香港股市5月的第一個交易日，並未迎來開門紅。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年5月6日訊】香港股市5月的第一個交易日，並未迎來開門紅。5月4日港股開盤後，內地房地產股（內房股）、內險股、中資券商股全線下挫，其中SOHO中國、融創中國、中國恆大等跌幅較大。
內房股，即內地房地產股，其所屬的內地企業股已經佔據港股上市公司數量半數以上，佔港股市值佔比近八成。而港股又與國際資金有著緊密的聯繫，因此內地股的一舉一動都預示著某些信號。
內房股與中國內地樓市有哪些關係？
1、長期看，內地樓市的繁榮與否會直接從港股內房股股價上面反映出來。從克而瑞內房股領先指數可以看出，在去年的年中，大約是內地房企融資收緊政策出臺和房地產信託被約談的時候，內房股指數經歷了短暫的調整。而隨著去年下半年至最近深圳房價過熱被調控之前，內房股指數在低息環境下穩步上升。
2、短期看，內房股走勢是房企盈利的體現，因為股票本來就反映著企業價值和盈利。去年內房股指數的回暖，也是房企盈利增長的體現。
根據克而瑞證券研究院對25家樣本房企的數據研究表明，2019年25家樣本房企營收24794.6億元，同比增長20.7%；歸母淨利潤2719.2億元，同比增長8.9%。
內房股大跌，影響幾何？
內房股在香港股市的「印象」其實蠻好的：估值較低，分紅卻不低，業績增速也不差，許多資金都想繞過A股投資港股內房股。尤其在其經歷短期較大調整後，抄底資金摩拳擦掌。
但是內地經濟與房地產緊密相連，內房股下跌，原因有很多，影響也有很多。搞清楚原因再抄底也不遲。
1、如果內房股持續的調整，注意，是持續調整，那麼這意味著這些房企的融資要出問題了。因為股價下跌，股權質押貸款就越少，如果沒有「餘糧」補充質押物的話，房企就要面臨平倉還債的風險。
2、房地產是資金密集型行業，融資成本高低決定著房企的盈利能力。2019年融創和恆大部分海外債的融資利率分別高達7.95%，10.50%，而且A股上市地產公司融資成本比港股內房股低很多。所以如果股價下跌，意味著它們在短期或長期內不被資金所看好，高昂的融資成本會縮減房企的盈利空間，進而縮減分紅派息等。
據統計，融創中國、碧桂園等龍頭房企ROE位居行業前列，融創中國過去4年公司淨利潤翻了8倍，股價也漲了8倍；碧桂園在近幾年也有不錯的業績，其中2017年到達了最高峰，淨利潤同比增長126%，營業收入同比增長49%。
但是低市盈率也不一定意味著極具投資價值。首先由於房企負債率高，一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱。或者融資收緊，一些中小房企的投資風險就會上升。其次，一些房企經常會發行一些永續債，相當於是一種無期限的債，這樣的話就會導致淨負債率指標失真（負債率被稀釋），誤導投資者。
總的來說，地產股的估值高與低都是相對的。放在過去地產發展的黃金十年，再高的PE都被認為是合理的；放在當下，即使盈利增長，資金也不敢輕舉妄動。
但是如果拋開其他因素的話，當下優質龍頭地產股是被低估的，不管是A股還是港股。
因為房地產在中國永遠是一個有利潤的行業，而且由於房價的調整和調控，資金雄厚的龍頭房企黃金時代才剛剛到來。比如2019年三季度A股全部房企盈利統計數據顯示，前五名的淨利潤佔全部房企利潤的45%，而且開發商的整體數量也在大幅降低。
多說一句，房企從融資、拿地、銷售到回款，存在著週轉的問題，所以業績上的亮眼可能是過去幾年盈利的表現，這點需要注意。
在當下房住不炒的政策指導下，房地產很難再出現量價齊升的大牛市。告誡那些想抄底內房股的朋友謹慎些，有時候看上去便宜的東西，往往是最昂貴的。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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