【看中国2023年11月27日讯】这几天，金融端密集研究了很多新政策，地产股因此疯涨，旭辉23日暴涨40%，远洋涨了20%，碧桂园、融创这些龙头房企，全都一片红火。
本来不太想写，行业需要注入一点信心，但看到大家有点太上头了，还是想站出来给大家提个醒。
最近热议的政策主要有三条，先说前两条：50家房企白名单和三个不低于。
所谓50家房企白名单，咱现在也没看到具体名录。问过一家据说入围的房企董事，他说：外面都说我们入围了，但就我们不知道，也没人通知我们一声呀。
这件事先放一边，我们先讨论有用没用的问题。
所谓优质房企名单，过去也不是没有。之前写过，一般以龙湖、碧桂园、旭辉、新城、美的、卓越这六家拿到首轮中债增资格的房企为准，最多再加上金地、远洋和滨江。也就是说，有大概10家房企早就在名单里，他们有中债增的资格，有享受金融十六条政策倾斜的待遇。但在名单里的旭辉和碧桂园，没挡住暴雷，半国企远洋和金地，也没挡住流言。而没在名单里的富力和融创，也没挡住人家率先完成境内外债务重组。
这次房企白名单足足有50家，看起来力度和决心更大了，但和去年比，在名单内外，区别可能只有那三个不低于：各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速；对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
大家应该看得出来，三条政策真正对民营房企有用的，只有第二条——非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速。
关键是，现在很多银行的房地产贷款是负的，如果增速为负数，就没有谈“不低于”的必要了。
另外，还有个最核心的问题：民营房企现在还需要房贷吗？
所谓非国有房企对公贷款无非就是开发贷、并购贷为主的项目贷。目前，民营房企存量项目基本只为了保交楼，信贷资金进入保交楼项目，立刻被监管封闭，一分钱也动不了。至于增量项目，民企连地都拿不起，怎么会需要开发贷。
民营企业真正需要的贷款，其实是11月24日外媒报道的有关部门正在研究的第三条政策：向房企提供的无抵押流动资金贷款。如果传闻是真的，那这条看起来不起眼的政策，就是最近三年来最牛X的救市举措，没有之一！
流动性贷款，就是用于企业正常生产经营的贷款，对民企来说，这是一笔极其宝贵的，基本可以不受保交楼、监管账户等限制使用的活钱。一家暴雷的龙头开发商看到政策后，非常开心地说，如果真借给我们流贷，都不需要太大，我们自己就能滚起来自救了：立刻去核心城市拿地！
但开发商的朋友也心知肚明，这条政策是最没有可能落地的。作为民企，他们别说无抵押的流贷了，连有抵押的流贷也借不出来。
一家头部大行负责相关业务的高管，给咱具体解释了下他们不借钱的原因：资金用途和还款来源问题太大。
流贷主要用途是用于企业生产经营周转，多数情况下企业需要提供订单采购合同、发票，证实有用款需求，银行才会据此放贷。
放到房地产企业来说，日常经营就是支付工程款和土地款。工程款的用途，开发贷已经覆盖了，再据此用途借流贷，属于重复融资。最后的拿地，那是银行绝对的禁区：别说直接贷款了，间接都不行，凡触必罚。
银行一直严禁信贷资金用于支付土地出让金或者变相置换土地出让金。过去，民企能通过前融置换开发贷，现在严格监管下已经不可能了。而监管部门甚至在倒查违规置换的信贷，有的银行因为几年前这么干过，也被翻出来处罚了。
这几年轰轰烈烈的房贷两集中、资管新规等政策级别，现在在银行业内部，都没有上纲上线到这条红线的禁区级高度。
所以大家应该也明白了，不仅银行自己没有动力给民企放款，监管制度实际也没准备好救助民企。很多政策，和新政是对立的。
笔者的朋友包叔说，还是那句话：我们可以把马牵到河边，但是无法逼着它们喝水。
面对汹涌而来的金融救市新风向，一身反骨的银行执行部门已经准备好了推诿说辞。朋友说，最近银行业在提倡“科创金融、普惠金融、区域金融、绿色金融、跨境金融”五大金融，另外还要配合政府做好城投债务化解，能完成这几个任务，就功德无量了。
不能因为一个地产指标没完成，就抹杀银行的成绩吧：五大金融又没有地产金融，俺们瑕不掩瑜嘛。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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