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樓市降價之火繼續蔓延 大風險可能正在醞釀(圖)

2014-03-24 13:10 作者:張敏 桌面版 简体 0
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【看中國2014年03月24日訊】2014年農曆新年過後,房地產項目降價現像似有愈演愈烈之勢。肇始於杭州、南京房地產項目降價的嘗試,正向更多熱點城市蔓延,廣州、北京等一線城市也未能倖免。在實質性調控政策未有出臺背景下,房地產項目降價的蔓延體現了市場的自發調整。不過,市場對房價信號的解讀,恐怕還不夠深入,對風險的認識還不夠深刻。

在供需關係的邏輯鏈條中,價格信號處於末端。在房地產項目出現大規模降價前,市場往往已先後出現投資過熱、供應過剩、銷售遲緩現象。儘管價格信號可反過來指導投資行為,但相比其他行業,房地產業開發週期較長,對價格信號的反應相對遲鈍。一旦發生普遍的降價現象,通常意味著區域內房屋供應已出現階段性過剩。

在這種情況下,如市場供應進一步增加或需求大幅縮減,房地產項目降價現象可能觸發另一個邏輯鏈條的啟動:房價下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤——金融機構出現壞賬——地方經濟受到拖累。與供需關係的邏輯鏈條相比,在這種類似「多米諾骨牌效應」的作用下,房價下降引發的後果往往難以逆轉。

今年兩會期間,全國政協委員、住建部副部長仇保興表示:「房價分化現象將來會越來越嚴重,但10年內中國房地產不可能出現大的危機,因為還要解決‘三個1億人’的問題:促進約1億農業轉移人口落戶城鎮,改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村,引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。」雖然仇保興的發言提振了市場信心,但對區域性很強的房地產業來說,還不能說真地吃下了「定心丸」。

那麼,如何看待當前的房地產項目降價現象呢?一方面,一些三四線城市已出現房屋供應過剩現象,甚至房價下跌。由於這些城市體量較小,房價變動沒有納入到官方統計中,只能通過媒體報導和民間機構進行披露。但是,更大的風險可能正在醞釀。

另一方面,部分一二線城市房價出現下調跡象,雖有促銷考慮,也說明房價已背離市場購買力的真實狀態。一二線城市無疑聚集了大量市場需求,但當房價超出合理區間時,真正有效的需求就會減少,迫使價格回歸。對這部分城市而言,如不能解決供應緊張、地價高企問題,更多的房地產項目降價現象就會發生,可能引發系統性風險。

的確,在城鎮化進程方興未艾背景下,提及「崩盤」似乎不合時宜。不過,在時間更早、動力更足的城市化初級階段,海南、溫州、鄂爾多斯均發生過樓市崩盤事件。儘管這些案例背後的種種因素錯綜複雜,但是,這些地方當年房地產市場的表現卻與當前一些三四線城市有著驚人的相似:投資狂熱、需求乏力。

多年來,房地產市場習慣於被稱做「政策市」,意思是說,除政策調控頻繁外,還包括有關部門多次在市場低迷時出手救市。多數市場參與者似乎習慣了房價只漲不跌的邏輯,強化了房地產投資屬性。

值得注意的是,無論是十八屆三中全會審議通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》,還是今年的政府工作報告,都未提出實質性的房地產調控措施,而是進一步強化市場主導的調控思路。這意味著,市場邏輯將更多地發揮作用,房價漲跌將成為常態,再次出現部分地區樓市崩盤的情況未必如想像中那般遙遠。


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