中國住房之「謎」(圖)

一位殘疾人在他的臨時住所中。在他的家後，是成排新建的高樓。

自1985年起，聯合國將10月的第一個星期一定為「世界住房日」。10月4日是今年的世界住房日。中國住房狀況近年來確實有所改善，江蘇省昆山市、上海獲得了聯合國人居署今年頒發的獎項，但「居者有其屋」，這項基本人權對於不少中國人來說仍是一個難以實現的夢想。九月初，中國公民「還我安居權」組委會在網路上發帖倡議全體不能安居的中國人在10月4日這一天進行大散步示威，此舉得到很多網民的響應。這些響應反映了無固定居所者、拆遷戶、「三世同屋者」以及那些不無辛酸自嘲為「房奴」的中國民眾的心聲。本次節目，我們請來復旦大學管理學院產業經濟學系副教授、住房政策研究中心執行主任陳傑先生，探討中國的住房問題。而由於基本數據的缺乏，中國住房現狀只能是一個依靠猜測估算去解答的謎題。

RFI：在試圖瞭解中國住房現狀的時候，我們首先注意到這樣一個奇怪的現象：如同城市居民收入分布統計數據的缺乏，我們看不到住房普查統計數據。這或許對您是個勉為其難的問題，但以您多年的研究，可否粗略介紹中國目前大致的住房狀況？

陳傑：確實，我們也只有一些基本的、平均意義上的數據，要獲得詳細的分配上的數據比較難。一個概括性的數據是：中國城市區域人均住房面積大概是28平方米。這指的是建築面積；國際上一般用的是居住面積，所以，這裡還要打些折扣，折下來，人均居住面積大概是22平方米左右。這與比較發達的國家、OECD（經濟合作與發展組織）的國家、特別是美國、英國還有北歐一些國家相比還是有一定的差距——（它們的人均居住面積）一般在40平方米以上。但與一些中等收入國相比，基本還是在這一範圍之內的。比如一些東歐國家、韓國、日本，大致是在25、26平方米左右。所以，可以這麼說，中國的住房水平初步擺脫了極度短缺的狀況。因為，與中國過去相比，78年時，是7平方米，到98年也就十幾平方米，因此，這幾年，人均意義上的住房面積是增加了，但分配還是很不均勻，與中國的收入一樣，差距很大。

RFI：您提到分配問題，那麼，從社會經濟學角度上說，怎樣是一個「合理的住房分配」？

陳傑：住房比較特殊，不是一般的商品。若是奢侈品、汽車、鑽石或是其他高檔消費品，有錢的人有多少都無所謂，窮人也可以一點都沒有，但住房很特殊，是基本消費品，低收入也應該有最低的住房條件。因此，有這樣一個下限，在此下限上，住房分配的基尼係數不應該比收入的基尼係數更大……

RFI：請問您所說的基尼係數是指住房分配的差異、還是指收入分配的差異？

陳傑：基尼係數一般是描述收入的差異，但是同樣這個差異也可以用來描述住房資源、住房財富收入、住房分配的差異性。住房是一個資產累計的概念，如果住房資產差異性越大，就意味著在不同收入群體之間、不同階層之間創造更大的差異性，將加速兩級分化。

RFI：您能估算中國住房大概的基尼係數嗎？

陳傑：我們缺乏這方面的資料，很難估計。我們能看到的數據是，國家統計局曾經做過一個關於中國人多套房分布的抽樣調查。調查顯示，擁有兩套房以上的人群比例其實並不大，就是說大約10%的人擁有兩套以上的住房。但從側面發現，比如媒體的報導可以知道，現在是要麼沒有，要麼擁有多至7、8套住房——一些小官員、掌握實權的人甚至有十幾套的住房——所以，住房的差異性還是很觸目驚心的。

RFI：以您作為經濟學家的經驗——我只能說依靠經驗了——中國目前的住房基尼係數是否超過了收入分配的基尼係數？

陳傑：這個目前來說很難估計。因為我們收入的基尼係數現在也是一個謎，在很多的爭論中——有人說，少算了灰色收入近幾萬億——如果把這個加上去，收入的基尼係數應該是很大的。目前來看，住房市場化較之於收入市場化的發展時間要短，我們住房市場化到現在大約是十年時間，因此，應該是沒有超過收入的基尼係數。但是，這幾年應該是在快速地擴大，因為，房價上升很快，有原始積累的居民可以不斷地通過原始積累一套兩套地買，而之前沒有買過房子的人基本上是絕望狀態。

RFI：您提到住房懸殊的現象——富者坐擁廣廈百家，貧者難尋容身之所——前一段時間網上披露「全國現存6500萬套空置房，足以供2億人居住」的信息令輿論嘩然。拋開房地產炒作的因素，貧富懸殊、分配不公以及某種程度上因此而造成的社會保障系統的薄弱是否是形成中國目前住房難題的一個重要原因？

陳傑：首先對6540萬套空置房這個數據，我個人認為，可能不實。因為，中國現在住房面積總量大概是1.8億套，那麼6000萬套的空置房，意味著35%以上的空置，這大概不可能。當然，確實是有大量的空置房，我個人估計在6-8%左右。發達國家，美國應該在3%、英國在4%左右，但一般來說，10%是比較高的。中國大城市有些小區空置現象嚴重，但全國來看，特別是二、三線城市，應該好些。社會保障系統的薄弱確實是造成中國住房難題的原因。大家為什麼去買房，除了投機炒作之外——現在基本上是全民炒房——有機會的人都會去買房，作為投資保值的手段。這除了是出於對通貨膨脹的恐懼，還有就是反映社會保障系統的欠缺。

RFI：住房難題裡最主要的是關於低收入家庭。對於低收入家庭，目前政府主要採取的經濟房、廉租房建設是否是一個有效的解決方式？

陳傑：有一定作用，但肯定沒有預期想像那麼大。方式方法很重要。廉租房，我認為是比較好的方式，但政府沒有動力去做，因為需要政府出比較多的補貼；經濟適用房，政府倒是有動力去做，因為，除了土地，並不需要政府什麼補貼。但我個人對經濟適用房一直持一個反對、否定的態度，認為它不能真正解決低收入家庭的問題。因為，在中國的背景下，這些由政府來分配的房子存在很多尋租空間。另外，在收入核查不透明的情況下，經濟適用房很難到真正需要的人手中。而且，政府的定價也不是一般低收入家庭能買得起的，因此，常常出現符合條件的人買不起，而那些買走的人，如果真正去篩選的話，他們其實是不符合條件的。從社會的激勵機制上說，這也不是一個合適的安排。因為現在中間收入的人都買不起房，給低收入的人產權，實際上並不合適。比較合適的方式是，以租賃、公共租賃的方式解決住的問題。政府現在應該是慢慢轉向這一方向，最近的國十條、十一之前的政策都是強調擴大公共租賃房的供應，我覺地這是一個好的方向。

RFI：中央政府一再出臺調控房地產市場的政策，但從八月份的統計數據看，全國大多數城市房價仍然保持高位增幅，是不是可以說政府政策不見效？

陳傑：這要看是同比還是環比。如果是同比的話，是很正常的，應為相對於去年是一直保持高位的，如果說是環比，相當於上個月來說，應該說國十條、四月份調控以來，房價上升的趨勢是被遏制的，政府政策其實是有效的。當然，看如何理解房價。如果希望政府的房價調控回到某一年的水平，把它打壓下去，我個人覺得，在中國目前的環境下不太現實。因為，中國經濟基本面還是高速增長的階段。即使是到了不太樂觀的時刻，大家也不會大幅度地拋盤，所以目前來看，要讓房價降價，我覺得不太現實。

RFI：最近大家在熱烈討論房產稅的問題，這一在不少發達國家行之有效的調控手段在中國是否可行？是否可能在近期實現？

陳傑：我覺得，近期實現的條件不太成熟。第一，房地產稅是一個副產品，它的主要功能並不是用來調控房價的。而且，從發達國家的經驗上看，有房產稅並不一定能控制房價。比如美國、英國、法國等國是實行房產稅的，但在2001-2006年間，其房價還是出現很大漲幅。當然，房產稅對房價是有一個跳水作用，一下就能把房價打壓下去，但不代表房價以後就不漲了。因此，以房地產稅調控房價，期望值不要太高。第二，在中國能不能接受（房產稅），要看房產稅到底要起什麼作用。現在政府要推房產稅，調整房價只是其中的一個出發點。其他的目的是彌補當地政府的收入。作為一個研究者、觀察者，我認為，在目前中國政府開支不透明、沒有被人民完全監督的時候提倡房地產稅其實不是個合適的時機。就是政府本身而言，也缺乏擔當。它害怕……目前通過土地開發，政府有比較多的收入，這比較安全，如果以房地產稅替代土地收入的話其實有很多不確定性，所以，政府目前沒有很強的動力實施房產稅。除非土地都拍賣光了，或許它那時有較強的動力推行房產稅。這就涉及到第三個問題，房產稅不僅僅是個房地產的問題，它其實是一個政治問題，會引起比較大、難預測的問題。另外一個政府不會公開討論的是，政府很多官員或是利益相關人士擁有大量住房，他們當然沒有動力推行房產稅。因此，從各個方面考慮，我個人認為，短期內，房產稅不會出現。