潘石屹：房產稅向我們走近 狼真的來了

Q：您怎麼看待這次這個國五條中非常明顯的「一刀切」特徵。背後是不是決策層意識到了政策執行不到位，給外界留了很多騰挪的空間？

潘石屹：如果不「一刀切」，「上有政策，下有對策」的現象就會重演。昨天出臺的這五條政策中，我認為重要的有兩點：一是住房信貸政策；二是房產稅。其餘都是「進一步」如何，執行起來很難。

一、住房信貸政策就是「按揭政策」，過去一直在劃分首套、第二套、第三套以上，操作和監管起來太困難，這就是屢屢調控仍不見成效的根本原因。按揭首付調整，實質是用多大的槓桿啟動住房需求，一成就是十倍槓桿，二成就是五倍槓桿，三成以上就是三倍以下的槓桿。現在是從五倍的槓桿調成了三倍以下，自然啟動的住房需求就會下降，是立竿見影的影響。

二、房產稅雖然沒有明確，但用了「加快推進」的字眼。讓我們感覺到房產稅在向我們一步步走近。再不是以前一次次空喊「狼來了」。這次，狼真的來了。

Q：關於這個最新的政策持續性的問題。您認為，這個最嚴厲的政策最多能夠堅持多久？

潘石屹：這五條政策中，除第一條要限制家庭購房套數之外，其餘都抓住了問題的關鍵，隨時可以調整。如果三成的首付還壓不住房價，可以調成四成、五成或更高。「房產稅」的出臺，會增加持有住房家庭的日常成本，更會影響到以投資為目的購買多套住房家庭的需求。但這條政策有房人會堅決反對的。增加土地供應、嚴格執行法律的實施都是很好的政策。

Q：由於今年的多個樓市新政文件中，都沒有對調控成功的定義進行量化，只是有模糊的描述。您認為，到了什麼程度，才可以說是調控成功？具體到房價上，您還堅持您之前「房價可能回到2009年初的」判斷麼？

潘石屹：標準就是回到常識：如租金回報率、空置率等指標回到正常範圍之內。對許多城市來說，回到2009年初的水平是回到了正常範圍。需要多長時間，我不知道，這取決於經濟環境和政策的力量。

Q：今年最後一個季度，地產行業的演變推進可能導致在公司層面可能會出現哪些變化？

潘石屹：從上半年上市公司財務指標分析來看，負債率普遍偏高，平均比2009年高出20%。他們寄希望於「金九銀十絕地大反彈」。在九月剛結束時，政府出臺了以上政策，尤其按揭政策對市場影響是立竿見影的；還有懸在頭上的一把劍就是「房產稅」什麼時候出來。基於以上判斷，我對下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀。

Q：與此前的任何一次調控相比，您認為這一次調控的主要特徵是什麼？

潘石屹：這次有許多點都是過去政策的延續，但也避免了「上有政策，下有對策」的現象。如首付提高到三成以上。也有些是對下一步即將出臺的政策打下了伏筆，讓市場早有預期，如房產稅。有些可能也很難落實，如增加土地供應，拆遷難，耕地不讓佔，還哪有土地呢？「巧媳婦難為無米之炊」。

Q：這些政策是意料之中還是意料之外，請評價一下此次政策的可操作性，還可能是失效的結果嗎？未來進一步調控政策還有空間嗎？

潘石屹：在意料之中，調控就如同開汽車一樣，根據市場的變化隨時去調整。只要汽車開動了，就要隨時調整速度和方向，沒有開始，也沒有結束，房地產市場的調整也是一樣。如果三成首付政策公布後，房價還在上漲，那就提高到四成、五成、六成……。同時，房產稅也有很大的空間。

Q：此次調控還未涉及到物業稅，你認為在此政策出來之後，短期內物業稅出臺的可能性有多大？

潘石屹：房產稅只是擴征，原來就有房產稅的政策，只是住房免收了。現在再出就是重新徵收，在政策的出台上就比較容易。但新的稅種「物業稅」出臺就困難了，時間也慢。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)