三四線樓市拐點已到:還能跌回三五千元嗎?(圖)

2019-09-16 08:00 作者:佚名 桌面版 简体 0
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【看中國2019年9月16日訊】「三四線房價正在下跌,趕緊賣房!」

「有多套房的炒房客,趕緊賣房,越快越好!」

「貨幣棚改化逐漸降低後,未來更多的棚改工程是給房子,而不再是給錢!」

這幾天,人們身邊充斥著各種各樣「2019年三四線城市房價跌回5000」的預測。

前幾年的棚改化貨幣安置政策的實施,使得部分老百姓手裡有了大量資金,而資金大部分都流入了房地產市場,搶房、買房隨之而來,銷售中心門庭若市,房價持續上漲。從以前的3000-4000的房價上漲到現在的1萬左右,人口密集的城市房價上漲的更多。

中國的棚改貨幣化安置比例
中國的棚改貨幣化安置比例(圖片來源:中國住建部官網)

截止到18年5月份,棚改的重要資金來源來自央媽的PSL貸款已經用去了4千多億,根據國開行的新措施,未來棚改貨幣化安置比例將會逐步降低,從今年上半年的80%降低,加大實物安置比例。也就是說,未來更多的棚改工程是給房子,而不再是給錢。

如果棚改不再給現金而是給房子,恐怕三四五線城市的房價會承壓,就連一些二線城市也要被拖累,甚至消費也會受影響。

散發這些信號!意味著房價拐點將至嗎?

不要看新建住宅,要看二手住宅

三四線房價漲幅不要看新房,一方面是新房供應量很少,另外,受政府控價等因素干擾非常大,比如超過多少不讓開盤,超過多少不能網簽等,所以無法代表市場的真實情況;另一方面是在供應量少的情況下,開發商有可能會集中推中心區,衝量,房價短時間會上浮屬於正常情況,這樣來看房價是不客觀的。看房價要把戰線拉的長點,5年為期,總體來說是比較客觀的。

要看二手房是因為市場保有量更大,也較少受到限價等因素影響,更能反映市場真實趨勢。業主對市場信息也會比較敏感,也就是我們俗稱的「炒房客」,他們對房價的敏感度往往更加精準。

三四線城市房價拐點暫未到來

三四線城市自2015年實行棚戶區改造,「去庫存」任務已經完成。由於金融去槓桿,接下來的棚改,將以實物分配安置房為主。市場購買力減弱,房價難以持續大漲。

三四線城市上漲最大的動力來自於棚改,很多省市都公布了2019年的棚改目標,同比去年平均下跌了50%左右,而且一些城市正在討論取消貨幣化安置,而回到直接補償房屋的路上。

房價很有可能繼續下滑,市場趨冷,不排除個別城市還會繼續出止跌令。但是,大城市周邊的三四線城市,有人口流入的城市,包括京津冀、長三角、珠三角、粵港澳等周邊城市的城市群、都市圈,還是有潛力的。

簡單來講,危險與機遇並存

1、因棚改貨幣化房價漲上去的城市已經透支,長此以往,得有人為中長期買單。

2、隨著落戶放寬的推進,未來三四線仍會有發展契機,加之4萬億舊改規模和因城施策,一方面來說,對村鎮轉移人口帶來的購房需求還是比較明顯的,另一方面則是外出的農民工,他們長期受制於高房價的影響,也會帶來一定的需求。

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