萬科北京折戟的地塊重新上架：可預售房價卻降了(圖)

【看中國2024年6月26日訊】6月22日，海淀區上架一宗新地塊，永豐產業基地19號地塊。

地理位置得天獨厚。南邊就是永豐產業園，北側是在建的西玉河濕地公園，配套成熟，距離海淀大悅城不到500米。居住氛圍也不錯，經歷了幸福裡潤園、中海富華里、棲海雲頌等一輪又一輪驗證過的熱銷。兩個月前的北京住宅推介會中，海淀罕見的拿出了七塊地。要知道，過去三年，海淀也就供了11宗。

這個月初，第二輪供地計畫公布，沒想到，海淀區又拿出了一塊新地，也就是永豐產業基地19號地塊。這也是第二輪供地清單裡海淀唯一的上新。

這其實是一宗有故事的地塊——它並不是第一次出讓。

2016年年底，北京正處於房價瘋狂上漲的牛市。經常出現在一週時間裏，二手房掛牌價就有數十萬的漲幅，朝陽區不動產登記事務中心的黃牛號，都被炒到了1500元。

清華北大畢業生在北京買不起房的故事，當時廣為流傳。大家都問：如果北大清華畢業都在北京買不起房，那還買學區房做啥。

房價瘋狂上漲的背後，是北京收緊了土地供應。2015年，北京土地供應就已經在減少。到了2016年前8個月，北京公開土地市場出讓的住宅用地只有7宗，純商品住宅的規劃建築面積為42萬平米。而前8個月，北京純商品住宅的成交面積，是472萬平米。供地量和商品房的需求量比，達到了1:11。

所以一有土拍，北京開發商都搶瘋了。地塊所在區域的樓面價，不斷刷新。

為了遏制房價過快上漲，北京不是想辦法增加土地供應，而是在土拍規則上，圍追堵截，限房價、競地價，去壓縮房企利潤。於是，海淀永豐基地19號地塊出現了。儘管是租賃用地，不得出售。儘管是第一次設置企業自持，但還是有十多家開發商激動地拍到100%自持。他們都想的是，或許可以打打擦邊球，比如以租代售。

最終，這塊地，被萬科和住總聯合以59億的價格拿下。當天，萬科還花了50億拿下了隔壁的18號地塊。

可誰也沒想到，這兩塊總價109億的地塊，成了當時北京規模最大的房企萬科由盛轉衰的標誌。

拿地後，最大的難題是如何回本。萬科想到了眾籌，打算與周邊的網際網路企業合作。比如萬科負責開發，企業則在早期投資，建好後給企業員工租賃。這樣，租金再回流到企業手中。

當時有消息說，萬科與小米以定制股權的方式來合作，房源提供給公司的高管和員工。但政府調控的決心，超出了所有人預期。

合作的消息傳出一個月後，住建委規定，開發商自持商品住房的持有年限，與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年，且不得以租代售。尋求外援的路被堵，萬科只好做起了房東。他們竭盡腦汁，想了各種辦法，只能將18號地塊做成了疊拼來出租。

這就是後來的翡翠書院。地價，加上建安、人力、資金及持有等成本，萬科在翡翠書院的總投入不菲。但實際的租賃，卻有些艱難。有媒體報導，翡翠書院運營後的5年時間裏，總共1300多套房源，出租量不到400套。

在翡翠書院的開發過程中，原來的拿地搭子住總，決定退出19號地塊的合作。永豐產業基地19號地塊，成了萬科獨自持有，之後也沒有再開發過。

這兩塊地的投入成本過高，漫長的投資收益曲線，讓萬科在北京的開發業務幾乎停擺。這塊地拍地之前的2016年，萬科還是當年北京區域的前三。2022年，北京萬科不僅掉到了第12名，也成了公司七大區域中唯一虧損的區域。

八年過去，這塊拖累萬科北京區域、想盡辦法也無法開發的土地，終於被萬科退回給政府。幾乎沒有什麼猶豫，地塊很快重新上架了。當年萬科突破不了的自持規則，已經消失在最新的拍地條件裡。這塊地瞬間又變回優質地塊。

現在的掛牌價，也比當初漲了不少，從當年的44億漲到了86億，指導單價也從當年的5萬多一平米，漲到了9萬一平米。幾乎翻了一番。

要是土地溢價率超過15%，指導價將和剛剛成交的永豐南地塊一樣——9.3萬一平米。而旁邊的富華里、棲海雲頌網簽均價都在8.3萬左右。

地塊上架後，5公里外在售的西山觀復做了海報歡迎。上面寫道：敬永豐的新友軍。單價8.5萬和9.3萬不重要，重要的是一起為海淀做好房子。

6月23日，西山觀復的預售證出來了，單價最低是：7萬8/平米……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)