學辦法》，父母在學校報名地段購房，且學生入戶在該房產，記為第一類，基礎分為80分。但如果買的是「特殊房產」包括自建房、集資房、祖屋、軍產房、或商務公寓，則基礎分為70分。之前這些房產都能計入第一類，基礎分80分，現在只能計入第三類，基礎分是70分。那就很可能遭遇到申請不通過的事情。

其實之所以這樣調整，說白了就是深圳高級中學南校區的招生人數滿了，2019年計畫招生540人，報名的卻高達1060人，之前他本身就是積分排位，所以就跟高考一樣，入學積分門檻也迅速上漲，2017年83分就能上，2019年得98.7分才能上，今年招630人，已經算擴招了，但是一下又來了1000多人，所以只能再想辦法排隊，去年的排分辦法已經接近了滿分，也就意味著還按照原來的辦法也就是失效了，就好比一個班上全得滿分，是沒辦法進行排名的，那麼解決辦法就是把考題難度加大。讓分數上拉開三六九等，入學也一樣。既然你們都說自己是學區房，那就先把房子區分一下三六九等再說。自然產權性質是非住宅類的，率先被降級。

有人說這只是個例，其實並非如此，好的學區永遠是稀缺的，由於最近學區房買賣的太多，本來幾個小區使用學位的也就只是一部分，當大家都去買學區房之後，那麼基本學區學位也就都被用滿了，現在基本賊不走空，只要有學位，能入學的房子，都會有人出高價買，但是學校的招生是有限制的，一個年級原來也就是6-7個班，300-400人，現在都得招600人以上，北京某重點小學，動輒招收15個班，但仍然滿足不了需求，那麼他就必須得想辦法排隊，不可能報名多少，就入學多少。所以這也就意味著，你買了學區房，其實也未必肯定就能入學，就拿這個事來說，有人評論說，單身公寓本身就不是住宅，沒有教育福利，但其實這都不是重點，重點是學籍不夠，他必須區分三六九等，這次是用房產性質排隊，下次指不定會用什麼排隊呢？之前有傳言，還有學校用一手房和二手房來區別，買一手房的往前排，二手房的往後排。北京之前也有過，按照戶口時間和孩子親屬關係排，跟著父母的孩子，並且很早就在這裡落戶的，就往前排，而跟著父母剛剛在這裡落戶的往後排，跟著爺爺奶奶外公外婆落戶的，排到最後。

這些都不算很，最狠的就是政策調整，跟學校沒關係，一個政策下來，全區學校進行搖號派位，你提前買好的學區房，也就沒什麼用了。相當於概率均等，那麼這個區域內的房子也就相當於削峰填谷，原來頂尖學區房價值大幅貶值，而普通的房子到升值了。一旦學區房的學區二字被拿掉，那麼價格必然大幅下跌。

北京目前已經在推進教育改革，大的方向就是這種大校區劃片，原來是A小區對應A學校，買到房子你就能去上學，現在ABCD小區，對應ABCD學校，你買了房，也不知道能上哪個學校，有可能去重點也有可能被分到普通學校。

所以，我們對於學區房的建議就是，

首先，如果您已經有學區房了，孩子也等著上學，那就別動了。賭一把政策不變，畢竟孩子的教育比那幾個錢更重要

其次，如果您有學區房，但是孩子已經上學了，不需要了，那就盡快變現，因為指不定哪天，學區兩個字就沒有了或者降級了。

第三，如果你還沒有學區房，孩子也還小，不到3歲，甚至還沒有孩子，那就再等等，這幾年政策變化特別快，你現在買好學區房，也可能在未來兩年突然被調整掉。

第四，想買學區房，孩子也很大了4-5歲馬上就上學了，那麼該買還是買吧。不買又能怎麼辦呢？當然你也可以選擇私立學校，其實有動輒幾百萬的錢去買學區房，足夠孩子念完高中甚至大學了。大家之所以過不了這道坎，主要還是貪婪在作怪，總想著孩子念完書，再把學區房賣個高價，既享用還賺大錢。但有時候想的太美了，就該出問題了。

學區房的最大風險不在房價而在於學區，每持有一年就會多一分風險，所以盡量不要太早下手，否則變數太大。因為現在教改的方向，已經十分明確，那麼時間就是你的敵人。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)