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二手房断供法拍屋暴增 首富甩2千亿资产撤离(组图)

2020-07-13 09:03 作者:财经冷眼 桌面版 正體 5
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【看中国2020年7月13日讯】好久没有讲房地产了,今天来和大家把近期房地产的一些大事件说一下,同时深挖这些新闻事件的背景和释放出的信号。

5月、6月全国房价“量价齐升”的城市开始增多,但是这些都是新房市场,而这点成绩取得也是在政府给补贴、减社保、契税免减20%等一些刺激政策下取得的。所以,最近很多媒体上都被抢房的新闻充斥着,比如说上海千人“秒杀”6000万顶豪、深圳万人摇号抢房冻资上百亿、杭州6万人抢900多套房子、成都4万多人争抢786套房源、南京江北再现“万人摇”景象……在新房和二手房价格的剪刀差下,一时之间,给人的感觉好像就是全国14亿人不是在开户炒股,而是在抢新房一样。

这些开发商、政府和媒体合谋营造的楼市热售假象的背后,二手房市场和商业房产的惨淡。然而,在楼市万人“打新”热火朝天的背后,这些城市的二手房正在加速“抛售”,就是聪明人在悄悄出手了。我觉得二手房的挂牌量和房屋的租金是最能反映楼市真实走向的最好两个指标。 

在万人摇号抢房最为火热的杭州,二手房挂牌量已经突破12万套,创出历史新高。相比2019年初的6.5万套,一年半时间里,杭州二手房挂牌量接近翻倍。而租金连续3个月回落,空房租不出去。

仅在贝壳平台,成都最新的挂牌量就已高达13.6万套,而2019年初仅为6万套。一年半时间,二手房挂牌量增长1.3倍,最近几个月每月新增房源3万套,而月成交不到1万套。南京也是如此。南京二手房挂牌量从2019年初的3.8万套,飙升到如今的9.2万套。一年半时间,二手房挂牌量飙涨1.4倍。重庆从4.8万套增加到现在的16万套。天津从5万套增到现在的13万套;广州从4万套涨到了现在近7万套。涨幅都是不小的。北京二手房挂牌量从5.5万涨到9.2万套。

国内地产网站上的法拍屋拍卖信息
国内地产网站上的法拍屋拍卖信息(图片来源:网络图片)

上海和深圳市场相对好一些。上海从5.2万套增长到5.8万套,深圳从3.7万套增长到4.27万套。这两地二手房市场迅速回暖,二手房成交出现明显放量,不断消化新增放盘。

得重点说一下的是,深圳二手房挂牌量看起来总量不高,但最近3个月的新增房源接近5万套,月均1.7万套,而去年同期每月新增房源仅有6000套左右。所以,别看深圳房子现在热火朝天,其实那些借机套现的人是越来越多了。到底击鼓传花传到谁,谁是最后一棒在山顶站岗,已经是越来越清楚了。

刚才说的还只是一家具有代表性的二手房平台的挂牌数量,“万人抢房”的城市尚且挂牌量这么高,其他没有出现抢房的城市就更不用说了。

作为一线城市的广州,仅在链家平台,二手房挂牌量就高达7.6万套,相比2019年初的3.1万套,飙增1.4倍。重庆增加了2.3倍,天津增加了2倍多。苏州增加了近3倍。沈阳增加了5倍。武汉就更不用说了,二手房挂牌量增加了五倍。这些都是全国二线城市中的翘首啊,广州还是一线城市,居然都在卖房!

那么,现在争相抛售的原因是什么呢?主要有以下几个:

第一是获利了结。经过这些年楼市的几轮大涨,很多人其实获利不少。他们若是在2015年之前入市的,很多城市的房价翻倍都不止。而从2018年到现在,楼市都是在横盘。久盘必跌。现在是套现的最好时机。

第二,疫情之后,对中国失去信心的人越来越多,移民的人越来越多,处理掉房子当然是支付移民成本的最好办法。而现在股市也非常火热,卖房炒股的人也不在少数。这两种实用性的资金需求,都是二手房抛盘大量增加的主要原因。

第三,疫情之下,很多人面临失业、减薪问题,资金杠杆即将断裂。特别是很多人利用信用卡套现或者利用首付贷炒房的人,这部分高杠杆炒房者资金更加艰难,只能通过抛售回笼现金流,防止资金链断裂。

第四是很多城市前几年都在搞限售,现在很多房子已经到了限售的时间点,可以上市交易了。二手房逐渐解禁,这些被解封的二手房正在进入市场,成为二手房的主要抛盘。

第五是很多人债务压顶,不断是家庭债务还是经营债务,都面临债务违约的风险,通过卖房来缓解债务危机。

而说到这一块,就不得不说现在越来越严重的断供问题。

淘宝平台上的法拍房数量,在短短两年半时间里,涨了128倍!2017年末阿里平台拍卖的房产数量为9000套,2018年末增长到两万套,2019年底飙升至50万套,到了今年6月就达到了118万套。数量还在激增。到今年年底,阿里法拍房的数量将突破150万套,甚至逼近200万套。

分省来看,法拍房数量最高的是江苏、浙江、广东,都是经济最发达的省份。分别有18.7万套、16.6万套、10.2万套。河南和福建紧随其后,数量也达到9.8万套、6.7万套。分城市来看,广州、杭州,是北上广深杭五城中法拍房总量最多的,但比不上许多二线城市的数量。

江苏数量比较大的是苏州和无锡,分别为3.2万套和2.6万套;浙江则是宁波、温州和杭州,数量分别为3万套、2.9万套和2.7万套;广东是佛山,达到2.3万套。经济发达地区的二线城市,反而是法拍房的“重灾区”。

法拍房的来源有四种:按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。其中按揭违约就是断供。而按揭违约和民间借贷违约是法拍屋的两大来源。

不管是住房按揭抵押贷款,还是以房作为抵押的民间借贷,这类贷款无法按时偿还是房屋拍卖数量上升的主要原因。

这说明了两个问题,首先,当各行各业都面临裁员、减薪,必然会出现庞大的失业人群,没有收入还房贷,当然只有断供一条路,个人按揭贷款违约必然加剧。

其次,很多以房屋作为抵押去做生意的人,现在经济不景气,很多工厂、店铺倒闭,大量亏损,没钱还贷,这也是房屋违约的主要原因。

我们看到刚才统计的数据,不管是苏州、无锡、宁波、温州还是杭州、佛山、广州等这些城市,其制造业基本上都占有相当的比重。这些城市法拍屋数量比较高,首先说明这些城市的工业不景气,很多中小企业主经营困难,当初抵押的房屋因为无法按时还贷,被拍卖;同时也可以说明这些工业城市制造业工人失业严重,所以断供的人比较多。

所以,法拍屋从去年底的50万套猛增到现在的118万套,说明中国整体经济环境在恶化,说明居民收入在恶化,导致家庭债务和企业债务开始集中违约。

有人出来洗地说,房贷逾期90天后才能算断供。断供之后,还会给6个月的宽限期,也就是要到今年年底,甚至明年初,那些因疫情等因素影响无法还贷的人,房子才会被拍卖,但是正因为这样才更加恐怖。为什么呢?

这说明,从现在的时间往前推9个月,也就是去年9月份之前,中国很多房子就已经出现了断供、违约的现象,导致现在的法拍屋数量比去年年底翻倍。而疫情期间,中国的经济环境是更差的,大量外贸企业停摆,国内餐饮、宾馆、旅游、娱乐行业等行业停摆,导致更多的人失业,减薪,没有收入,所以,今年2月份以来发生的房产抵押的断供和违约,将在今年11月份到明年以法拍屋数量暴增的形式呈现出来。那时,我们再看看阿里法拍上,可能就会是法拍屋数量的大爆炸。

这对于中国二手房市场来说,会是另外一个更大的打击。房价可能会有一波断崖式的下降。

当然,卖二手房的不止有居民、法院,还有一些房地产开商巨头。

我们知道,2016年时万达打包抛售13个大型文旅项目,筹资100亿还债的新闻当时成为国内外财经界的头条热门,刷爆了自媒体。而现在,中国地产界的龙头大哥恒大地产也开始大量抛售商业地产还债了。我们看一下是怎么回事。

这几天,恒大抛售商业资产的清单开始各大媒体发酵,我看到很多微信群和朋友圈都在转载,似乎释放的是恒大出问题的信号。

恒大正在大批出售旗下的写字楼、酒店、购物中心、商铺、商业等非核心业务资产,共计超过200处。其中恒大待售的购物中心29个、写字楼30个、酒店37个,大部分位于一线城市、省会城市,少部分位于三四线城市,另有约100个商铺、会议中心等其他业态分布于全国,比如上海、深圳、杭州、宁波、台州、温州、湖州、长春、南京、重庆、成都、海口等100多个城市。

恒大的主业是住宅,商业地产不是他们的核心业务,但却是这几年发展的重点。在223个项目中不少是恒大早期,如2015年集中收购的一批物业。当年,李嘉诚的跑路已经接近了尾声,而其他的一些嗅觉灵敏的香港商人也跟着李嘉诚大量跑路。在中国这边,虽然王健林跑路受挫,但是内地一些眼光敏锐的地产老板还是看出了问题,疯狂甩项目夺命而逃,在这种环境下,大量的商业地产被抛售。

而一向“忠君爱国”的恒大,在这个时候就显示出了“担当”,开始为国接盘了。当年,恒大斥巨资将中渝置地张松桥、新世界集团郑裕彤以及华人置业刘銮雄等“大D会”成员在内地开发的项目全盘接收了下来。但是几年过去,恒大的商业地产做得非常失败,不要说和当年的万达比,就算是和接盘万达的融创以及万科比,商业地产这块也是惨不忍睹,成为恒大整个业务的鸡肋。如今又计划套现撤出。

虽然排序在地产开发之后,但恒大投资物业的收入贡献仅占上市公司总收入的0.29%,这部分资产估值有多少呢?1626亿元。而到2019年,恒大已竣工的投资物业价值已经超过1400亿元,但全年下来只产生了13亿的租金收入,收益率不到1%。从这个角度来说,这些待售的资产甚至算不上核心资产,更多是开发业务的副产品,是恒大不下蛋的鸡。

恒大商业地产的甩卖已悄然进行中……
恒大商业地产的甩卖已悄然进行中……(图片来源:FRED DUFOUR/AFP via Getty Images)

当然,除了盈利能力差之外,恒大的大量债务到期也一个大问题,必须甩卖资产还债。

许家印在今年3月的业绩发布会上曾表示,“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略。”其中,“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿元,2020年上半年,恒大累计实现合同销售金额3488.40亿元,同比增长23.8%。在高增长的同时,恒大也在“降负债”,就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

其实,这两块恒大都碰到了大问题。恒大所谓的销售业绩高增长,主要就是75折在全国售房的营销策略,利用低价来回笼资金,清库存。但是,同样的问题就是净利润的下降。说白了就是销售量上去了,行业的排名好看了,但是赚的钱反而下降了,花钱赚吆喝。

比恒大回笼资金更急迫的是,在未来一年半内,恒大将有2340亿元债务到期。截至2019年6月30日,公司的资产负债率高达83.55%,负债总额1.75万亿,位列房地产行业第一(碧桂园1.56万亿元,万科1.34万亿元),而恒大的销售规模才是行业的第三名,两者对比下就知道恒大利用债务扩张有多野蛮。而在其1.75万亿负债当中,流动负债达到了1.26万亿元,同样居行业之首。其中1年以内到期的为3758亿元,1至2年到期的为2340亿元,这也意味着,自2019年6月起的两年内,恒大面临的债务金额将高达6100亿元,其中很多是高利息的外债。

这些需要密集偿还的债务,需要恒大源源不断地提供现金流,而这也许是恒大大手笔降价卖房、甩卖物业的根本原因所在。今年是恒大拼业绩、降负债的生死之年,恒大的居高不下的资产负债率和大量的外债,极有可能让恒大成为地产恒压下最先出现雷爆的房企巨头。

不要看现在中港两地的股汇债楼都闹得很欢,好像又回到了入世那时候的繁荣时代,但这注定是一场人工编造的黄粱美梦。中共入侵香港后,必须竭尽全力拉台两地的地产价格,向世界证明中共入侵香港是能给香港经济带来繁荣的,中国经济现在是世界上复兴最快的地方,是最有希望的地方。但是,这种幻觉是中共牺牲掉保命的外储换来的,也是通过拉14亿人垫背,让他们为债务危机和金融危机买单而换来的暂时的繁荣假象,注定是不会长久的,最后崩塌的时候必然会更加惨烈。

其实,股市汇市楼市债市都一样!所以,不管是香港人还是中国人,现在都是抛售资产、套现走人的最后时机。不管是楼市还是股市套现,也不管是买美元还是买黄金走人,都是绝佳的价格,最后的机会。

在我之前发表了那期有关股市的文章后,有一个香港网友给我留言,他说从我现在的文章开始往回看,看了很多去年的老作品。他希望我分析一下香港的楼市是否会大跌,中共是否会让香港闭关锁国。我的回答是:楼市必然大跌,香港必然会闭关锁国。

其实,我说的是香港,同样也说的是中国大陆。

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