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二手房大面積停貸:樓市槓桿終於要斷了……(圖)

2021-07-02 08:36 作者:財經冷眼 桌面版 简体 4
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【看中國2021年7月2日訊】最近,有傳言說很多地方的二手房都停貸了,如果你要在這個城市買二手房,必須全款才行。

如果情況真是這樣,對樓市的衝擊會是巨大的,畢竟中國房地產市場化已經二十多年,二手存量房產的數量遠遠多過新房數量,要考察真實的市場,二手房比新房更有考察意義。

1 二手房真的停貸了嗎?

經過仔細的查詢,有關二手房停貸的說法主要是一些局部的消息,涉及的城市包括武漢、合肥、南京、連雲港等城市。武漢的自媒體甚至整理出了一份表格。比如說武漢的工建交農等一些大銀行以及中型銀行都限制了二手房放貸。安徽合肥12家大中型銀行二手房停貸的信息上了微博熱搜,很多城市的首套房房貸利率上浮了20%到30%。鄭州銀行對15年以上二手房或60平米以內二手房停貸

儘管市場利率沒有上升,但銀行對房貸進行了定向加息。與此同時 房貸的放款速度也越來越慢。可見「二手房停貸」這事情,表面上並沒有統一的說法,但在實際操作層面則正在穩步推進。有些事可以做,但不好明說。

這些信息主要來自於中介、群聊、網際網路,並沒有哪個城市或銀行通過官方文件明說要給二手房停貸。但各個城市的二手房貸款的確變難了、審批更加嚴格、利率較以前也有明顯的上升,甚至有部分銀行不做二手房業務,還有銀行對於樓齡較高二手房大幅提高了首付門檻甚至停貸。

二手房貸款在部分城市受阻,根本原因是房貸資源總量越來越少了。在2020年的最後一天,中國央行、銀保監會發布的超重磅文件:《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,它的影響力非常大,而且絕大多數人低估了這個通知的威力。根據通知要求,未來將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素,分檔設定房地產貸款集中度管理要求。

通知對五檔銀行的房地產貸款比例給出了明確的上限。在文件發布的時候,已經有很多銀行達到甚至超過了這個上限比例,意味著這些銀行在2021年都將再難獲得新的房貸額度;而其他有空間的銀行也因為上限被鎖死,可批准的房貸總量比過去大幅減少,在這種情況下,銀行傾向於將房貸批給新房,留給二手房買家的額度就少了。所以之前網上傳出所謂的「二手房停貸」並不是銀行一句話、一條線說停就停的,而是房貸資源有限的情況下不可避免的現象。

這個做法很可能將樓市徹底分化為兩個市場:一手房市場和二手房市場的運行邏輯相差越來越大。具體來說,熱點城市的新房項目由於限價帶來的價格倒掛,價格明顯低於周邊的二手次新房報價,買家就有一種買到即賺到的感覺,紛紛報名打新,而是否買中就全看運氣;另一方面,二手房受制於限購、限售、限貸以及正在鋪開的二手房指導價,成交量越來越低,有價無市變得常態化。

如果再深入分析,這個措施對新房買家的心理預期也是有影響的,因為無論你買到的新房有多好,從買入的那一刻起,這套房就從新房變成了市場上的存量二手房。而周邊無法成交的二手房報價虛高,給打新者帶來的買到就賺到的預期或許也只是一種錯覺。

2 房地產領域的信貸的有多重要?

在房地產領域,信貸的重要性是無論怎麼強調都不為過的。無論是新房還是二手房,信貸都非常重要,它是房價上漲最重要的動力,沒有之一。

我們回顧一下2015年後這一波樓市超級週期的邏輯,它始於2014-2015年的連續降准降息(累計6次降息6次降准),還有就是針對樓市的定向寬鬆(如降低首付、房貸利率打折、放鬆「認房認貸」),信貸環境的寬鬆加速了鏈條式的加槓桿,常見的加槓桿鏈條如下: 

(1)年輕人從老家帶著兩三代人的積蓄或賣房所得的房款來到大城市,通過貸款買入老破小; 

(2)原住民見房價勢頭很猛,順便改善居住,用賣給新人老破小後的房款作首付,貸款買了改善型住房; 

(3)改善房業主賣出改善房作為首付,通過貸款買入豪宅;

(4)豪宅業主賣出房產後,用於企業經營/其他大類資產投資/移民出海。除炒房外,這個加槓桿鏈條基本涵蓋了90%的房產交易,不信就問問賣給你房的二手業主,不是置換就是移民;也可以瞭解一下買你房子的年輕人,購房款不是賣房所得就是「六個錢包」。 

另一個鏈條則是炒房客這一條線:將已有房產二押,拿出現金增持房產,或者通過消費貸和經營貸炒。

可見,無論是剛需、置換還是炒房,鏈條中的每一個參與者都需要加槓桿,而且加槓桿的本金大都不是真金白銀,而是從原本的房產市值當中釋放(賣房或抵押)或者幾代人積蓄這種一次性紅利中透支出來的;同時,在當時那種寬鬆的環境下,這些參與者加槓桿的資質也大都是偽造(假流水、假工作證明),在2015-2018年時,如果你到一線城市找一個中介求助,說自己收入不行怎麼辦貸款,他可以分分鐘幫你搞定材料,因為中介和假材料黑產聯絡緊密,他們甚至可以給你開到完全真實的銀行流水和完稅證明。

你真的相信,短短一兩年翻倍的房價是因為城市產業太好?新增人口太多?供需關係太緊張?

錯的離譜!這些基本面只可能在長期支持一個城市的樓市,但不可能在短短一兩年時間裏讓一個城市的房價翻一倍,因為這些基本面不是在最近一兩年才有的,短期暴漲的原因只有一個,那就是槓桿。

2021年中國家庭債務總量超過10萬億美元,是2010年的7倍。

房價大漲的背後是居民瘋狂加槓桿,但最近兩個季度出現見頂跡象。實際情況可能是:很多人還想加槓桿,但銀行不貸了……

信貸政策的寬鬆,讓整個加槓桿鏈條順暢運轉,而信貸受制的話,就像鏈條生鏽,無法前行。在過去假材料氾濫,房貸寬鬆的背景下,信貸的釋放是不考慮真實收入水平的,而全社會收入水平恰好是和房租硬掛鉤的,這解釋了租金回報率為什麼會這麼低,也解釋了為什麼房價漲幅遠超平均收入。在風險不斷積累後,2020年底央行和銀保監推出強力限制房地產貸款的舉措是及時和必要的。

瞭解過信貸對房價的重要性,就不難推測下一步市場的方向,如果前文提到的央行通知繼續貫徹、繼續封堵經營貸違規流入樓市,那麼我們一定會看到一些曾經沒發生過的事,全民對房價的信仰也可能會逐漸打破。

2021年5月是一個值得注意的節點,部分熱點城市5月成交量開始降低。如果現有的措施保持不變,這個成交量未來將只有更低、沒有最低。

深圳5月二手房成交量只有3027套;上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一個台階;廣州二手房成交量在5月出現下降。這些都是樓市進入冰點的信號。

3 房子的資產屬性還剩多少?

六月初我們就給過一個判斷,那就是未來房貸會不斷收緊,而且很可能針對二手房。現在看來這個方向是確定下來了。

儘管現階段二手房貸款只是大幅收緊,說二手房徹底停貸還是有些危言聳聽,但對於流通性本來就很糟糕的無數二手房來說,現在面臨的情況和停貸也差不多了。需要明白的一點是,停貸不只是影響買房者,更影響房產持有者,如果一套房子的潛在買家連房貸都申請不下來,那這套房子基本上就賣不出去了。

「房住不炒」不是一句空話,最終目的可能是打掉它的資產預期、強化它的居住屬性。如今,房產是中國人身價的絕對大頭,在部分熱點城市,房產佔據家庭資產的比例超過80%,算上房子都是有錢人、去掉房子都是苦哈哈,千萬富翁吃泡麵的比比皆是。這是無數中產面臨的尷尬定位。而現在二手房市場被凍結,相當於這部分資產的靈活性大打折扣,無法套現,仔細品一品,這的確是做到房住不炒了。

有關中國存量住宅的規模,比較普遍的預測是總市值超過了400萬億人民幣,這使得中國住宅成為全世界市值最高的一項資產。但在市場被凍結、存量房有價無市的背景下,這樣的市值並沒有什麼意義。就像你坐擁千萬估值的房產,但是如果二手房貸被停點了,你的房子賣不掉一樣,也是沒有任何意義的。

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