中央和地方的房地產矛盾,到了該對決的時候(圖)

原文標題:房價到底能不能降?允不允許降?

2018-11-11 08:36 作者:齊俊傑 桌面版 简体 0
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最近,就連官媒的自媒體俠客島都在討論房子到底能不能降價的問題,也提到了幾個案例,安徽合肥院子,降價6000元,結果房產局長親自調研後,不久房價就漲回去了。同時安徽碭山某樓盤也發生了降價未遂事件,被當地政府約談,然後停辦相關樓盤預售許可證,同時對4家合作銀行予以處罰。
官媒在討論房子到底能不能降價的問題。(圖片來源:Creativa Images/Adobe stock)

【看中國2018年11月11日訊】最近,就連官媒的自媒體俠客島都在討論房子到底能不能降價的問題,也提到了幾個案例,安徽合肥院子,降價6000元,結果房產局長親自調研後,不久房價就漲回去了。同時安徽碭山某樓盤也發生了降價未遂事件,被當地政府約談,然後停辦相關樓盤預售許可證,同時對4家合作銀行予以處罰。

而就在幾天前,另一個官媒《經濟日報》竟然發文明確表示,房地產市場對國民經濟的帶動作用明顯,對滿足居民住有所居,提高居住品質的需求等都發揮著重要作用。我們既不願看到房價過快上漲,也不希望房地產市場過於冷清。

於是很多人都在猜測了,這到底是什麼意思呢?是不是真的會出現,老百姓常說的那句話,國家不會讓房價跌?

從俠客島的文章中我們看到,有地產企業人士表態,前兩年高價拿地的項目,現在限地價、限房價,還有各種限制政策;加上水泥、河砂、鋼筋等建材漲價,人工費上升,形勢好的時候就是不讓漲價。形勢壞了,又不讓降價,「拿地不得不謹慎。」而拿地謹慎,造成了土地的大量流拍,這讓土地財政已經捉襟見肘,所以充分理解當地政府對於房地產的迫切心情,他們是真心希望房價能重新漲起來的,這樣財政才有錢,很多事情才好干。

從對土地財政的依賴度來看,南京,合肥,杭州,佛山,濟南,珠海,武漢,這些地方都超過了100%,三亞,南寧,成都也都超過了90%,所以這些地方更是非常迫切希望,來破掉目前房地產目前的局,而辦法就是通過引進人才戰略,來給限購鬆鬆土,最近土地財政依賴並不是特別大,只有49%的蘇州就發布了人才戰略,一共規定了ABCDE,五類人才購買首套自住住房,可不受戶籍、個稅和社保繳納時限等限制。

其中E類人才為全日制碩士及以上研究生;符合各地緊缺專業目錄的全日制本科畢業生;符合各地緊缺工種目錄和相關條件的高技能人才,高級工原則上在30週歲以下;中級職稱及以上專技人才;自主創業並帶動 3 人及以上就業的普通高校或職業院校畢業生。蘇州本地普通高校或職業院校畢業生在蘇就業創業的,視同為引進。也就是說,一般大學生畢業生,基本都被放開限購了,所以這個群體其實非常大。

這其實就是一場上面與地方的博弈,地方確實是想房價漲,要防止房價跌,而上面則從金融風險在考量,如果房價再漲,好處地方得到,風險全部甩給金融系統,無論是居民槓桿率,還是償債能力,已經瀕臨極限,居民債務比上可支配收入已經超過了100%,所以加槓桿顯然已經沒有空間了,必須控制房價再上漲。而既然上面態度如此堅決,地方也只好執行,但是跟上面防止大漲不同,地方在拚命的防止大跌,因為現在跌下去,後果就要地方承擔了,土地沒得賣了,收入就會銳減,地方債務壓力山大,而且最重要的是,還會影響社會穩定。所以這就形成了一個奇怪的現象,上面防大起,地方防大落,開發商和房地產市場載入中間,是最難受的。

如今銀行也不怎麼給貸款了,開發商不降價,就沒法回款,資金就這麼一點一點的消耗,實在是相當的心急,漲價,跌價都不行,市場預期混亂,購房人觀望情緒很重,沒辦法引導,所以只能坐吃等死。

現在這個局,該到了對決的時候,既然官媒下面的俠客島,報導了這個消息,就說明上面已經注意到了這個問題,俠客島說的比較含蓄,並沒有給出明確的立場,只是說如何既逐步擺脫土地財政,又穩定地方政府財源、確保地方運轉、維持房地產市場穩定,還需要一場大變革。這種既好又快的表態,是我們一貫的思路,但是往往很難有這種兩全其美的東西,有的時候需要一點勇氣,多一點擔當。

房地產稅的變革可能並沒有那麼快,即使出臺,也不太可能在短期內替代土地財政,所以現在必須要給一個方向出來,從上面對於一線城市的態度而言,小幅回落,平穩陰跌,是可以接受的方式,一年跌個20-30%,確實會有風險,所以在房價回調壓力較大,土地財政依賴比較大的地方,可能會通過人才戰略的方式變相放鬆調控。其實我們在半年總結的時候已經說了,一線和三四線基本已經涼了,唯一存在變數的就是搶人口的二線,這是他們的盤外招,關鍵時刻可以通過放開人口政策,繞開限購,來為樓市托底。

而現在這個表演已經開始,至於能不能托住下跌的樓市,還得看上面對這種做法是否默許。如果這次蘇州的做法被允許,會有更多的二線城市跟進,從而繞開限購。來為當地的房價輸血。不過即使這樣,再想大漲也很難了,因為金融政策還是收緊的,頂多也就是小漲或者維持不跌。所有這場多空較量才剛剛開始。

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