迴光返照?中國這些地方的房價還在漲(圖)

2019-10-07 19:41 作者:齊俊傑 桌面版 简体 1
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房價 二手房 人口
房子有很強的地域屬性,樓市出現了分化。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2019年10月7日訊】房子有很強的地域屬性,現在因城施策之後,確實樓市出現了分化,很多城市房價都過了高點開始下跌,但是也確實不排除一些地方,房價還在上漲。甚至一些房價下跌城市中的某些小區,房價也是不跌反漲,那麼這又是為什麼呢?主要有這麼幾個原因。

首先,看一個指標叫做新房二手房比率,也就是一個城市賣新房賣的多還是賣二手房賣的多,如果新房賣的多,說明這個城市還在建設期,他的房價確實還要上漲,之前我們說的棚改貨幣化安置大多都是你這種情況,開發商大量蓋新房,而購房人則拿到拆遷款,當成首付去不斷的買新房,在這些棚改城市絕大多數人都是買的新房,二手房幾乎無人成交,所以城市的房價就由新房決定,而二手房其實就是財富幻覺,房價看起來不斷的上漲,但其實那只是紙面財富,因為沒人把房子套現。

喊上去的價格都是虛假的,舉個例子,一個周邊的小區開盤,賣1萬5一平米,那旁邊的小區也跟著漲價到1萬,這兩個小區可能有幾千套房源,都在跟著漲價,但卻沒有一套二手房成交。所以你感覺房價一直在漲。而相反如果二手房賣的多,比如北京上海這樣的城市,二手房買賣已經多過新房了,那麼他就已經進入飽和了,房價很難再漲了。

比如美國歐洲這些國家的主要城市,基本都是1:3或者1:4,也就是說賣一套新房,就意味著3-4套二手房成交,這種地方房價就基本到頭了。樓市進入供大於求的時代。所以我們看到,北京上海的絕對房價,跟紐約和洛杉磯都差不多了,但人家的收入是我們4-5倍,也就曼哈頓這種核心的不能再核心的地方,比北京要貴。

其次,看人口流動,比如同樣是一線城市,深圳就好一些,因為他還在積極的擴張,也還在吸引人口不斷的流入,人口流入肯定是房價上漲的主要推動力量,原來北上廣深漲了10年,而每年的人口流入量都能達到1%,幾十萬人進入城市,而新建商品房數量跟不上人口流入速度,那麼就形成了供需缺口,所以房價就會上漲。所以如果你那裡房價還在上漲,看看是否是人口流入造成的,如果是人口在大比例流入,那麼房價上漲可能還會持續。

即便現在房價不漲了,只要人口持續流入,未來他也一定還會上漲。人口的因素是長期的決定性因素,非常重要,怎麼查看人口,你去翻每年年底的當地兩會,通常都有當地的政府工作報告。都會有關於人口數量的介紹。另外其實有的地方都能感覺的出來。

第三,迴光返照,有些地方房價不跌反漲,不是因為人口流入,也不是因為城市建設,而恰恰是因為沒有工作機會,經濟也十分不好。在當地沒什麼人做生意,都在抱著房子等升值。這在很多的大城市的某些小區也會出現。房價下跌,一定是賣出來的,而在房價看漲的時候為什麼要賣呢?一個是他想換個更大的,一個是他確實急用錢,通常這種急用錢的都是生意上出了問題,所以做生意多的,經濟活躍的地方,房價對於經濟的敏感度就會很高,賣房的人多,搶跑道的多,所以價格就會殺得比較狠。

比如北京,一些高檔小區,最近有降價千萬甩房的,業主直接就打8-9折,你要是全款還有談的空間。相反一些老破小的小區,或者一些經濟欠發達地區,大家都是賺工資的,甚至領退休金的,沒什麼急需用錢的地方,也就都抱著房子不賣,沒人賣出,沒人急用錢當然價格也就暫時不會跌下來,但恰恰說明這個地方比較沒落,對經濟不敏感。缺乏經濟活力。房價上漲都是假象,背後可能根本沒有流動性。一旦他們預期逆轉,就不會有人再去買房。所以這種迴光返照的地方千萬不能再買了,進得去出不來。

第四,棚改餘溫,最近3年由於棚改這個影響太大,房價漲幅太多,有的地方房價從無人問津,到出現翻倍,所以形成了一個非常強烈的預期,購房人的心態被拉崩了,從無所謂,到貪婪,再到恐懼,這麼大的漲幅下來,恢復平靜需要時間,大多數人都是後知後覺的,所以需要很長時間平靜下來,矯枉過正往往有慣性。棚改貨幣化從去年年中停止,棚改也從今年開始逐漸放緩,今年很多地方其實已經開始出現了房價下跌,二手房出售艱難,但有些地方停止的比較晚,所以還有預期,頂多明年這些還在上漲的地方,都會逐漸降溫下來。

所以,通過我們今天的分析,你大概也就知道,現在能夠支撐房價的因素,有且只有一條那就是人口,除了人口大比例流入的地方,房價可能都不太會有繼續漲的潛力。從這個角度來說那些新一線,和頭部的二線城市,可能還有機會,但是他們之間也存在著博弈,都在吸引人口,但是誰能最後成功也是個未知數。城市的吸引力拼到最後,拼的還是產業。沒有產業支撐,人口即使進去了,也會再退出來。

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