买房一定要看这个关键指标不然就被套牢(图)

租赁情况是一个地方的真实住房需求的体现。（图片来源：tung/AdobeStock）

【看中国2019年9月22日讯】一份全国各地二手房涨跌榜单流出，这份图表显示北京二手房均价最高达到了65400元，其次是深圳64300元，上海是53300元就要差了一万之多，再往下厦门是45000元，第五名是三亚33800元，之后3万以上的广州，南京和杭州，2万以上的有福州，天津，青岛和宁波，下面就都是一万多的了。

从涨跌幅来看，同比涨幅，也就是跟去年比较涨幅比较大超过10个百分点的分别是西宁，宁波，呼和浩特，哈尔滨，银川，深圳是差一点到10%，跌幅相对较大超过5个百分点的是三亚，青岛，福州，海口，郑州，重庆，济南和贵阳。

这个图表最后还列出了各地买房的售租比，这个就更有意思了，这个指标就是用当前的房屋售价，比上同样一个房子一年的租金，什么物业水电，税费都不算，就是卖出价和一年租金的比值，用来反应你现在卖掉房子，大概相当于你租出去多少年，数据显示，北京是58年，深圳是68年，上海是57年，厦门最高是83年，超过50倍的比比皆是，低于40年的寥寥无几，最低是乌鲁木齐需要27年，西宁是29年，银川是30年，长春，长沙，哈尔滨是32年，其实熟悉的人都知道，我们总在说这个指标，只是我们把它倒过来了，经常说的是租售比，也就是用一年租金比上售卖价格，我说5%以上值得买，可以投资，如果3%以下，即便是自住你也应该考虑一下，如果不是刚需尽量就不要买了。因为显然租房更加划算。5%把它倒过来，100÷5其实就是20年，30%倒过来也就是33年，所以如果这么来看，现在基本上全国主要城市没有一个是值得投资的，能买来自住的也是所剩无几。

有人说了，为什么要看售租比，这玩意有什么用，租赁情况是一个地方的真实住房需求的体现，房子已经凝结了太多的金融属性，大家都贷了很多款，也有人囤积居奇，所以他已经变成了投资品，根本无法反应需求，反而是租赁是最真实的，基本不会有人去炒租金，前一阵北京有过二房东炒租金的事，资本入局赔钱拿房，扩大市场，很快就被叫停了。这种事很难成为气候，所以房租才是市场真实的需求。

当然每到这时候，都会有杠精出没，说售租比太高，也可能是房租太低，房东涨房租就好了。你以为他不想涨房租，房东肯定每天夜里睡不着觉的时候，率先想到的就是涨房租，而且也会通过各种手段，试探性的涨房租。我们总说，房东不给你涨房租，不是他仁慈，而是他实在涨不动，他要涨租，很可能你就不租了，他也会在短期内找不到租户，当下的房租往往就是市场价格决定的，属于均衡价格。

反过来说，如果有人直接找到房东，说我多出房租，你租给我，而且我们还长租，房东肯定瞬间就会答应，他之所以没涨，是因为他现在还找不到这么一个人，等他找到了，他一定会涨租。所以房租低的地方，一定是需求不足，供给旺盛。那你在这个地方炒房投资，显然损失的概率极大，先不说房价会不会跌，卖的时候谁来接盘，就很成问题。

而站在购房人的角度来说，买房和租房这道选择题是有标准答案的，你比较一下其实不难得出理性的答案，拿北京举例，现在一套1000多万的房子，只能算是中等住宅，你租下来一个月才1万2左右，一年我们就算15万，租售比才1.5%，房东需要租66年才回本。所以显然是房东在补贴租客。租这套房子，你每月只花1万2，如果要买这套房子贷款30年，首付30%，贷款700万，不但一笔要付出300万，而且每月还要还贷款4万元。也就是说明明1万2能解决的问题，你却要先出300万，后面还要每月出4万。有人说了，房租会涨的，确实如此，但房租基本涨幅就是一个城市的收入涨幅，差不多是每年5%左右，等1万2的房租涨到4万，大概也需要20几年的时间。所以即便房租在涨，也显然是租房更划算。更何况你如果有300万首付，去做个保本理财，一年刚好产生15万的收益，基本够交房租了。

而如果你要贷款买房，贷款700万，最后多还的利息还要有700万。30年后你还完了贷款，这套房子基本也就成危房了。现在的建筑都是按照50年标准设计的，这就是说大家根本就漏算了一个指标，那就是折旧率。之前有复旦大学按照4%去折旧，大家觉得不理解，以为25年以后房子就白送了，其实他是复利的概念，也就是0.96的n次方，30年后还剩下原值的30%左右，如果我们按照大家要求把折旧率降低，用2%折旧，那就是0.98的n次方，30年后，其实也只剩下了原值的一半，所以在这样的租售比之下，怎么算都是买房不划算。

当然，现在你唯一的念想就是房价继续涨，而且一年涨幅超过7%，也就是5%的房贷+2%的折旧，如果按照高标准算那就得涨过9%，也就是5%的房贷+4%的折旧，如果一年房子涨价涨不到这个数，其实就是买房的亏了。所以有的时候根本不用去猜高点和低点，拿起笔算算就已经很清楚了，只能等别人高价从你手上把房接走的时候，其实就已经陷入了博傻的时刻。除了等孩子上学，或者当地落户的刚需，其他人都不应该再买房，能不买就别买。同样都是住房，没必要多花3倍多的钱，把租金变成房贷。

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