中國樓市收緊再傳信號，這次還是關於房地產開發商融資。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年8月18日訊】中國樓市收緊再傳信號，這次還是關於房地產開發商融資。隨著資金集中還款期的臨近，房企融資步伐加速。另外8月14日媒體報導稱，監管層設置「三道紅線」：一是剔除預收款後的資產負債率大於70%；二是淨負債率大於100%；三是現金短債比小於1倍，將再次收緊房企融資。
其實房企融資收緊已經不是新鮮事，但當下正值房企集中還款期，一邊急需發新債以借新還舊，一邊傳言稱「控制有息負債增長」，房企或將受到兩面夾擊。
其實在當下，房企面臨的最大收緊挑戰，不僅僅只是限制負債，而是能否保留住足夠資金順利過渡集中還款期。
先來看看樓市整體情況：
宏觀方面，在8月初發布的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》中，中國央行再次重申了「房住不炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期」。
成交方面，據中共國家統計局數據，7月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，環比均有所回落。而進入8月份的第二週後，成交量卻回落明顯。中指院數據顯示，全國16個主要城市樓市整體成交環比下降18.5%，一線城市成交量整體環比下降27.5%，二線環比下降9.5%，三線環比下降35.0%。也就是說，目前樓市整體呈現出「價漲量跌」的趨勢。
調控政策方面，進入8月份，阜陽、海口等多地加強了房地產調控，直指捂盤銷售、限貸等。
在這種環境下，影響最大的要屬急需資金的房企了。近期房企融資步伐加速。中原地產研究中心數據顯示，8月房企美元債融資額已超20億美元。市場人士稱今年下半年和明年，房企有超過1.5萬億元債務需要歸還。
據中指院數據顯示，7月份房地產行業信用債發行規模達642億元，同比增長29.1%，環比增長86.1%；過去3個月海外債連續增長，7月發行規模508億元，環比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環比提高0.6%，創下2月份疫情爆發以來的利率新高。
這意味著，假如放縱房企高息密集融資，勢必會將房企乃至整個樓市進一步推向債務深淵，增加系統性風險。所以市場傳出將「控制房地產企業有息債務」，不無道理。
什麼是有息負債？有息負債是相對無息負債而言的。從會計角度來講，無息負債一般來自預收賬款，以及延期支付形成的應付票據和應付賬款。說通俗點就是由於欠款而無償佔用別人的資金。而有息負債，指的是銀行長期借款、發行債券等。二者的區別在於，前者可以無償佔用他人資金，尤其是壟斷性企業；後者則需支付越高的利息。
現在我們把這「三道紅線」展開來：
紅線1：剔除預收款後的資產負債率=（總負債-預收）/（總資產-預收）>70%
解讀：由於現在基本都是預售模式，所以在開發商還未完全開始建房子前，會收到購房定金、首付等款項，形成預收款。而這些款項財務上雖然屬於房企的資產（會降低資產負債率），但本質上其實「並不是自己的錢」，因為後期都要花出去的。所以剔除掉這些款項後的資產負債率能夠更真實反映房企的負債情況。
紅線2：淨負債率=（有息負債-貨幣資金）/股東權益合計>100%
解讀：如果該指標大於1，這意味著股東權益不足以償還債務和利息，而這其中蘊含著巨大的償債風險。
紅線3：現金短債比=非受限現金/短期債務<1
解讀：非受限現金，顧名思義，就是用途不受限制的資金。如果這部分資金小於短期債務的話，那麼意味著企業僅有的可自由調配的餘糧全部都要用來還債，同時受限資金又不能隨意動用。這說明該企業存在著很大的現金流壓力。
回過頭再去看，房地產是典型的高負債、資金密集型行業，現金流就是房企的生命線。據國金證券研究所統計，超過這三道紅線的房企不在少數。
給樓市傳遞了什麼信號？
1、房企融資和部分城市樓市調控收緊是大概率事件。那麼意味著那些前期銷售超前，但指標「不合格」的房企會被限制融資，一些希望以價換量、彎道超車的中小房企，恐怕這條路是走不通了。
2、拿地需求、融資需求短期內或降溫。據國金證券不完全統計，近幾年房企融資來源中，國內貸款、直接外資及自籌資金佔比呈現下降趨勢，經營性融資佔開發資金來源佔比提升。所謂經營性融資，即包括股權融資、債權融資和銷售回款等。如今前兩者被卡的死死的，銷售又上不去，至少在當前，融資環境對房企很不友好。
總結：目前房地產需求還沒有完全穩定下來並活躍，此時如果出現大肆融資去拿地的話，各類地王又將頻現，金融風險或許又會捲土重來。從這點來看的確有必要進行管控，至少也不要成為樓市泡沫破滅的導火索。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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