潘石屹：房产税向我们走近 狼真的来了

Q：您怎么看待这次这个国五条中非常明显的“一刀切”特征。背后是不是决策层意识到了政策执行不到位，给外界留了很多腾挪的空间？

潘石屹：如果不“一刀切”，“上有政策，下有对策”的现象就会重演。昨天出台的这五条政策中，我认为重要的有两点：一是住房信贷政策；二是房产税。其余都是“进一步”如何，执行起来很难。

一、住房信贷政策就是“按揭政策”，过去一直在划分首套、第二套、第三套以上，操作和监管起来太困难，这就是屡屡调控仍不见成效的根本原因。按揭首付调整，实质是用多大的杠杆启动住房需求，一成就是十倍杠杆，二成就是五倍杠杆，三成以上就是三倍以下的杠杆。现在是从五倍的杠杆调成了三倍以下，自然启动的住房需求就会下降，是立竿见影的影响。

二、房产税虽然没有明确，但用了“加快推进”的字眼。让我们感觉到房产税在向我们一步步走近。再不是以前一次次空喊“狼来了”。这次，狼真的来了。

Q：关于这个最新的政策持续性的问题。您认为，这个最严厉的政策最多能够坚持多久？

潘石屹：这五条政策中，除第一条要限制家庭购房套数之外，其余都抓住了问题的关键，随时可以调整。如果三成的首付还压不住房价，可以调成四成、五成或更高。“房产税”的出台，会增加持有住房家庭的日常成本，更会影响到以投资为目的购买多套住房家庭的需求。但这条政策有房人会坚决反对的。增加土地供应、严格执行法律的实施都是很好的政策。

Q：由于今年的多个楼市新政文件中，都没有对调控成功的定义进行量化，只是有模糊的描述。您认为，到了什么程度，才可以说是调控成功？具体到房价上，您还坚持您之前“房价可能回到2009年初的”判断么？

潘石屹：标准就是回到常识：如租金回报率、空置率等指标回到正常范围之内。对许多城市来说，回到2009年初的水平是回到了正常范围。需要多长时间，我不知道，这取决于经济环境和政策的力量。

Q：今年最后一个季度，地产行业的演变推进可能导致在公司层面可能会出现哪些变化？

潘石屹：从上半年上市公司财务指标分析来看，负债率普遍偏高，平均比2009年高出20%。他们寄希望于“金九银十绝地大反弹”。在九月刚结束时，政府出台了以上政策，尤其按揭政策对市场影响是立竿见影的；还有悬在头上的一把剑就是“房产税”什么时候出来。基于以上判断，我对下一季度住房市场的房价和成交量不乐观。

Q：与此前的任何一次调控相比，您认为这一次调控的主要特征是什么？

潘石屹：这次有许多点都是过去政策的延续，但也避免了“上有政策，下有对策”的现象。如首付提高到三成以上。也有些是对下一步即将出台的政策打下了伏笔，让市场早有预期，如房产税。有些可能也很难落实，如增加土地供应，拆迁难，耕地不让占，还哪有土地呢？“巧媳妇难为无米之炊”。

Q：这些政策是意料之中还是意料之外，请评价一下此次政策的可操作性，还可能是失效的结果吗？未来进一步调控政策还有空间吗？

潘石屹：在意料之中，调控就如同开汽车一样，根据市场的变化随时去调整。只要汽车开动了，就要随时调整速度和方向，没有开始，也没有结束，房地产市场的调整也是一样。如果三成首付政策公布后，房价还在上涨，那就提高到四成、五成、六成……。同时，房产税也有很大的空间。

Q：此次调控还未涉及到物业税，你认为在此政策出来之后，短期内物业税出台的可能性有多大？

潘石屹：房产税只是扩征，原来就有房产税的政策，只是住房免收了。现在再出就是重新征收，在政策的出台上就比较容易。但新的税种“物业税”出台就困难了，时间也慢。

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