中國房地產首次建立房價和地價聯動機制!(圖)

2019-09-01 08:08 作者:齊俊傑 桌面版 简体 1
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安徽合肥建立房價和地價的聯動機制。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年9月1日訊】安徽合肥傳來了大消息,繼上次多家銀行停止二手房貸款鬧得滿城風雨之後,合肥又有新舉措調控房價,合肥市自然資源和規劃局發布公告,將調整商品住宅用地定價方式和拍賣方式,將建立房價地價的聯動機制,根據要供應商品住宅用地,周邊新建商品住房銷售綜合均價和二手房成交價格情況,按宗地確定擬供應商品住宅用地最高限價、參考價也就是起拍價。

此外,還調整了商品住宅用地的拍賣方式,將「價高者得+最高限價時轉為搖號」的拍賣方式調整為「價高者得+最高限價時開始轉為競爭自持用於租賃的商品住房的面積」,誰能給的自持物業的面積更大,土地就歸誰。

對這個政策網友們似乎並不感冒,甚至很不看好,特別是房價和地價聯動,都表示看不出這是要控制房價的意思,反而有可能變成相互促進的過程,房價現在本身就很高,然後地價也會很高,地價高了,又會推升周邊房價,網友們戲稱,這就像評書裡的輕功一樣,左腳踩右腳面,往上跳起,你在空中一直這麼踩下去就可以飛起來。但這玩意根本就不符合物理學定律,根本就不知道力的作用是相互的,但沒想到這麼一個武俠的橋段,在樓市上實現了。

但其實左腳踩右腳面的輕功是滑稽的,樓市一直上漲自然也是不可能實現的,當房價過高的時候,自然開發商也就心裏肝顫了,這麼高的土地成本,還有最高限價,能不能有利潤,一切都變得不確定。你不可能一直漲上去,最關鍵的還有一點,那就是購買力,當沒有購買力了,集齊家裡的六個錢包也湊不齊首付了,那麼房價還怎麼漲?再加上金融環境收緊,本來可用於購房的錢就已經開始收縮。二手房也停貸了,很可能流動性嚴重受限,這些都會讓那些買房的人有所顧慮。

這次政策引發了巨大的反感,主要是因為兩點,1是在二手房停貸後出現的,讓很多人自然聯想到,鎖死二手房成交,也就鎖死了二手房的高房價,然後在通過這個高房價推動地價上漲。2是政策表述有問題,他不應該說是跟周邊二手房聯動,應該說確保地價以及建成的房價不高於周邊的二手房價格,這樣大家就會欣然接受了。這樣目的就很明確了,合肥的真正意圖在於控制房價地價比,防範地價虛高的情況。

大家不用太過擔心,現在新房銷售都有最高限價,除了一線城市,或者幾個豪宅項目之外,大多數的新建商品住宅項目,現在不是價格太高,而是太低的問題,新房價格明顯低於二手房價格,這才造成了套利空間,讓很多地方的樓市高燒不退,之前要買來房子等幾年,才有利潤價差,現在很多地方新房和二手房直接就有價差,而且價差還不小,能直接差20-30%,所以才會引發大家的搶購,很多人認為買到就是賺到,轉手一賣上百萬就入賬了。

但其實未必,因為新房本身也有反身性。他入市之後也會造成對周邊二手房價的影響,賣的人多了,肯定會拉低當地二手房的價格水平。所以其實限價沒什麼特別的意義,還扭曲了市場的供給和需求。本來沒有需求買房的人,看到這麼明顯的套利機會他也坐不住了。

之前房貸額度滿了,多家銀行二手房停貸,是一個非常狠的政策,所以大家也不用擔心合肥的房價會被地價聯動之後,再度起飛,只要金融控制的住,房貸額度不放開,合肥的房價很難再大漲。二手房停貸,意味著你買來的房子,根本就很難再賣掉了,市場變成了單行線,你還怎麼變現出去。即便再有套利機會,也都變成了看得見的陷阱。這就好比告訴你100萬買一個古董,這個古董值1000萬,但唯一一點就是,不許賣。那麼你還會買嗎?估計絕大多數人,都要心裏掂量一下了吧。

打破這個死循環的辦法,還是要在金融上想辦法,金融控制住了,需求就抑制了,整個鏈條就轉不動了。要說一線特大城市可能是土地供給需求產生的矛盾,這個是有根據的,絕大多數二線及以下城市,根本不存在房子不夠用的問題,2015年之前的10年,為什麼這些地方房價都不怎麼漲?難道真是這5年流入的人口超過過去10年的總和嗎?顯然不可能。

所以肯定還是金融上出了問題。才讓房價短時間內翻了幾倍。棚戶改造的妖風基本漸停,貨幣安置更是早就被糾正,現在央行和銀保監會也在持續的收緊樓市的貨幣,甚至區別對待樓市利率,未來房價再想大漲,幾乎已經沒有可能了。

那麼不漲是否就要大跌呢,恐怕也未必,現在種種限制流動性的做法,其實就是政府在為樓市托底,限制交易了,就限制了賣盤湧出。沒有那麼多賣家,樓市至少短期內大跌的可能性也是不大的。所以控制波動,沒什麼好辦法就是限製成交,就跟煮水一樣,沸騰了就把火關小,還沸騰就再關小,直到水面保持穩定。

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