彻底说清房价!利率已经接近极限位置了(图)

2019-08-26 09:00 作者:许树泽 桌面版 正體 0
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房价 利率 租金
房屋的租金水平(增长率)、利率、还有就是人们的偏好。(图片来源:Adobe stock)

【看中国2019年8月26日讯】房价是个很神秘的东西,大家觉得它就像一个魔术师的箱子,不知道里面到底是什么机关,反正你看到的效果就是它的价格在变化。由于不知道箱子里的机制,所以大家本能的会焦虑。恐惧来源于未知嘛,当我们把箱子打开,清楚看到它的机制之后,就不再会有焦虑和疑惑。

这个箱子里面,决定房价的,一共有三个齿轮:房屋的租金水平(增长率)、利率、还有就是人们的偏好。决定房价的因素,大家八仙过海各显神通,市场上分析方法千千万,但是万变不离其宗,最终落脚点,100%都是落在这三个齿轮上。

01租金水平

先说第一个,租金。有学者做过一个研究发现,中国2013年开始,一些城市的人口开始出现收缩了,而超级城市的人口出现了更快的增长。这就是我们之前说的,超级城市群的规模效应开始起作用了。城市规模越大,就有能力支撑更高水平的公共设施,如医疗教育文化交通等,并且成本更低。因此,人口会向提供更好的公共服务的城市迁移,于是人口越少的城市,流出压力越大,租金下降越多。人口流入越多的城市,租金上涨越快。

对于房价来说,长期起决定因素的是租金水平。这就好比一座农田,产出越高的农田,就越值钱,产出的瓜果蔬菜产值升高,农田的价值也会跟着水涨船高。房子就是农田,租金就是产出。一个租金增速趋势下降的房产,它的房价长期是走下降通道的,而租金长期看涨的房子,房价也会跟着同步向上。

02社会偏好

第二个,是偏好。什么是偏好?印度人结婚不要房子,但是必须得有黄金,对黄金的喜爱这就是偏好;比如咱们这儿历史以来喜欢房子,这也是偏好;欧美和日本年轻人租房结婚,这也是偏好。偏好除了文化风俗意义上,更多其实是经济意义上的,风险越小的东西,大家越偏爱,风险越大的东西,大家偏好就越低。目前能够观察到的,无论从文化还是经济意义上,下一代年轻人的偏好,正在发生某种微妙的变化。

03利率水平

第三个,我们今天重点谈的是利率。利率对房价短期和中期影响非常之巨大,影响这么大,但是这个角度,我们谈的却非常少。

在上世纪80年代初,美国的利率达到了历史最高点15%,它对应着一个美国房价的最低点。而今天,美国利率来到有史以来的一个最低点,只有2%,但是它的房价却创出了新高。所以,这就说明,历史上美国地产几十年的大牛市,它最重要的一个时代背景,就是利率几十年来不断的下降推升了房价的上涨。

为什么利率的一点点变化,就会对房价有那么大的影响呢?

我们来玩一个小游戏。你有两个选择:选择一,马上得到100块钱;选择二,一年后得到110块钱,你会选哪个?

有人会说,两鸟在林,不如一鸟在手,先装兜里再说,先拿走马上能拿到的100块!也可能有少数人会愿意一年后拿到110块,看上去多一些,但是你要付出等待和忍耐。

但其实在经济上,在一个市场利率为10%的环境下,这两个选择是完全等价的。今天的100块,就是一年后的110元,而未来的110元,就是今天的100元,这就是金融上经常提到的“折现”的概念,其实不复杂。

但是,各位请注意,我们改动一个小数字,我们把利率从10%调降一半到5%,见证奇迹的时刻出现了,未来的110块钱,它就变成了今天的105块钱(110/1.05)。什么都没有变化,仅仅只有利率变化了,未来的110块,它今天的价格就直接从100块涨到了105块!

这就是利率的魔法,不仅仅货币是这样,股票、债券、房子、一座工厂、一片农田,它此刻的价值,都会因为利率的细微变化,马上发生巨大的变化。

这就是为什么,全球投资者像追演唱会一样去追六个星期一次的美联储议息会议。这就是为什么,我们那么在意央行的每一次表态,利率的每一次变化。

规律分享完了,就可以来说结论了,对房价构成直接影响的利率,我们主要观察十年期国债收益率。

你会发现,在刚刚过去的2014-2017年期间,这是最近十五年以来,中国经历的最大的一次利率下降期,市场利率从接近5%,降低到接近2%。仅仅这一个因素的改变,几乎就可以让所有资产的价格直接翻倍。所以在2014-2017年期间,我们先后看到了股市的大牛市、债券的大牛市、还有后来房地产的大牛市,它和利率的下降有直接的关系。

那么,未来市场利率还会不会继续下降呢?

目前我们的10年期国债利率是3%,接近20年来最低水平区间,可能还会下行,但是距离极限位置已经比较接近了。

因此,指望利率在低位大幅下降,从而推高资产价格,这是个小概率事件。从这个角度来看,房价整体上在短期,很难有大的涨幅。这就是从利率角度看房价,我们给大家的最终结论。

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