【看中国2024年8月12日讯】6月底，一张成交喜报的截图在广州楼市流传。和其他喜报不一样，这张销售额9亿的海报，只卖了3套房。图片里的项目，就是套套2亿+的鹏瑞一号。
深圳楼市一景。（图片来源：Adobe stock）
开发商鹏瑞集团大家可能很陌生，但要说深圳湾一号，可能就无人不晓了。深圳湾一号就是由鹏瑞集团开发的。
2008年，迈瑞医疗的联合创始人徐航打算盖一栋楼，结果一不小心拿到了深圳湾内湖一线海景的一块地。之后他在这里，盖了深圳最壕的项目：深圳湾一号。
误打误撞进入房地产行业的徐老板后来说，他一开始就没有考虑过成本，他考虑的是：这件作品能不能经得起时间的考验。
后来的深圳湾一号，大家都知道了。马云曾经清场看过房，风头正劲的许老板，把总部搬到深圳前，做的第一件事，也是在这里买了两层。
2017年，只有一个项目的鹏瑞，净利润38亿。而迈瑞医疗整个公司的利润，也只有27亿。
从那之后，徐老板就把房地产当作了自己人生的下半场。2018年开始，鹏瑞地产出现在粤港澳大湾区土拍中。短短一年，先后进驻广州、东莞、佛山、珠海等城市，想要在其他城市复制深圳湾一号。
广州的鹏瑞一号就是预备役。修建停机坪、打造广州深湾会、世界级的艺术中心……深圳湾一号有的，鹏瑞一号也要有。
当年深圳新房成交价还在2万左右徘徊时，深圳湾一号以10万的高价出售，最高卖到了17万一平。鹏瑞一号周边新房价格七八万一平，鹏瑞一号叫价20万一平。
最豪横的T1栋楼王，备案均价约34万一平米。一套顶层带泳池2100平的复式房源，单价是56.5万一平。光这一套房，就号称价值12个小目标。如果是这个价格，它就不仅是广州房价的天花板，也是中国房价的天花板了。
从去年9月开盘以来，据说鹏瑞一号几乎月月有成交。截至6月，鹏瑞一号已经网签了27套房，卖出了26个小目标。去年，鹏瑞一号成交的单套破亿量，超过了北上深三个一线城市的总和。
但也有朋友告诉说，鹏瑞一号的销售情况，并没有表面这么好，尤其是备案价特别高的房源，其中可能还是有一定蹊跷的。
这也是有先例的。当初，深圳湾一号刚刚推出，不被市场接受时，徐航经常请富豪朋友吃饭，亲自推销自家的房子。
广州业内人看，在现在的市场，鹏瑞一号的价格，还是太贵了。
在广州，和深圳湾一号对标的豪宅天花板是侨鑫汇悦台，珠江新城最新的一线临江豪宅。汇悦台当年也是许老板曾经住过的项目，建成十年来，每当新豪宅入市，就有挑战或接班汇悦台的新闻。但一波波宣传下，汇悦台的价格从8万5一平，一路上涨到30万一平，不断刷新着历史记录。
鹏瑞一号的定价出来后，很多广州朋友都觉得，价格定得过高了。没别的，整个广州，能卖到20万的项目也只有汇悦台和广粤尊府。汇悦台最新成交的二手房，小区内视野最开阔的楼王位置，价格也只到30万一平。
鹏瑞一号所在的金融城板块，还远远没有珠江新城成熟，单凭品质就能超越汇悦台的可能性，咱觉得是没有的。这个市场环境下，有钱人也不傻呀。而且，鹏瑞一号周边的临江平层，一河之隔的保利鱼珠港，单价不到6万；3公里外的江源半岛，价格只要8万。
一年前，大家讨论的热点还是金融城的兰亭盛荟凭什么卖到10万+。这个著名的维权大盘曾被业主吐槽又乱又吵，但短短三年，价格跳涨到9万、10万。
一年过去，广州房价早已大变样。天河成了今年广州最卷的区域。曾经天河遍地都是10万一平的项目，现在纷纷降到了6万。很明显，金融城的发展还需要时间。
规划里，东区是广州东部沿江发展带的重要组成部分，重点打造科技创新集聚区。而最新公布的科技创新集聚区里，已引进的企业是：澳门国际银行、九江银行2家金融机构；酷狗音乐、尚品宅配、好莱客和诗悦等4家科技创新总部；中建四局、景龙集团等建筑领域总部企业；深圳鹏瑞集团、珠光集团等高端商贸业载体运营商。
不能说和科技创新毫无关系，只能说科技创新含量水分有点大。而地标建筑——汇金中心，在写字楼内部，有三层被单独划分，当作酒店公寓来出售了。
而最近，兰亭盛荟的成交价回到了5万。
提前透支的房价，在下行市场里，终究是要还回去的。毕竟，这座城市里，像许家印那样的豪宅客户，不少已经住进了格子间。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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