中國樓市一個收緊的信號 對二手房影響大(圖)

中國樓市一個收緊的信號。（圖片來源：Adobe Stock）

【看中國2021年6月4日訊】廣州市地方金融監管局近期通知， 要求小額貸款公司不得開展「過橋貸」「贖樓貸」業務，存量盡快壓降、結清，不得直接或變相發放住房按揭貸款。

無獨有偶，深圳近期也採取了類似的動作。深圳市地方金融監管局分別對富德、企聯、金贏信、大信、亞聯財等5家小貸公司進行了監管約談。深圳市地方金融監管局指出，各公司應對照各項監管要求進行全面自查整改， 重點自查與房地產中介機構、按揭服務公司等各類涉房地產中介機構的合作情況，一旦發現信貸資金違規流入房地產市場，應及時採取措施，提前收回相關貸款。

無疑，這兩份文件都涉及到了過橋貸。

說起過橋貸，大家印象最深圳的是電視劇《人民的名義》裡面的過橋貸款：大風廠的老闆蔡成功持有公司51%的股權，其他員工共有49%的股權。大風廠的資金運轉靠「借新還舊」。

大風廠一筆6000萬的貸款到期了，需要還清才能重新申請貸款，但大風廠無力還款。山水集團總經理高小琴知道了大風集團可能要劃為高檔住宅區，利好之下地價肯定會暴漲。於是，另有所圖地給大風集團借了5千萬資金，期限6天。蔡成功用這部分資金歸還了前期銀行貸款。京州銀行的高管歐陽菁同意給大風集團發放新貸款，並達成了協議。但是後來因為種種原因，京州銀行拒絕給大風集團貸款。導致大風集團借山水集團的5000萬資金逾期，法院最後把大風集團的所有股權歸山水集團。

那是電視裡的故事了，現實生活中類似的事也時常在我們身邊發生，比如：

有些企業貸款到期後，銀行要求還清前期貸款才會安排新貸款，有些企業資金緊張，會通過其它機構和公司借款，還清前期銀行貸款。

有些業主想要賣房，但自己的按揭貸款未還清，房本還在銀行那裡，但自己無力贖樓，於是找過橋公司借贖回房本（現實生活中，很多業主是要求購房者贖房）。

不過，現實中，很多「過橋貸」、「贖樓貸」導致了資金進入樓市。最常見的是：

1、A業主名下有一套房子，有按揭貸款，但房貸利率較高（上浮或加點較高），現在房貸利率降了，A想換個銀行「轉按揭」，但直接轉按揭銀行是不允許的，需要還清舊房貸。A沒有那麼多資金，這個A可能要找金融公司（比如小貸公司）把舊房貸還清才能辦理新房貸。

2、B業主名下有一套房子，有按揭貸款，但利率較高，達到5.3%，但是經營貸利率較低，可達4%。B想把按揭貸轉為經營貸，這時B也可能找金融公司把舊房貸還清然後辦理新房貸。

3、C名下有一套房子，5年前房子總價是100萬，C貸款了70萬。5年後，房價漲到了300萬，C想再買一套房，這時如果A拿沒有那麼多資金，也會找金融公司做「過橋」。C辦理新貸款後，由於房價漲了，最後可以貸款到210萬。手頭的資金變多了，可能拿去炒房，然後依此類推...

現如今相關貸款被收緊了，影響是：

1、對二手房來說是較大的利空，意味著二手房的流動性降低。

2、有助於抑制炒房，一是二手房的流轉速度下降了，二是炒房客的資金週轉難度顯著提高。

3、有助於防止資金「套利」，比如有些業主通過「過橋貸」辦理了經營貸，獲利了較低的利率，形成資金「套利」。

4、有時候也可能誤傷到剛需，因為多數剛需買二手房時也需要贖樓，本身沒有月供的業主很少。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)