買房一定要看這個關鍵指標不然就被套牢(圖)

2019-09-22 07:36 作者:齊俊傑 桌面版 简体 2
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二手房 售租比 租金
租賃情況是一個地方的真實住房需求的體現。(圖片來源:tung/AdobeStock)

【看中國2019年9月22日訊】一份全國各地二手房漲跌榜單流出,這份圖表顯示北京二手房均價最高達到了65400元,其次是深圳64300元,上海是53300元就要差了一萬之多,再往下廈門是45000元,第五名是三亞33800元,之後3萬以上的廣州,南京和杭州,2萬以上的有福州,天津,青島和寧波,下面就都是一萬多的了。

從漲跌幅來看,同比漲幅,也就是跟去年比較漲幅比較大超過10個百分點的分別是西寧,寧波,呼和浩特,哈爾濱,銀川,深圳是差一點到10%,跌幅相對較大超過5個百分點的是三亞,青島,福州,海口,鄭州,重慶,濟南和貴陽。

這個圖表最後還列出了各地買房的售租比,這個就更有意思了,這個指標就是用當前的房屋售價,比上同樣一個房子一年的租金,什麼物業水電,稅費都不算,就是賣出價和一年租金的比值,用來反應你現在賣掉房子,大概相當於你租出去多少年,數據顯示,北京是58年,深圳是68年,上海是57年,廈門最高是83年,超過50倍的比比皆是,低於40年的寥寥無幾,最低是烏魯木齊需要27年,西寧是29年,銀川是30年,長春,長沙,哈爾濱是32年,其實熟悉的人都知道,我們總在說這個指標,只是我們把它倒過來了,經常說的是租售比,也就是用一年租金比上售賣價格,我說5%以上值得買,可以投資,如果3%以下,即便是自住你也應該考慮一下,如果不是剛需盡量就不要買了。因為顯然租房更加划算。5%把它倒過來,100÷5其實就是20年,30%倒過來也就是33年,所以如果這麼來看,現在基本上全國主要城市沒有一個是值得投資的,能買來自住的也是所剩無幾。

有人說了,為什麼要看售租比,這玩意有什麼用,租賃情況是一個地方的真實住房需求的體現,房子已經凝結了太多的金融屬性,大家都貸了很多款,也有人囤積居奇,所以他已經變成了投資品,根本無法反應需求,反而是租賃是最真實的,基本不會有人去炒租金,前一陣北京有過二房東炒租金的事,資本入局賠錢拿房,擴大市場,很快就被叫停了。這種事很難成為氣候,所以房租才是市場真實的需求。

當然每到這時候,都會有槓精出沒,說售租比太高,也可能是房租太低,房東漲房租就好了。你以為他不想漲房租,房東肯定每天夜裡睡不著覺的時候,率先想到的就是漲房租,而且也會通過各種手段,試探性的漲房租。我們總說,房東不給你漲房租,不是他仁慈,而是他實在漲不動,他要漲租,很可能你就不租了,他也會在短期內找不到租戶,當下的房租往往就是市場價格決定的,屬於均衡價格。

反過來說,如果有人直接找到房東,說我多出房租,你租給我,而且我們還長租,房東肯定瞬間就會答應,他之所以沒漲,是因為他現在還找不到這麼一個人,等他找到了,他一定會漲租。所以房租低的地方,一定是需求不足,供給旺盛。那你在這個地方炒房投資,顯然損失的概率極大,先不說房價會不會跌,賣的時候誰來接盤,就很成問題。

而站在購房人的角度來說,買房和租房這道選擇題是有標準答案的,你比較一下其實不難得出理性的答案,拿北京舉例,現在一套1000多萬的房子,只能算是中等住宅,你租下來一個月才1萬2左右,一年我們就算15萬,租售比才1.5%,房東需要租66年才回本。所以顯然是房東在補貼租客。租這套房子,你每月只花1萬2,如果要買這套房子貸款30年,首付30%,貸款700萬,不但一筆要付出300萬,而且每月還要還貸款4萬元。也就是說明明1萬2能解決的問題,你卻要先出300萬,後面還要每月出4萬。有人說了,房租會漲的,確實如此,但房租基本漲幅就是一個城市的收入漲幅,差不多是每年5%左右,等1萬2的房租漲到4萬,大概也需要20幾年的時間。所以即便房租在漲,也顯然是租房更划算。更何況你如果有300萬首付,去做個保本理財,一年剛好產生15萬的收益,基本夠交房租了。

而如果你要貸款買房,貸款700萬,最後多還的利息還要有700萬。30年後你還完了貸款,這套房子基本也就成危房了。現在的建築都是按照50年標準設計的,這就是說大家根本就漏算了一個指標,那就是折舊率。之前有復旦大學按照4%去折舊,大家覺得不理解,以為25年以後房子就白送了,其實他是復利的概念,也就是0.96的n次方,30年後還剩下原值的30%左右,如果我們按照大家要求把折舊率降低,用2%折舊,那就是0.98的n次方,30年後,其實也只剩下了原值的一半,所以在這樣的租售比之下,怎麼算都是買房不划算。

當然,現在你唯一的念想就是房價繼續漲,而且一年漲幅超過7%,也就是5%的房貸+2%的折舊,如果按照高標准算那就得漲過9%,也就是5%的房貸+4%的折舊,如果一年房子漲價漲不到這個數,其實就是買房的虧了。所以有的時候根本不用去猜高點和低點,拿起筆算算就已經很清楚了,只能等別人高價從你手上把房接走的時候,其實就已經陷入了博傻的時刻。除了等孩子上學,或者當地落戶的剛需,其他人都不應該再買房,能不買就別買。同樣都是住房,沒必要多花3倍多的錢,把租金變成房貸。

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