示警指標超過上次金融危機 樓市有大麻煩(圖)

歷次房地產泡沫破裂都跟貨幣政策收緊和加息有關。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2021年6月15日訊】（看中國記者文龍綜合報導）據彭博經濟研究的指標，已經超越上次金融危機時期的高點，樓市風險越來越高。雖然時代和國家不同，但是歷次房地產泡沫破裂都跟貨幣政策收緊和加息有關。

由於因對疫情而採取財政刺激、貨幣超發等因素，全球房地產價格正發出自上次金融危機後從未出現過的警告信號。

據《彭博》報導，彭博經濟研究（Bloomberg Economics）經濟學家沙阿（Niraj Shah）指出，包括創記錄的低利率、無與倫比的財政刺激計畫、封城期間的儲蓄、住房存量有限、全球經濟強勁復甦的預期等多種因素正將全球房價推向前所未有的高度。另外一些國家政府提供購房稅收優惠，亦刺激需求。

據彭博經濟研究的指標，紐西蘭、加拿大、瑞典為世界上泡沫最大的房地產市場，英國、美國也接近風險排名的前列。該指標根據經濟合作與發展組織（OECD）的5項數據，包括房價租金比、房價所得比等來衡量一個國家樓市的泡沫程度。該指標顯示，去年第四季度達到116.9，超越2007年第二季度的高點112.6。

彭博分析認，雖然風險指標上升，但是現在利率仍然低位、貸款標準普遍高於過去等因素影響，未來的房地產市場特點更可能是降溫而非崩潰，不過當房價同步上漲時風險會更大，就像當前週期的情況一樣。

另外根據美聯儲發布的消費者期望調查，房價預期中值為上漲5.5%。一年前在疫情初期，該預測曾降至零。美國南部和東北部的上漲最為強勁，並且各個年齡段、教育層次、收入層次群體均預計房價上漲。

租金預期已連續第五個月上升，消費者預計未來一年房租上漲9.5%。不僅高於3月的9.3%，更是一年前的大約兩倍。

未來一年總體消費者通脹預期升至3.4%，是2013年8月以來最高。未來3年通脹預期中值為3.1%，是2014年7月以來最高。

由於房地產市場影響數十個行業，對經濟增長和財富效應有巨大的影響，而且又是典型的高槓桿市場，因此全球歷史上大的經濟危機多與房地產有關。例如，1929年大蕭條跟房地產泡沫破裂及隨後的銀行業危機有關，1991年日本房地產崩盤後陷入「失落的二十年」，1998年東南亞房地產泡沫破裂後多數經濟體落入中等收入陷阱，2008年美國次貸危機觸發了全球的金融危機。

雖然時代和國家不同，但歷次房地產泡沫破裂都跟貨幣政策收緊和加息有關。例如，日本央行從1989 年開始連續5 次加息，並限制對房地產貸款和打擊土地投機，1991年日本房地產泡沫破裂。1993年6月23日，時任副總理的朱鎔基講話宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業，24日國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，海南房地產泡沫應聲破裂。1997年東南亞經濟體匯率崩盤，國際資本大舉撤出，房地產泡沫破裂。美聯儲兩年內連續17次調高聯邦基金利率，2007年次貸違約大幅增加，2008年次貸危機全面爆發。

隨著各國應對疫情而採取的刺激措施逐漸退出，貨幣政策收緊，未來資產泡沫破裂的聲音已經清晰可聞。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)