中國樓市的一次對賭開始了(圖)

中國樓市的一次對賭開始了。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2021年5月16日訊】2021年，樓市博弈異常激烈。一方面，樓市調控不斷加碼，另一方面，開發商拿地異常激烈。最新的消息是：房地產稅或將要試點。

中國財政部的官網上出現這樣一則大新聞：財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責人在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市政府負責人及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

對於剛需、投資客、開發商來說，現在應該是最糾結的時候。房地產稅這把達摩克利斯之劍懸在頭上，不知何時降下。若開徵房地產稅，房子的持有成本將顯著增加。比如如果是1000萬的房產（非首套免征），房地產稅率為1%，那麼每年需要繳的稅費高達10萬。

所以，很多人預言，房地產稅出來後許多人相信房價會下跌。

但是開發商們似乎不是這麼看，這從他們拿地的激情就可以看出。

繼北京、杭州、廣州等城市後，5月12日-13日，廈門、福州、深圳等城市也開啟了首次集中供地拍賣。

從結果來看：

廈門市集中出讓5宗地塊，總出讓面積達到19.25萬平方米，總土地出讓金約190億元。5宗地塊的成交溢價率高達29.4%，比2020年成交溢價率高9.3%。

福州土拍20宗成交的住宅用地中12宗觸頂或搖號或競租賃住房面積，市場活躍度很高（福州土拍的政策是限地價、控房價，達到最高限價後直接搖號）。

深圳土拍涉及6宗居住用地，三宗地塊溢價率超44%。

土地成交溢價率，說白了就是最終拍賣成交價高出土地成本的比率。如果溢價率是44%，意味著開發商願意拿出高於成本價44%的資金去拿地。開發商本身不傻，為什麼開發商願意承擔那麼高的土地溢價？當然是看好未來的土地價格上漲、房價上漲。

要知道，若房地產稅開徵，深圳被市場認為是一個必入圍的城市。

所以說，房地產稅可能來臨之下，眾多人士看跌未來的房價，但開發商卻以實際行動表明樂觀態度。他們之前形成了一種「對賭」（不是金融層面的對賭）。市場人士賭的是未來房價跌，而開發商賭的是房價漲。

那到底誰會贏？

目前房地產稅尚未試點，哪些城市入圍，稅率如何，徵收範圍還不知道。但有一點是大家普遍預期的，即家庭首套房會免征。也就是說，房地產稅主要是影響持有多套房的富人群體。

據《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，國內有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，戶均有1.5套房。

這個調查是全國層面的。但中國樓市一直存在結構矛盾。即有人口增量的一二線城市住房是緊缺的。但有人口流出的三四線城市，商品房供應是充裕的，庫存量大。

樓市限購+資金要求高，在一二線城市，個人持有多套房的佔比是少數。房地產稅一旦來臨。少部分人迫於稅收壓力可能拋售房產。但巨大的需求下，釋放出來的房源很容易被消化。比如說深圳住房自有率才23.7%，住房缺口非常大。

房地產稅的作用主要是給地方政府提供新的稅源，降低土地財政的比重，目的不是為了降房價。既然是補充新稅源，那麼就需要實現稅基和稅率的平穩。如果稅率過高，房價下跌，稅基下降。所以未來的房地產稅率估計不會太高。

從美歐日等國家實行房地產稅的經驗看，其稅率整體都不高，有些稅費也就相當於一年的物業費。整體來看，也未能改變中心城市房價長期整體上揚的態勢。

對於中國來說，房地產稅將要試點之下，房價會怎麼樣？

短期來說，確實增加了買方在購房時的籌碼，扭轉早前熱門樓盤中賣方強勢的心態。對於二手房來說，過去一年以來漲了太多，未來幾個月相信會有調整，甚至下跌。對新房來說，由於本身存在限價，在一些中心城市，價格也比周邊二手房低很多，房源處於「搶」的狀態，房地產稅若來臨，不大可能降低新房價格，最大的可能是減少購房競爭程度。長期看，難以改變中心城市房價整體向上的態勢。

所以說，未來開發商和市場看空者的一次對賭中，誰會贏？讓時間來證明。

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