全球樓市最危險的地方：香港的「冰川」正在融化(圖)

全球樓市最危險的地方，就是中國的香港。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2018年11月6日訊】半年之前，我們就說過，全球樓市最危險的地方，就是中國的香港，之所以這麼說，是因為香港樓市有跟內地一樣逆天的住房收入比。但他還必須跟隨美國加息，之所以之前還那麼強，就是預期在頂著，而現在這股勁終於開始泄了。

根據香港房地產信息網站數據顯示，截至10月26日，今年以來香港已經出現36起購房違約案例，而去年全年僅出現9起。這些違約主要發生於上車盤當中，也就是我們所說的老破小，屬於最便宜的房子。一般房屋總價低於800萬港元。

這種違約是認購的房子，到時候不要了，比如不久前，新界大鋪一處樓盤，一間價值725萬港幣的房產被買家突然取消認購。而這樣做的代價就是，買家將損失5%的定金。相當31.6萬元人民幣。這在香港也差不多是半年到一年的收入了，大家寧可錢不要了，也不繼續投入，可見，房價已經跌過了5%的幅度。而且讓人看不到希望。

中秋節之後，香港新界就出現了很多上車盤降價的情況，而且目前降價幅度已經超過了10%，降幅最大的地方，相比於7月最高價已經低了20%。香港賣房論的是平尺，差不多10平尺是我們說的1平米，所以香港房價近2萬一平尺，也就是20萬港元一平米，差不多17萬人民幣，在我們眼中，香港房價依然是天價。

前幾天還有一個統計，瑞銀集團發布了全球房價泡沫指數，香港排名第一，瑞銀的研究表明，香港房價泡沫聚集速度快於其他城市。如果以房價收入比為指標，2008年在香港市區買一套60平方米的房子要攢12年薪水，今年已經漲到22年。但去掉房子面積和購買地點的限制，全港房價收入比達到46倍。也就是香港市民平均46年的收入，不吃不喝才能買套房。

有人說為什麼沒有我們中國內地的城市，因為按照瑞銀的演算法，以5倍房價收入比為基數（即五年家庭年收入可以買一套房），房價超過5年收入基數的有泡沫，每增加一年房價泡沫指數增加0.2，即10年房價收入比，泡沫指數為1，15年為2，20年為3，而超過20年就不予以評估了。如果按這個標準，北上深房價收入比都已經遠超過了20年，因此，就不在評估之列了。不過中國國內的研究機構，也做了一個統計，我們還是很保守的，結果顯示，從房價收入比來對比，我們的泡沫程度還真不次於香港。

首先，他是全球房價絕對值和相對值都是最高的地方。他們收入是很高，但買房負擔更高，在香港買房的錢，已經可以在美國紐約洛杉磯或者舊金山買更好的房子了。

其次，香港經濟明顯失速，已經找不到來時的路了，這麼多年香港還是在指望金融地產兩大行業，他原來興家之本，製造業已經因為高成本完全喪失優勢，而貿易自由港，也已經隨著內地一眾城市的對外開放，而被搶生意。

目前金融還能撐著，主要是國內的資本項目還不開放，但未來這種優勢會逐漸的喪失。

第三，香港在跟隨美國加息，已經加了好幾次了，目前香港按揭貸款利率最優惠的也達到了5.125%，加息是摧毀資產泡沫最有力的武器，所以房價已經壓力山大。

第四，內地樓市熱潮褪去，外匯方面的管制也越來越緊，所以內地去香港買房的買家正在減少。香港樓市最大的資金來源正在消失。第五，香港最近還要徵收空置稅，這讓囤房的炒家和開發商加緊出貨。

總之，香港樓市目前是全球樓市最危險的地方，最重要的還有一點，那就是他們有樓市崩盤的傳統，每20年就會發生一次樓災，香港上一次樓市慘痛的教訓還是在1998年的亞洲金融風暴之中，這場樓災一直持續到了2003年，如今已經是15年，那麼這次會不會在劫難逃呢，我們還是拭目以待。

最後說說影響，香港樓市是內地的標桿，特別是深圳會看著香港，如果香港樓市下來，那麼深圳的樓市也會遭遇到極大的信心挫折，沒有了香港，深圳也就失去了漲價的方向。所以香港樓市下跌，很可能率先帶動深圳，進而帶動北京上海廣州等一線城市房價進入降價快行道。

從這個角度看，明年起碼一線城市的房價並不樂觀。買房自住的剛需，沒有辦法，如果不早買，貸款可能會逐漸收緊，而投資客最好小心了，趨勢已經發生了逆轉。注意我們說的都是住宅，不要再問我商鋪和公寓，商鋪和公寓的還不如住宅，他們已經基本沒有流動性了。也就是說你買來容易，脫手難。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)