买房一定要看这个关键指标不然就被套牢(图)

2019-09-22 07:36 作者:齐俊杰 桌面版 正體 2
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二手房 售租比 租金
租赁情况是一个地方的真实住房需求的体现。(图片来源:tung/AdobeStock)

【看中国2019年9月22日讯】一份全国各地二手房涨跌榜单流出,这份图表显示北京二手房均价最高达到了65400元,其次是深圳64300元,上海是53300元就要差了一万之多,再往下厦门是45000元,第五名是三亚33800元,之后3万以上的广州,南京和杭州,2万以上的有福州,天津,青岛和宁波,下面就都是一万多的了。

从涨跌幅来看,同比涨幅,也就是跟去年比较涨幅比较大超过10个百分点的分别是西宁,宁波,呼和浩特,哈尔滨,银川,深圳是差一点到10%,跌幅相对较大超过5个百分点的是三亚,青岛,福州,海口,郑州,重庆,济南和贵阳。

这个图表最后还列出了各地买房的售租比,这个就更有意思了,这个指标就是用当前的房屋售价,比上同样一个房子一年的租金,什么物业水电,税费都不算,就是卖出价和一年租金的比值,用来反应你现在卖掉房子,大概相当于你租出去多少年,数据显示,北京是58年,深圳是68年,上海是57年,厦门最高是83年,超过50倍的比比皆是,低于40年的寥寥无几,最低是乌鲁木齐需要27年,西宁是29年,银川是30年,长春,长沙,哈尔滨是32年,其实熟悉的人都知道,我们总在说这个指标,只是我们把它倒过来了,经常说的是租售比,也就是用一年租金比上售卖价格,我说5%以上值得买,可以投资,如果3%以下,即便是自住你也应该考虑一下,如果不是刚需尽量就不要买了。因为显然租房更加划算。5%把它倒过来,100÷5其实就是20年,30%倒过来也就是33年,所以如果这么来看,现在基本上全国主要城市没有一个是值得投资的,能买来自住的也是所剩无几。

有人说了,为什么要看售租比,这玩意有什么用,租赁情况是一个地方的真实住房需求的体现,房子已经凝结了太多的金融属性,大家都贷了很多款,也有人囤积居奇,所以他已经变成了投资品,根本无法反应需求,反而是租赁是最真实的,基本不会有人去炒租金,前一阵北京有过二房东炒租金的事,资本入局赔钱拿房,扩大市场,很快就被叫停了。这种事很难成为气候,所以房租才是市场真实的需求。

当然每到这时候,都会有杠精出没,说售租比太高,也可能是房租太低,房东涨房租就好了。你以为他不想涨房租,房东肯定每天夜里睡不着觉的时候,率先想到的就是涨房租,而且也会通过各种手段,试探性的涨房租。我们总说,房东不给你涨房租,不是他仁慈,而是他实在涨不动,他要涨租,很可能你就不租了,他也会在短期内找不到租户,当下的房租往往就是市场价格决定的,属于均衡价格。

反过来说,如果有人直接找到房东,说我多出房租,你租给我,而且我们还长租,房东肯定瞬间就会答应,他之所以没涨,是因为他现在还找不到这么一个人,等他找到了,他一定会涨租。所以房租低的地方,一定是需求不足,供给旺盛。那你在这个地方炒房投资,显然损失的概率极大,先不说房价会不会跌,卖的时候谁来接盘,就很成问题。

而站在购房人的角度来说,买房和租房这道选择题是有标准答案的,你比较一下其实不难得出理性的答案,拿北京举例,现在一套1000多万的房子,只能算是中等住宅,你租下来一个月才1万2左右,一年我们就算15万,租售比才1.5%,房东需要租66年才回本。所以显然是房东在补贴租客。租这套房子,你每月只花1万2,如果要买这套房子贷款30年,首付30%,贷款700万,不但一笔要付出300万,而且每月还要还贷款4万元。也就是说明明1万2能解决的问题,你却要先出300万,后面还要每月出4万。有人说了,房租会涨的,确实如此,但房租基本涨幅就是一个城市的收入涨幅,差不多是每年5%左右,等1万2的房租涨到4万,大概也需要20几年的时间。所以即便房租在涨,也显然是租房更划算。更何况你如果有300万首付,去做个保本理财,一年刚好产生15万的收益,基本够交房租了。

而如果你要贷款买房,贷款700万,最后多还的利息还要有700万。30年后你还完了贷款,这套房子基本也就成危房了。现在的建筑都是按照50年标准设计的,这就是说大家根本就漏算了一个指标,那就是折旧率。之前有复旦大学按照4%去折旧,大家觉得不理解,以为25年以后房子就白送了,其实他是复利的概念,也就是0.96的n次方,30年后还剩下原值的30%左右,如果我们按照大家要求把折旧率降低,用2%折旧,那就是0.98的n次方,30年后,其实也只剩下了原值的一半,所以在这样的租售比之下,怎么算都是买房不划算。

当然,现在你唯一的念想就是房价继续涨,而且一年涨幅超过7%,也就是5%的房贷+2%的折旧,如果按照高标准算那就得涨过9%,也就是5%的房贷+4%的折旧,如果一年房子涨价涨不到这个数,其实就是买房的亏了。所以有的时候根本不用去猜高点和低点,拿起笔算算就已经很清楚了,只能等别人高价从你手上把房接走的时候,其实就已经陷入了博傻的时刻。除了等孩子上学,或者当地落户的刚需,其他人都不应该再买房,能不买就别买。同样都是住房,没必要多花3倍多的钱,把租金变成房贷。

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