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香港地產股下跌 對內地樓市意味著什麼?(圖)

2020-05-06 09:52 桌面版 简体 0
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香港 地產股 內房股 樓市
香港股市5月的第一個交易日,並未迎來開門紅。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年5月6日訊】香港股市5月的第一個交易日,並未迎來開門紅。5月4日港股開盤後,內地房地產股(內房股)、內險股、中資券商股全線下挫,其中SOHO中國、融創中國、中國恆大等跌幅較大。

內房股,即內地房地產股,其所屬的內地企業股已經佔據港股上市公司數量半數以上,佔港股市值佔比近八成。而港股又與國際資金有著緊密的聯繫,因此內地股的一舉一動都預示著某些信號。

內房股與中國內地樓市有哪些關係?

1、長期看,內地樓市的繁榮與否會直接從港股內房股股價上面反映出來。從克而瑞內房股領先指數可以看出,在去年的年中,大約是內地房企融資收緊政策出臺和房地產信託被約談的時候,內房股指數經歷了短暫的調整。而隨著去年下半年至最近深圳房價過熱被調控之前,內房股指數在低息環境下穩步上升。

2、短期看,內房股走勢是房企盈利的體現,因為股票本來就反映著企業價值和盈利。去年內房股指數的回暖,也是房企盈利增長的體現。

根據克而瑞證券研究院對25家樣本房企的數據研究表明,2019年25家樣本房企營收24794.6億元,同比增長20.7%;歸母淨利潤2719.2億元,同比增長8.9%。

內房股大跌,影響幾何?

內房股在香港股市的「印象」其實蠻好的:估值較低,分紅卻不低,業績增速也不差,許多資金都想繞過A股投資港股內房股。尤其在其經歷短期較大調整後,抄底資金摩拳擦掌。

但是內地經濟與房地產緊密相連,內房股下跌,原因有很多,影響也有很多。搞清楚原因再抄底也不遲。

1、如果內房股持續的調整,注意,是持續調整,那麼這意味著這些房企的融資要出問題了。因為股價下跌,股權質押貸款就越少,如果沒有「餘糧」補充質押物的話,房企就要面臨平倉還債的風險。

2、房地產是資金密集型行業,融資成本高低決定著房企的盈利能力。2019年融創和恆大部分海外債的融資利率分別高達7.95%,10.50%,而且A股上市地產公司融資成本比港股內房股低很多。所以如果股價下跌,意味著它們在短期或長期內不被資金所看好,高昂的融資成本會縮減房企的盈利空間,進而縮減分紅派息等。

據統計,融創中國、碧桂園等龍頭房企ROE位居行業前列,融創中國過去4年公司淨利潤翻了8倍,股價也漲了8倍;碧桂園在近幾年也有不錯的業績,其中2017年到達了最高峰,淨利潤同比增長126%,營業收入同比增長49%。

但是低市盈率也不一定意味著極具投資價值。首先由於房企負債率高,一旦踩雷就很容易掉入估值陷阱。或者融資收緊,一些中小房企的投資風險就會上升。其次,一些房企經常會發行一些永續債,相當於是一種無期限的債,這樣的話就會導致淨負債率指標失真(負債率被稀釋),誤導投資者。

總的來說,地產股的估值高與低都是相對的。放在過去地產發展的黃金十年,再高的PE都被認為是合理的;放在當下,即使盈利增長,資金也不敢輕舉妄動。

但是如果拋開其他因素的話,當下優質龍頭地產股是被低估的,不管是A股還是港股。

因為房地產在中國永遠是一個有利潤的行業,而且由於房價的調整和調控,資金雄厚的龍頭房企黃金時代才剛剛到來。比如2019年三季度A股全部房企盈利統計數據顯示,前五名的淨利潤佔全部房企利潤的45%,而且開發商的整體數量也在大幅降低。

多說一句,房企從融資、拿地、銷售到回款,存在著週轉的問題,所以業績上的亮眼可能是過去幾年盈利的表現,這點需要注意。

在當下房住不炒的政策指導下,房地產很難再出現量價齊升的大牛市。告誡那些想抄底內房股的朋友謹慎些,有時候看上去便宜的東西,往往是最昂貴的。

責任編輯: 辛荷 来源:小白讀財經 --版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
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