李嘉誠207億出售豪宅 樓市響起警報(圖)

李嘉誠旗下長實集團公布，以超過207億港元出售豪宅項目。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2022年9月30日訊】（看中國記者文龍綜合報導）香港金融風險不斷增加、樓市低迷的情況下，房地產市場再傳出警報，李嘉誠旗下的長實集團公布，以超過207億港元，出售山頂一個超級豪宅項目152個住宅單位及車位等。

長實集團9月28日發布的公告稱，公司擬以207.66億（港元，下同）的價格，將全資附屬公司Aim Clever Holdings Limited全部股權售予新加坡公司華瑞資本。

根據公告，此次所出售公司擁有長實旗下香港半山西部超級豪宅項目21 BORRETT ROAD，該項目包括152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位。

公開資料顯示，長實集團於2011年6月以116.5億港元購入該地塊，每呎（0.092平方米）樓面地價達26763港元，可建樓面面積約4.04萬平方米，總價創下當年香港第二高價記錄。

因地理位置優越，該項目被長實集團主席李澤鉅稱為「一級靚地」。據悉，該項目曾以2.7億元價格成交一套面積約273平方米的住宅，以此計，該套房源單價達98.69萬元/平方米。

分析人士指出，以李嘉誠為首的長和系，過往出售資產都「時機準確」，交易後不久，市況往往便轉變。例如，2014年開始從中國大陸撤資，在2017年，長和系以402億元出售中環中心權益後不足一年，便出現中美貿易戰。另外，長實及同系的長和繫在7月前出售倫敦商廈和減持英國水廠的25%股權、電訊發射塔資產，套現超過500億，而英鎊近日則出現加速貶值之勢。

據法廣RFI報導，銀河證券業務發展董事羅尚沛表示，長實以遠低於該樓盤近月成交價出售餘下單位，反映長實不看好未來數年香港豪宅以至整體房地產市場，豪宅市道十分珍貴，現在市道雖不好，但數年後下一個樓市週期來臨，呎價便可重上10萬，但「誠哥都唔等，你都知乜嘢料啦(意即‘發生什麼事’)」，反映長實不看好樓市後市。

據中國財聯社9月29日報導，IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，李嘉誠此時出售香港資產應與香港樓市下跌有關。位於香港半山的豪宅項目原本為抵抗通脹和經濟波動的優質資產，但目前香港市場需求不足，加之大幅加息帶來經濟增長壓力等，香港樓市出現整體下跌趨勢。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出，今年前9個月，受疫情反覆及美國加息雙重影響，香港物業市場成交低迷，二手成交量僅2.5萬餘宗，較去年同期減少40%，一手情況亦相若。

9月27日，香港差餉物業估價署數據顯示，8月全港私人住宅樓價指數報368.2點，較7月的376.7點再跌2.26%，按年則跌7.37%，創下自2018年12月以來45個月的最大單月跌幅。

毋庸置疑的是，香港的金融風險越來越高。

美聯儲9月21日再次加息75個基點，將其聯邦基金利率上調至3%-3.25%，並暗示繼續加息。

9月22日，香港金管局宣布將基本利率上升75個基點，至3.50%。這已是今年第5次加息，和美聯儲動作一致。

金管局總裁余偉文表示，由於今年底前美國仍有機會繼續加息，本地銀行很有可能提高存貸利率，包含最優惠利率，呼籲民眾做貸款決定時要小心評估風險，尤其是利率風險。

更高的利率也給經濟增長帶來一些風險，由於疫情的封控措施和全球經濟的趨緩，港府今年已經2次下調經濟成長預測，並預料GDP可能萎縮。

香港的特殊性在於：在經濟週期上，香港跟大陸越來越同步；但由於聯繫匯率制的原因，香港事實上沒有獨立的貨幣政策，必須跟著美國走。

美聯儲快速加息、縮表，是因為美國出現了高通脹，CPI（消費者價格指數）飆升到了8%以上，甚至超過了9%。而香港的CPI只有1.9%，看起來接近於通縮。一個接近於通縮的經濟體，被迫跟一個出現了「世紀大通脹」的經濟體一起加息，其痛苦可想而知。

在全球最難負擔的樓市，幾乎所有購房者的按揭貸款與浮動利率掛鉤，也最容易受到貨幣政策緊縮的影響。

根據金管局7月發布的新增貸款數據，香港將近97%的按揭貸款與香港銀行同業拆借利率(Hibor)掛鉤。這一比例位居全球前列，英國的這一比例為將近17%。

彭博行業研究分析師Patrick Wong和Francis Chan稱，加息可能使香港住房市場的可負擔性達到24年來最差。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)