房地產開發商債務危機未解，求生存之路難見盡頭。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2022年2月19日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國多個地方政府的樓市政策出現實質性鬆綁，首套房貸首付比例降至20%等。而房地產開發商債務危機未解，求生存之路難見盡頭。
2月18日，據《中國房地產報》報導，山東菏澤四大銀行下調了個人住房貸款首付款比例，名下「無房無貸」的購房者首付比例從此前的最低30%，降至最低20%，房貸政策出現實質性鬆動。
菏澤因這一舉動，再次被媒體冠以「打響2022年樓市救市第一槍」的城市。
事實上，菏澤幾年前就存在救樓市的衝動。早在2018年12月，菏澤率先宣布取消限售，當時引起巨大爭議。但是，菏澤當時並未撤回有關取消限售政策的通知，隨後引發了一些三、四線城市效仿。
根據中國房地產指數系統（CREIS）的百城價格指數，截至2022年1月，菏澤新房價格已經連續下跌16個月，房價下行壓力較大。
一位房地產行業分析師表示，菏澤代表了中國廣大四線城市的基本情況，由於這些城市的財政收入過度依賴土地財政，嚴控房地產市場帶來了較大的財政壓力。
另據官媒《上海證券報》報導，重慶、江西贛州不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。據房地產業內人士透露，此輪調整城市均為非「限購」城市，是由當地的住房、金融職能部門共同決定調整。
《21世紀經濟報導》從房地產中介人士處獲得的一張銀行貸款利率表顯示，截至2月16日，包括工商銀行、郵儲銀行、招商銀行、興業銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、重慶銀行的首套房首付均可低至20%。
國際投行高盛最新報告預計，3月份的「兩會」後料有更多的地方政府將推出樓市寬鬆政策，例如，放寬購房限制、降低商業抵押貸款的首付比例、放寬轉售限制等。
保銀資本管理公司首席經濟學家張智威則對《路透社》表示，2021年土地出讓佔地方政府財政收入的43%左右，土地出讓疲軟可能會給地方政府支出帶來壓力，「地方政府可能面臨越來越大的穩定房地產市場的壓力。」
張智威認為，房地產行業的政策寬鬆可能進入了一個新階段。中央的反應值得關注，如果中央不要求恢復政策，預計會有更多城市效仿菏澤降低首付比例。
事實上，為了挽救樓市，不少中國二線、三線城市一直想辦法放寬房地產限制。例如，黑龍江省的省會哈爾濱市，去年10月就發布了多項措施穩定房地產市場，包括降低預售許可的標準、放寬二手房公積金貸款房齡年限、向大學生提供置業補貼政策等。
自2021年四季度以來，中國已有多個城市調整房地產相關政策，如提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比例、降低房貸利率、發放購房補貼等。
不過，房地產開發商的債務危機，讓購房者心有餘悸。
2月2日，據中國官媒《證券時報》報導，在河南省的省會鄭州市，不同樓盤的銷售人員不約而同的不斷重申項目優勢：「不會爆雷」。大品牌、年底交房、沒有爛尾風險……都成為樓盤項目的附加價值。
《彭博》認為，中國房地產市場債務緊縮引發開發商違約浪潮，一年來仍正在為生存而戰，情況惡化，目前已經看不到盡頭（No End in Sight）。
中國最大的房地產開發商之一的萬科，其董事長郁亮敦促員工為一場可能決定公司成敗的戰鬥做好準備。他說：「今年是背水一戰的一年，如何理解背水一戰？就是要麼死、要麼活，沒有中間狀態。」
房屋銷售繼續下跌，借貸成本上升讓許多房地產開發商無法進行離岸再融資，全球機構正在下調對房地產債券的評級。
《彭博》指出，中國房地產開發商今年必須找到近1000億美元來償還債務，即使該行業的收入來源正在萎縮。
根據中國房地產信息集團公司（CRIC）的初步數據，中國100家最大開發商的銷售額在1月份年減約40%，而去年12月下降了35%。
儘管北京當局已要求國有資產管理公司參與對曝險開發商的重組，但尚不清楚這種支持對債券持有人意味著什麼，即其利益是否有保證？
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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