Quantcast

加大土地供应无助房价下降

2013-03-26 12:53 作者:周彦武 桌面版 正體 0
    小字

中国房价之所以持续十几年的上涨,政府使出各种招数都无法使其下跌,民众抱怨不断。其根本原因在于货币超发,贫富悬殊(不公平竞争与巧取豪夺以及贪污腐败的结果)和银行利率过低。房价与土地供应、刚性需求有关系,但影响力度之小,完全可以忽略不计。货币超发引发的通货膨胀推高资产价格,尤其适合土地和房地产价格,这是房价十几年连续上涨 ,越调控越涨的最主要原因。其次是贫富悬殊过大,富者地连阡陌贫者无立锥之地,现在富者拥有上百套房,穷者流浪在天桥下。富人不愿意自己的财富缩水,不愿意被货币超发的金融政策洗劫,购买房产对冲通货膨胀。银行利率过低,并且由国家固定存款利率,利率跑不赢CPI,贷款几乎是负利率,催生银行巨额暴利的同时,也让民众对投资理财产品趋之若鹜,而房地产正是大多数人首选的理财产品。

上一届政府最受人诟病的莫过于房价的屡调屡涨,鉴于此,这届政府挖空心思玩房价。城镇化的醉翁之意不在酒,而在房价,城镇化的核心是让农村土地进入资本市场,农村土地价格便宜且供应量大,以此降低土地价格,继而降低房价,从而在历史超越上一届政府。农村土地进入资本市场,理论上还可以为农民带来一笔财富,促进中国经济的第二次腾飞。政府的如意算盘拨的哗啦哗啦响,不对,是如意键盘。

真的么?政府的如意键盘有两个,一个是农民自由转让宅基地,宅基地地皮进入资本市场。另一个是农村集体建设用地进入资本市场。

先来看宅基地入市,农民是很聪明的,他知道如何才能赚更多的钱,仅仅出让宅基地所的收入远不如出让宅基地加宅基地上住宅的收入要高,农民不会简单地出让宅基地,他会在宅基地上盖高楼大厦,等着政府来补偿,或者等着有人来购买。这样的后果就是政府拿不到任何土地,并且农民是不可能请房地产开发商来为其盖房子的,他只会请一些小型的民间的建筑队来盖房子。另一方面,农民在获得了一笔补偿之后,还得进城买房子,这样只会推高房价,买完房之后,农民的补偿也所剩无几了,无力再消费拉动经济。政府会全面失败,不仅拿不到土地,还得付出高昂的征地成本。房价也不会下调,反而会更高。

宅基地入市,意味着小产权房就极有可能被扶正,而小产权房将对房地产市场造成巨大影响,各大开发商都会抵制这项政策,很简单嘛,开发商拿地的成本太高了,没法同小产权房竞争。因此,这个键盘的Enter键一直按不下去。

再来看农村集体建设用地的资本化。

实际农村的集体建设用地一直都在源源不断地进入市场,只不过是另一种方式,地方政府、开发商与农村的集体领导人达成协议,大笔一挥,将集体建设用地变为国有土地,征地补偿95%都进了村支书一个人的口袋,政府再把土地转手卖给开发商,政府征地成本极低,卖地价格很高,转手利润很大。不过相对于城市周边的国有土地,其价格还是低的,因此开发商还是愿意购买政府转手的土地。

如果集体建设用地确定归属农村集体所有,政府不能再做二手转让,那么损失最大的是政府。获利最大的时候村支书。大部分农民自会获得微薄的补偿,同样是95%的土地转让所得都进了村支书一个人的口袋。不要小看村支书的胃口(城市郊区的村支书身家过亿的比比皆是),开发商拿这种地的成本不会比政府二手转让的土地成本地。只有村支书一人成了亿万富翁,政府、农民都是利益受损者,开放商稍微得利 ,但也不会因此降低房价。

退一步说 ,即使有个村支书良心发现,只拿了50%的土地转让所得。农民只是一次性补偿了,对大部分农民而言,都缺乏一技之长,如何在城市生存?地方政府则从中1分利益都拿不到,地方政府自然不会热心,只会横加阻拦。

问题回到原地,农村土地自由流转,最吃亏的时候地方政府,高价地难卖了,也损失了很多本来可以大卖特卖的土地资源。而地方政府的财政收入很大一块都来自土地转让,2012年我国财政收入117210亿元,其中来自土地出让的收入是28517亿元,占24%。土地出让收入主要是流入地方政府的口袋,2012年地方政府财政收入大约6.1万亿,其中来自土地出让的比例是46.8%。以北京市政府为例,2013年全年公共财政预算收入为3613亿,而北京2013年1-2月的土地出让收入就已经达476亿元。预计全年北京市政府的财政收入至少有60%来自土地出让,甚至可能达70%。

自1994年实行分税制改革,中央把主要的、最易征收的税种上收之后,地方政府的收入就有点捉襟见肘。到2009年,中央政府预算内财政收入与地方政府之比是52:48,而在支出结构上,正在向20:80的比例迈进。中央与地方财权事权的严重不匹配,只能靠转移支付来解决。而对于中西部农业为主的基层政府而言,2005年取消农业税后,又使其丧失了这一稳定的收入流,只能被动等待转移支付。近年来中央政府部门在“条条”这块决策权集中太多,在专项转移支付中又要求地方政府必须拿出更大规模的配套资金,导致地方财政不堪重负。这造成的一个结果是,基层政府既没有财力和资源维持自身的行政运作,更不能提供辖区内的公共产品和基层设施建设,基层自治更成了一句空话。有学者以“悬浮型”政府称之。

于是两税合一的消息浮出水面,两税合一就是国税地税合并,不仅有助于地方政府拜托土地财政的困境,还有助于降低企业负担,而营业税改征增值税的试点越来越大,也使得两税合一的声音越来越大。实际上在2008年或许是个好时机,但现在不是了。

单不论两税合一要解决的人员分流,即便合并后不裁员,也很难实施,地方政府是税收征稽的主要单位,地方政府会截流该给中央的税收,拖延或者少上缴,1994年以前就是这种情况,还有一个问题是,合并后,税收的征稽力度会大大降低,因为地方政府没有动力那么卖力征税了,特别是比较难征收的税种。反正征收了还得上缴中央,地方政府肯定懈怠了。

最关键的问题是地方政府一直是渴求资金的,地方债务负担远超10万亿,并且多少钱都不嫌多,一旦合并两税,地方政府只会优先来填补其财政窟窿,中央财政的收入可能急剧下降。这就回到1994年以前的困境,中央政府赤字激增,货币超发力度进一步加大,房价进一步上涨。

中国一直以来依靠投资拉动增长的经济模式是货币超发的主要愿意之一,再有就是投资效率极其低下,真正投入项目的只占投入资金的一半不到,投资产生的效益更是微薄。


【诚征荣誉会员】溪流能够汇成大海,小善可以成就大爱。我们向全球华人诚意征集万名荣誉会员:每位荣誉会员每年只需支付一份订阅费用($68美元/年),成为《看中国》网站的荣誉会员,就可以助力我们突破审查与封锁,向至少10000位中国大陆同胞奉上独立真实的关键资讯,在危难时刻向他们发出预警,救他们于大瘟疫与其它社会危难之中。

分享到:

看完这篇文章觉得

评论

畅所欲言,各抒己见,理性交流,拒绝谩骂。

留言分页:
分页:


Top