中國樓市之殤：負首付(圖)

【看中國2023年6月7日訊】前幾天，筆者刷朋友圈刷出了一單大生意。

有位深圳中介說，羅湖有套評估價570萬的回遷房，業主房子太多打算低價賣520萬：你負50萬買羅湖！

分期首付、低首付、甚至零首付都沒少見，但負首付還是第1次聽說。大家都知道，在已經加了槓桿的首付上再搞事情，不僅違反金融信貸政策，購房人的投資風險也非常大。「負首付」即購房時通過「高評高貸」，獲取高額度貸款並拿到「裝修款」的購房方式。例如，房產價格520萬元，可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能倒拿50萬元作為「裝修款」。

聽說深圳出現負首付，馬上有一堆房產專家跳出來說這都是開發商搞的噱頭，操作方法大概兩種，一種是開發商通過首付分期等形式，減輕購房人合同，另一種是開發商通過做高合同價格，幫助客戶獲得更高額度的購房貸款。但麻煩專家們仔細看一看，人家這是一套回遷的二手房，和開發商有啥關係呢？

深圳一直是執行房地產信貸政策非常嚴格的城市。今年年初，龍崗出現一家開發商搞一成首付。售樓處當天爆滿，然後立刻就被叫停了。另外，銀行的按揭政策也並不支持這種負首付。

深圳的朋友告訴說，深圳的銀行發放按揭貸款時不僅僅看參考價格，還有銀行自己的評估價，另外，銀行還很瞭解市場成交價，最後給出的貸款額，和總價最多不會相差10個點，因而根本無法起到負首付的作用。所以，過去深圳更多的是二手房做負首付。二手房評估價貸款和新房不同，一般客戶會申請較為寬鬆的房抵經營貸，比如，一套總價700萬的房子，銀行抵押貸的評估價可能會給到800-900萬，但這要求抵押貸客戶不僅要有房，還要有公司。這可能也是中介對負首付購房資格和如何申請貸款諱莫如深的原因。

據筆者瞭解，今年深圳的銀行也整體降低了抵押貸款的評估價，只可能有個別區域個別房源的評估價能超越實際成交價。有媒體報導，深圳負首付項目是羅湖的關山瑞苑，小區類似戶型和面積的房源掛牌價是642萬，換句話說，這個項目的抵押貸評估價也沒超過市場價。這實際上是：房東割肉100多萬的一次資產出逃。

根據深圳市房地產信息平臺的數據，今年4月份，深圳二手住宅商品房成交3192套，5月份就迅速降溫，只成交了2788套。而實際情況可能比官方數據更糟糕。朋友說從5月份開始，中下檔次的新盤，營銷中心基本沒人了。二手房也成交很少，按現在的即時簽單量估算，這個月可能只有2000套左右——又回到了去年冰冷的時節……

全國的房地產市場差不多都同時轉涼了。百強房企前5月總銷售近3萬億，同比增長8.4%，但單看5月份的數據，卻是環比下降了18.8%。

百強房企裡，八成房企銷售環比下降。其實不只是深圳，就連重慶巴南、上海青浦、廣東惠州這些滯重項目多的失落之地，都出現了違規首付項目。深陷低谷的開發商、站在高地的投資客們，正在集體進行最後一次慘烈的突圍。

更加細思極恐的是，新房低首付、負首付政策能默默實施那麼久，除了開發商的操作，可能也離不開銀行的默許與配合。一位重慶銀行的朋友介紹了他們的情況。目前，他所在的銀行按揭貸款只有過去的40%，經營貸是過去的七成，而且這一數字還在下滑中。

值得關注的是，佔比提高最多的貸款項目，是50萬以內的小金額消費貸。朋友說，之前，內部把這類貸款稱為「渣渣業務」，即蒼蠅腿的意思。而現在，他們說渣渣業務也是肉，比火腿還香。再問他這些小額貸款都用於什麼途徑？

朋友說，只有大額貸款才是生產經營，小額貸款是維持生活開支的……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)