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中國特色:學區房降級 最大風險不是房價(圖)

2020-06-09 08:32 作者:齊俊傑 桌面版 简体 0
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深圳 學區房 房價
學區房降級,最大風險不是房價。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2020年6月9日訊】深圳傳來消息,原本屬於深圳高級中學南校區一類學位的部分小區,突然被降為了三類學位,入學積分直降10分,這讓不少持有同類型物業的學區房業主有點「慌」。隨後掛牌量明顯增加,而且基本都是降房價出售。

原來在5月末,在申請深高級中學南校區小學升初中時,8位小區家長在申請積分入學時,收到了「初審不通過」的通知,原因為自家房源從往年的「第一類」住宅變為「第三類」特殊住宅積分。這些家長當時買房的時候,都是清清楚楚核實過的,確定了房子有入學資格才花重金購買的。現在卻初審不通過,顯然這個事情讓家長們很難接受。後來有人去打聽,被要求出示房本,問題就主要出在了房產證上關於住宅用途這一欄,這些人的房本用途,寫的都是單身公寓、單身宿舍等,而非住宅。

根據《福田區義務教育階段積分入學辦法》,父母在學校報名地段購房,且學生入戶在該房產,記為第一類,基礎分為80分。但如果買的是「特殊房產」包括自建房、集資房、祖屋、軍產房、或商務公寓,則基礎分為70分。之前這些房產都能計入第一類,基礎分80分,現在只能計入第三類,基礎分是70分。那就很可能遭遇到申請不通過的事情。

其實之所以這樣調整,說白了就是深圳高級中學南校區的招生人數滿了,2019年計畫招生540人,報名的卻高達1060人,之前他本身就是積分排位,所以就跟高考一樣,入學積分門檻也迅速上漲,2017年83分就能上,2019年得98.7分才能上,今年招630人,已經算擴招了,但是一下又來了1000多人,所以只能再想辦法排隊,去年的排分辦法已經接近了滿分,也就意味著還按照原來的辦法也就是失效了,就好比一個班上全得滿分,是沒辦法進行排名的,那麼解決辦法就是把考題難度加大。讓分數上拉開三六九等,入學也一樣。既然你們都說自己是學區房,那就先把房子區分一下三六九等再說。自然產權性質是非住宅類的,率先被降級。

有人說這只是個例,其實並非如此,好的學區永遠是稀缺的,由於最近學區房買賣的太多,本來幾個小區使用學位的也就只是一部分,當大家都去買學區房之後,那麼基本學區學位也就都被用滿了,現在基本賊不走空,只要有學位,能入學的房子,都會有人出高價買,但是學校的招生是有限制的,一個年級原來也就是6-7個班,300-400人,現在都得招600人以上,北京某重點小學,動輒招收15個班,但仍然滿足不了需求,那麼他就必須得想辦法排隊,不可能報名多少,就入學多少。所以這也就意味著,你買了學區房,其實也未必肯定就能入學,就拿這個事來說,有人評論說,單身公寓本身就不是住宅,沒有教育福利,但其實這都不是重點,重點是學籍不夠,他必須區分三六九等,這次是用房產性質排隊,下次指不定會用什麼排隊呢?之前有傳言,還有學校用一手房和二手房來區別,買一手房的往前排,二手房的往後排。北京之前也有過,按照戶口時間和孩子親屬關係排,跟著父母的孩子,並且很早就在這裡落戶的,就往前排,而跟著父母剛剛在這裡落戶的往後排,跟著爺爺奶奶外公外婆落戶的,排到最後。

這些都不算很,最狠的就是政策調整,跟學校沒關係,一個政策下來,全區學校進行搖號派位,你提前買好的學區房,也就沒什麼用了。相當於概率均等,那麼這個區域內的房子也就相當於削峰填谷,原來頂尖學區房價值大幅貶值,而普通的房子到升值了。一旦學區房的學區二字被拿掉,那麼價格必然大幅下跌。

北京目前已經在推進教育改革,大的方向就是這種大校區劃片,原來是A小區對應A學校,買到房子你就能去上學,現在ABCD小區,對應ABCD學校,你買了房,也不知道能上哪個學校,有可能去重點也有可能被分到普通學校。

所以,我們對於學區房的建議就是,

首先,如果您已經有學區房了,孩子也等著上學,那就別動了。賭一把政策不變,畢竟孩子的教育比那幾個錢更重要

其次,如果您有學區房,但是孩子已經上學了,不需要了,那就盡快變現,因為指不定哪天,學區兩個字就沒有了或者降級了。

第三,如果你還沒有學區房,孩子也還小,不到3歲,甚至還沒有孩子,那就再等等,這幾年政策變化特別快,你現在買好學區房,也可能在未來兩年突然被調整掉。

第四,想買學區房,孩子也很大了4-5歲馬上就上學了,那麼該買還是買吧。不買又能怎麼辦呢?當然你也可以選擇私立學校,其實有動輒幾百萬的錢去買學區房,足夠孩子念完高中甚至大學了。大家之所以過不了這道坎,主要還是貪婪在作怪,總想著孩子念完書,再把學區房賣個高價,既享用還賺大錢。但有時候想的太美了,就該出問題了。

學區房的最大風險不在房價而在於學區,每持有一年就會多一分風險,所以盡量不要太早下手,否則變數太大。因為現在教改的方向,已經十分明確,那麼時間就是你的敵人。


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