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央行斷臂求生放大招:90%地產商面臨倒閉…(圖)

2020-08-26 07:32 作者:財經冷眼 桌面版 简体 8
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【看中國2020年8月26日訊】這幾天,正好有幾個非常重要的有關房地產的相關話題。畢竟,房地產可能是中國很多家庭中比重最大的財富,房地產政策和房價未來走勢關係到很多家庭的財富安全。

我一直都說,房地產是資本密集型行業,對利率的升降是非常敏感的。這兩年來,國家對樓市的資金卡得非常緊,開發貸、信託、理財以及各種給房地產輸血的資管通道都被堵死,房地產開發商飢渴難耐,希望降低資金成本,融資解困,就像久旱大大地希望天降甘霖一樣。但是遲遲盼不到。這一次,降息的希望又一次落空了。

8月20日,最新一期LPR利率發布,1年期LPR為3.85%,5年期LPR為4.65%,均與上月保持不變。

從4月至今,LPR利率已經連續4個月按兵不動了。無論是樓市利率(5年期LPR),還是實體利率(1年期LPR),都未進行調整。今年以來,實體利率(1年期LPR)累計降息30個基點,樓市利率(5年期LPR)降息15個基點。這意味著,貨幣政策迎來轉折點,最寬鬆時刻已經過去。

為什麼這麼說呢?因為這段時間是歐美貨幣寬鬆的高峰,美國是美元零利率和無限量寬鬆,短短3個月時間,美聯儲資產負債表從4.2萬億美元急劇擴張到現在的7.1萬億美元,增加了75%的基礎貨幣,美元債務也是瘋狂膨脹。而歐元區也剛剛就債務問題達成一致,說白了就是歐洲央行開始量化寬鬆,下面大規模購買債券,其實也是大放水,都是為了挽救史無前例的大蕭條。

在歐美兩大央行貨幣大幅寬鬆的時候,是中國央行降息的最好時機。這樣既能緩解國內市場的飢渴,穩定樓市、債市、股市等資產價格,同時也不擔心利差擴大給外匯資產帶來流失的壓力。但就是這樣,央行也頂住壓力沒有降息,可以看出金融高層的顧慮。現在都不降息,那麼以後更不會降了。美聯儲最近的會議紀要對未來貨幣寬鬆說法非常模糊,其實就是為未來結束寬鬆在留餘地。所以,美聯儲會議紀要出來後金融市場一片震動。未來美元收緊的話,人民幣只會加息不會降息。

這對於那些在房貸上選擇浮動利率的人來說,又是吃了一個大虧!如果未來中國通脹繼續上行,加息可能會更猛!那些聽取國內專家和官媒意見選擇浮動匯率的,估計將會掉進坑裡爬不出來的。

實體不降息是因為有高層要求銀行讓利1.5萬億這樣一個底盤托著;而房地產不降息主要是繼續貫徹「房住不炒」戰略,控制樓市泡沫風險。銀保監會主席郭樹清就表示:房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。這句表態,足以代表高層對待房地產的態度。早在去年,郭樹清在陸家嘴金融論壇上就說:歷史證明,凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區,最終都要付出沈重代價。

這一系列動作都傳達了一個相對極其清晰的信號:相比房地產對經濟的拉動效用,監管層更在意的是泡沫風險了。這裡的泡沫風險,不僅指的是高房價所帶來的居民債務風險,還包括房企債務高企導致的高槓桿危機。

而最近,中國高層對樓市的排雷大行動已經開始了。這個大行動,極可能會對今年下半年的房價帶來巨大的打擊,開啟房價新一輪降價潮。

這幾天,一則關於房地產的新規在市場上不斷髮酵,讓房地產商的神經也繃緊了。這個消息就是要控制房地產企業有息債務增長,並設置了「三道紅線」。紅線一:剔除預收款的資產負債率不得大於70%;紅線二:淨負債率不得大於100%;紅線三:現金短債比不得大於1倍。根據「三道紅線」的觸線情況,將房企分為「紅、橙、黃、綠」四檔。

2020年將注定是諸多房地產企業的「鬼門關」
2020年將注定是諸多房地產企業的「鬼門關」(圖片來源:Adobe Stock)

如果三條紅線都觸碰到了,則不得新增有息負債,顏色是紅的。如果三條紅線都滿足的話,地產公司就不用考慮再融資這件事了,只能等著現金流斷裂,然後空中解體而亡。

如果碰到兩條線,負債年增速不得超過5%,顏色是橙色;還有那麼一點可能融資的機會。

如果碰到一條線,負債年增速不得超過10%,是黃色;如果只碰到一條的話,去融資應該還能融得到,但是利息很高。

三條線都未碰到也不一定就說明你安全,負債年增速不得超過15%,顏色是綠色。這對於房地產公司往年動輒就20%以上的債務增速來說,也是杯水車薪。

據報導,地產前100強企業基本都上市了,其中大約有40%左右的公司三條紅線全中。根據2019年房企的年報數據,全國一線房企中,恆大、富力、融創、金科、綠地、華夏幸福、華髮、中鐵建、金輝……等房企,已經連續觸碰到了三道紅線。也就是說短期內,這40%房企統統是不能新增負債,上述房企的融資大門被徹底關上了,這對於這些依靠資金維持的房地產巨頭來說,可能是滅頂之災,可能正在絕望中等死。

有30%的公司中了兩條,他們已經開始到處找錢了。有兩成公司中了一條,甚至連萬科這種經營風格還算穩健的公司都中了一條,估計正在趕緊去找錢。

像碧桂園、綠城世貿、金茂、陽光城、中交、格力、雅居樂、珠江、新城等房企,都或多或少的觸碰到了1-2道紅線。短時間內,上述房企的融資大門,也將受到非常大的限制。無法再像以前那樣,肆無忌憚的舉債擴張了。當務之急就是想盡辦法融資,不管是高利貸也好還是其他的旁門妙招也罷,能撈到錢救命是王道。

完全連一條都不中的公司,佔比只有一成左右,且基本上都是中海、招商、保利等這種地產圈裡以保守出名的老牌央企。

所以,地產百強企業,估計70%要倒下了!

雖然沒有得到權威部門的證實,但是有地產行業多個內部人士證實,各路金融人士的朋友圈和微信群討論得熱火朝天,各大主流媒體也都在報導,消息持續發酵。如果是假的,相關部門一定會及時出來闢謠的。但是消息瘋傳整整一週了,央行、銀保監會等官方機構統統保持沉默,一點闢謠的意思都沒有。地產企業在這一週基本上都被嚇破了膽。

具體條款未明確,但房企融資再度收緊的信號卻已頗為顯著。早在7月14日,銀保監會就表態稱,嚴禁資金違規投向房地產;隨後的24日,中央召開房地產工作座談會,提出防止資金違規流入房地產。中指院數據顯示,7月房企信用債平均票面利率為5%,比6月發債成本提高0.6個百分點,創下2月份疫情暴發以來的利率新高。

可以說,房地產融資在經歷了今年前幾月的短暫寬鬆窗口期後,又恢復至近年來緊繃的常規狀態。一位從事房地產金融業務的人士透露,去年就執行的開發貸與按揭貸合併政策,現在又有所升級,一般城商行都開始被要求嚴格執行。

7月份的10大城市約談會和730會議。在會議上,高層提出了三個關於樓市的關鍵性政策方向。其中一個方向就是——銀行信貸要控制。原話是:要實施好房地產金融審慎管理制度,穩住存量,嚴控增量,防止信貸資金違規流入房地產。這句話的重點在於:嚴控增量。這是三道紅線的政策依據。

為了防止違規資金流入房地產市場及高槓桿取地帶來的金融風險,也為了瞭解地產行業對融資新規的反應,央行、住建部召集部分房企8月20日在北京面談。所以基本可以說,融資新規已經被坐實。債務新政靴子落地了。

可能還是有朋友不能理解:不能發債對這些房企意味著什麼。那我們來看一下這次踩到三條紅線的恆大的債務情況。

從2005年以來,房地產行業的資產負債率一直在走高。根據榜單數據推算,百家上市房企資產負債率平均值再次走高,從2017年的77.72%增長到了2018年的78.90%,2020年基本都在80%以上。

截至2019年6月30日,恆大公司的資產負債率高達83.55%,負債總額1.75萬億,位列房地產行業第一(碧桂園1.56萬億元,萬科1.34萬億元),這樣的負債,按照坐標,已經超過了武漢、成都、長沙、新疆、甘肅、海南的GDP了。海南人要四年不吃不喝,才能填平他們三巨頭中的一個的負債。

萬科在2018年的負債其實是高居榜首的,佔全部房企總債務的18%左右。在「活下去」的戰略支撐下,開始不斷收縮債務,才有了現在沒有踩紅線的業績,這還是萬科在「活下去」戰略下負債收縮的結果。現在,恆大和碧桂園是最麻煩的兩大巨頭。

在恆大1.75萬億負債中,流動負債達到了1.26萬億元,同樣居行業之首。其中1年以內到期的為3758億元,1至2年到期的為2340億元,這也意味著,自2019年6月起的兩年內,恆大面臨的債務金額將高達6100億元,其中很多是高利息外債。

這些需要密集償還的債務,需要恆大源源不斷地現金流。我們知道,房企獲得資金的兩個渠道主要就是發債和售樓。現在不能發債了,只能售樓了。所以,才會有前段時間恆大大手筆甩賣出售旗下的223個寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、商業等業務資產的大手筆,其實就是回籠資金。而恆大這兩年的7.5折售樓也是這個目的,為了降低負債。今年是恆大拼業績、降負債的生死之年,恆大居高不下的資產負債率和大量的外債,加上現在三條紅線控制負債,極可能讓恆大成為地產恆壓下最先出現雷爆的房企巨頭。當然,其他房企可能會一個個跟進。

我們從房企的到期債務就可以看出,從2020年開始到期債務規模持續保持在高位。其中,海外債合計到期規模將達1981.15億美元;國內債券到期規模將達2.07萬億元。2020年、2021年償還規模分別達5286.19億元、5874.37億元。2020年數據計入短期債券後,到期規模還將更高。

去年,50家典型上市房企總有息負債同比增加幅度為16.4%,達46942億元。這意味著,僅有經營穩健的綠色檔企業可保持去年同期融資增長的幅度,其餘大多數房企的融資增幅都將受到嚴格限制,可以說融資的大門基本是關閉了。

到期債務在增加,融資不能增加,中間的剪刀差怎麼辦?

當然,天無絕人之路,如果單純是這三條紅線的話,也不會置人於死地。在很多地產公司的高管焦頭爛額的時候,他們當然想到的就是其他資金渠道,中國還有屢禁不止的灰色資金王國,這些資金都在地下,只是利息高一點——對,就是高利貸!

但非常巧合的是,8月20日,最高人民法院頒布了新修訂的《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》,其中最最最重要的一條是:「以一年期貸款市場報價利率(LPR)的4倍為標準,作為民間借貸利率的司法保護上限。新規定自2020年8月20日起執行。
這個規定震驚了國內的資本圈,這條規定取代原《規定》中‘以24%和36%為基準的兩線三區’的規定。所謂兩線,涉及到兩個利率,按照此前規定,分別是年利率24%和36%。」


跟著這兩條線,劃定出三個區域。在不同的區域裡,法院的態度就完全不同。

借錢的年利率低於24%是司法保護區,這筆借貸是法院認可的,民事法律給予保護(這裡的保護不是說逼著借款人一定要還,而是說可以按法律程序執行);

借錢的年利率高於36%是無效區,換言之,出借人想要收高於36%的利息,法院不會承認,而借款人要是已經還了超出36%部分的利息,法律支持他要回。

而24%-36%之間的區域叫作自然利率區,這部分,司法就兩不相幫。出借人要求借款人支付這部分利息,借款人不給,法院不予保護(不幫你催),借款人要求出借人返還這區間的已支付利息的,法院同樣不予支持。

我們就來計算一下,按照新規定,現在的LPR年利率為3.85%,LPR的4倍也就是15.4%。這意味著民間借貸利率的司法保護上限從24%下降到了15.4%。

要知道,降低利率上限並一定是好事。比如現在三條紅線全中的恆大,它借款的利率一般都在18-24%之間。現在最高法把利率降到15%,這對恆大來說是好事嗎?並不是!收益與風險必須成正比,恆大這種負債率奇高的公司要借錢,就必須要付出更高的利率。現在不允許借高利貸了,資金並不會降低自己的利率要求去支持恆大。如果是24%的利率,資金或許還會考慮。但現在降低到了15%,那麼這些資金寧願去投資穩健的國債等產品,也不會去支持恆大。這也意味著,在原本還能依靠高利貸來維持現金流的地產公司,現在居然連高利貸都沒法借了。斷了他們最後的生路。至少70%的公司在被堵上限制債務和借貸資金上限的雙重夾擊下,可能將倒閉破產。這真是一個奇觀!

當然,除了給房企斷資,中國政府在另外一塊也是毫不手軟地打壓,就是哪裡的房價抬頭就打壓哪裡。原話是:「要快速反應和處置,及時採取針對性的政策措施」。這句話的另外一層意思就是:過去樓市調控速度慢了,像深圳那樣房價漲了大半年之後才出政策調控打壓,是不被允許的。以後反應要快,下半年,無論哪個城市但凡房價有了冒頭傾向,就要堅決打壓,當然這也包括提高社保繳納年限、提高首付比例以及限貸限賣等各種措施。

不管是從金融風險來看,還是從樓市對實體經濟的抽血效應來看,中國的官方政策已經不會再允許樓市繼續上漲了。按照他們的說法,這樣下去的結果是要亡國的。所以,從目前的資金和政策上來看,樓市已經失去了上漲的空間。

前面我說過,維持房企資金運轉的,一個是借債,一個是賣房。只要中國的實體經濟繼續這樣蕭條下去,這種調控政策就不會放鬆。所以房企資金只會越來越緊張,要想活下去,最好的辦法就是降價賣房回籠資金,而且是各大房企瘋狂搶跑,像恆大那樣的7.5折都是小意思。那些沒有國企背景,並且前期拿了不少地的民營企業,大概率會在開盤的時候用大幅度降價來搶奪回籠資金,爭取活下去的機會。

下半年房企大規模的降價潮將開啟了,只是到時,有沒有人接盤俠願意出手為國接盤就不一定了……


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