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二手房大面积停贷:楼市杠杆终于要断了……(图)

2021-07-02 08:36 作者:财经冷眼 桌面版 正體 4
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【看中国2021年7月2日讯】最近,有传言说很多地方的二手房都停贷了,如果你要在这个城市买二手房,必须全款才行。

如果情况真是这样,对楼市的冲击会是巨大的,毕竟中国房地产市场化已经二十多年,二手存量房产的数量远远多过新房数量,要考察真实的市场,二手房比新房更有考察意义。

1 二手房真的停贷了吗?

经过仔细的查询,有关二手房停贷的说法主要是一些局部的消息,涉及的城市包括武汉、合肥、南京、连云港等城市。武汉的自媒体甚至整理出了一份表格。比如说武汉的工建交农等一些大银行以及中型银行都限制了二手房放贷。安徽合肥12家大中型银行二手房停贷的信息上了微博热搜,很多城市的首套房房贷利率上浮了20%到30%。郑州银行对15年以上二手房或60平米以内二手房停贷

尽管市场利率没有上升,但银行对房贷进行了定向加息。与此同时 房贷的放款速度也越来越慢。可见“二手房停贷”这事情,表面上并没有统一的说法,但在实际操作层面则正在稳步推进。有些事可以做,但不好明说。

这些信息主要来自于中介、群聊、互联网,并没有哪个城市或银行通过官方文件明说要给二手房停贷。但各个城市的二手房贷款的确变难了、审批更加严格、利率较以前也有明显的上升,甚至有部分银行不做二手房业务,还有银行对于楼龄较高二手房大幅提高了首付门槛甚至停贷。

二手房贷款在部分城市受阻,根本原因是房贷资源总量越来越少了。在2020年的最后一天,中国央行、银保监会发布的超重磅文件:《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,它的影响力非常大,而且绝大多数人低估了这个通知的威力。根据通知要求,未来将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求。

通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限。在文件发布的时候,已经有很多银行达到甚至超过了这个上限比例,意味着这些银行在2021年都将再难获得新的房贷额度;而其他有空间的银行也因为上限被锁死,可批准的房贷总量比过去大幅减少,在这种情况下,银行倾向于将房贷批给新房,留给二手房买家的额度就少了。所以之前网上传出所谓的“二手房停贷”并不是银行一句话、一条线说停就停的,而是房贷资源有限的情况下不可避免的现象。

这个做法很可能将楼市彻底分化为两个市场:一手房市场和二手房市场的运行逻辑相差越来越大。具体来说,热点城市的新房项目由于限价带来的价格倒挂,价格明显低于周边的二手次新房报价,买家就有一种买到即赚到的感觉,纷纷报名打新,而是否买中就全看运气;另一方面,二手房受制于限购、限售、限贷以及正在铺开的二手房指导价,成交量越来越低,有价无市变得常态化。

如果再深入分析,这个措施对新房买家的心理预期也是有影响的,因为无论你买到的新房有多好,从买入的那一刻起,这套房就从新房变成了市场上的存量二手房。而周边无法成交的二手房报价虚高,给打新者带来的买到就赚到的预期或许也只是一种错觉。

2 房地产领域的信贷的有多重要?

在房地产领域,信贷的重要性是无论怎么强调都不为过的。无论是新房还是二手房,信贷都非常重要,它是房价上涨最重要的动力,没有之一。

我们回顾一下2015年后这一波楼市超级周期的逻辑,它始于2014-2015年的连续降准降息(累计6次降息6次降准),还有就是针对楼市的定向宽松(如降低首付、房贷利率打折、放松“认房认贷”),信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆,常见的加杠杆链条如下: 

(1)年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市,通过贷款买入老破小; 

(2)原住民见房价势头很猛,顺便改善居住,用卖给新人老破小后的房款作首付,贷款买了改善型住房; 

(3)改善房业主卖出改善房作为首付,通过贷款买入豪宅;

(4)豪宅业主卖出房产后,用于企业经营/其他大类资产投资/移民出海。除炒房外,这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易,不信就问问卖给你房的二手业主,不是置换就是移民;也可以了解一下买你房子的年轻人,购房款不是卖房所得就是“六个钱包”。 

另一个链条则是炒房客这一条线:将已有房产二押,拿出现金增持房产,或者通过消费贷和经营贷炒。

可见,无论是刚需、置换还是炒房,链条中的每一个参与者都需要加杠杆,而且加杠杆的本金大都不是真金白银,而是从原本的房产市值当中释放(卖房或抵押)或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来的;同时,在当时那种宽松的环境下,这些参与者加杠杆的资质也大都是伪造(假流水、假工作证明),在2015-2018年时,如果你到一线城市找一个中介求助,说自己收入不行怎么办贷款,他可以分分钟帮你搞定材料,因为中介和假材料黑产联络紧密,他们甚至可以给你开到完全真实的银行流水和完税证明。

你真的相信,短短一两年翻倍的房价是因为城市产业太好?新增人口太多?供需关系太紧张?

错的离谱!这些基本面只可能在长期支持一个城市的楼市,但不可能在短短一两年时间里让一个城市的房价翻一倍,因为这些基本面不是在最近一两年才有的,短期暴涨的原因只有一个,那就是杠杆。

2021年中国家庭债务总量超过10万亿美元,是2010年的7倍。

房价大涨的背后是居民疯狂加杠杆,但最近两个季度出现见顶迹象。实际情况可能是:很多人还想加杠杆,但银行不贷了……

信贷政策的宽松,让整个加杠杆链条顺畅运转,而信贷受制的话,就像链条生锈,无法前行。在过去假材料泛滥,房贷宽松的背景下,信贷的释放是不考虑真实收入水平的,而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的,这解释了租金回报率为什么会这么低,也解释了为什么房价涨幅远超平均收入。在风险不断积累后,2020年底央行和银保监推出强力限制房地产贷款的举措是及时和必要的。

了解过信贷对房价的重要性,就不难推测下一步市场的方向,如果前文提到的央行通知继续贯彻、继续封堵经营贷违规流入楼市,那么我们一定会看到一些曾经没发生过的事,全民对房价的信仰也可能会逐渐打破。

2021年5月是一个值得注意的节点,部分热点城市5月成交量开始降低。如果现有的措施保持不变,这个成交量未来将只有更低、没有最低。

深圳5月二手房成交量只有3027套;上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一个台阶;广州二手房成交量在5月出现下降。这些都是楼市进入冰点的信号。

3 房子的资产属性还剩多少?

六月初我们就给过一个判断,那就是未来房贷会不断收紧,而且很可能针对二手房。现在看来这个方向是确定下来了。

尽管现阶段二手房贷款只是大幅收紧,说二手房彻底停贷还是有些危言耸听,但对于流通性本来就很糟糕的无数二手房来说,现在面临的情况和停贷也差不多了。需要明白的一点是,停贷不只是影响买房者,更影响房产持有者,如果一套房子的潜在买家连房贷都申请不下来,那这套房子基本上就卖不出去了。

“房住不炒”不是一句空话,最终目的可能是打掉它的资产预期、强化它的居住属性。如今,房产是中国人身价的绝对大头,在部分热点城市,房产占据家庭资产的比例超过80%,算上房子都是有钱人、去掉房子都是苦哈哈,千万富翁吃泡面的比比皆是。这是无数中产面临的尴尬定位。而现在二手房市场被冻结,相当于这部分资产的灵活性大打折扣,无法套现,仔细品一品,这的确是做到房住不炒了。

有关中国存量住宅的规模,比较普遍的预测是总市值超过了400万亿人民币,这使得中国住宅成为全世界市值最高的一项资产。但在市场被冻结、存量房有价无市的背景下,这样的市值并没有什么意义。就像你坐拥千万估值的房产,但是如果二手房贷被停点了,你的房子卖不掉一样,也是没有任何意义的。

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