房贷利率继续上行!要控楼市先管住金融(图)

2019-09-07 08:17 作者:齐俊杰 桌面版 正體 0
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房贷 利率 楼市 金融
有媒体做了全方位的调查,发现房贷利率已经有所上涨。(图片来源:Adobe Stock)

【看中国2019年9月7日讯】最近经常有人问,说利率市场化改革了,上面又提到了降准降息,那么我要是明年再买房,这房贷是不是能便宜一点?其实这只是一厢情愿的幻想而已,现实情况可能刚好相反。

最近有媒体做了全方位的调查,发现房贷利率已经有所上涨,比如在广州,工商银行,交通银行首套房利率原来上浮8%,现在已经上浮了10%,邮储银行,华夏银行原来是上浮5%,现在也上浮了10%,像兴业,浦发,平安都上浮到了15%。而二套房基本都得上浮到15-20%的区间,只有外资行渣打和汇丰可以给首套房基准利率贷款。

在其他的城市也大多如此,杭州多家银行首套房房贷利率在原来上浮5%到8%的基础上,进一步上调到上浮10%的水平;二套房则上浮到15%。苏州调的更凶,17家银行分行房贷利率中,9家银行首套执行基准上浮25%;二套房主流贷款利率水平为基准上浮30%。郑州也是首套房贷利率在基准4.9%的基础上,上浮20%;南昌首套房贷利率普遍上浮20%,至5.88%;二套房贷利率普遍上浮25%至30%。

要知道,现在大家执行的还是老政策,新政策要到10月8日才开始实施,到时候是按照LPR来确定贷款的基准利率,按照规定首套房的下限就是LPR报价利率,二套房的下限是加60个基点,根据当前的利率水平算,首套房贷利率不低于4.85%;二套房贷利率不低于5.45%。乍一看还可以,要比现在低,但是下限十有八九是拿不到的,银行还要在这个下限的基础上再加点。

估计很可能跟现在保持一致,也就是再加10%左右上去。二套房可能加的更多。换句话说首套房还得是5.4%左右,而二套房至少得加到6%。另外,未来房贷利率可能会变动的很频繁,波动空间也会很大,银行很可能会改变方式方法,不再是签订固定利率的房贷,而是会要求利率浮动,也就是说你的还贷金额可能会随时调整,未来如果房贷利率继续上浮,那么恐怕对于很多家庭的负担都会加重。

所以指望未来房贷能降的朋友,还是早点醒醒吧,现如今无论是央行还是银保监会,三番两头的对房地产贷款进行窗口指导,而且方向全部都是收紧的。也就是说金融端,只会越收越紧。我们很早就有提议,越是经济上宽货币宽信用的时候,房地产的相关金融越是要收的更紧,这样才能对冲宏观上的影响,否则钱出来之后,一定会先去房地产,这个提议直到最近才被落实,现在我们每出一个金融放松的政策,一定再补一个房地产金融调控的政策。可见现在金融和地产,已经彻底决裂。银行已经迫不及待的要自己先上岸。

很多人都说,国家不会让房价跌,这句话不太准确,应该说国家不会让房价暴跌和急跌,我们一直在小心翼翼的控制着这种危机式的风险。其实房价下跌跟国家一点关系都没有,国家真正害怕的是银行危机,什么会引发银行危机呢?只有大量的弃房断供出现,那么怎么才会弃房断供?

一个是被动的,也就是实体经济危机,大量购房人失业,导致收入无以为继。另一个是主动地,也就是房价下跌到贷款价值之下。我们都知道现在银行对首套房,都是首付3成,贷款7成,再加上购房的税费和装修成本,其实买一套房,你至少已经承担4-5成的成本,好比你200万买套房,贷款140万,自己花了60万,然后买入税费还得差不多10万,装修怎么也得10-20万,这些都加起来,你自己投入的沉没成本已经得80-90万了,什么时候才会弃房断供呢?肯定这套房子跌到120万以下,你算了以下,我重新买一套然后再交税费和装修,也比还贷款划算的时候,才会主动弃房断供。

换句话说,只要房价不急跌一半,通常是不可能发生弃房断供银行危机的,这基本和银行压力测试的结果差不多。当然这只是简单的模型,没有算贷款的利息,也没有算信用成本,通常情况下即便跌一半,绝大多数家庭也不舍得弃房断供,因为那样意味着自己将被银行列入黑名单,从此再也得不到贷款,甚至出门做飞机和高铁都会受限。损失的已经不仅仅是金钱这么简单。信用破产,在未来可能寸步难行。更直接的影响是,他再也拿不到贷款了,可能这辈子都不能再买房了。

所以综合来看,其实最大的威胁还是在于被动弃房断供,所以我们才必须要拯救经济,要把实体搞活,而搞活实体其实就是在拯救房地产危机,也是在避免银行危机。这就要求房子不能再涨,钱也不能再大规模的流入地产,否则以后一业兴而百业凋敝最终就必然会形成被动的弃房断供,这才是造成银行危机的根源所在。

至于土地财政问题,无论房价涨不涨,土地财政都已经难以为继了,一是整体已经过剩,能卖地的地方已经库存很高,前两年好不容易才把库存降下来,还需要房子的地方,都是发达地区,对土地财政依赖本就不大。二是已经再考虑通过房产税去改变地方的收入结构,找到长期饭票。三是土地财政也必须给予控制,否则得利的是地方,风险全都扔给了金融体系,金融系统也不傻,所以央行和银保监会才会态度如此坚决。

综合来看,现在最好的方式就是房价平稳回落,用时间去化解泡沫,对大家都好。不再暴涨,也尽量不要暴跌,每年跌个10%左右,用3-5年,把这个雷给他排除掉。实现房地产的软着陆。现在从北京来看,正在朝着这个方向发展,目前房价已经基本回到了2016年底,实际成交基本都有10-20%的议价空间。这种趋势只要再维持个2-3年,让房价回到2015年的水平,那么这次调控就算是完成了。只要北京成功了,其他城市也就有标杆了,以后都会是这个思路。用3-5年,把房价慢慢降回到2015年。

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