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中國土地市場巨大變局!會影響房價嗎?(圖)

作者:齊俊傑  2019-08-28 08:29 桌面版 简体 打賞 8
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土地 市場 房價
中國《土地管理法》的修改工作高票得到通過。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年8月28日訊】中國《土地管理法》的修改工作高票得到通過,在此之前,《土地管理法》已經經過了1988年,1998年和2004年三次修改,而2004年之後的15年,一直沒有再修改過,直到現在這才進行第四次修改。

此次土地管理法修改,首次明確了征地補償的原則,保障被征地農民原有生活水平不降低,長遠生計有保障;完善土地徵收程序,原來的批後公告改為了批前公告。另外,土地法修改的最重要一點是,取消了農村集體建設用地不能直接流轉的限制,重新規定建設用地可以入市交易,農村集體建設用地在符合規劃、依法登記,並經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下,可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用,同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

這點將影響深遠,之前我們是苦於土地供給不足,所以才造成了樓市房價極高,供需矛盾緊張,而與此同時,農村卻又有大量土地無法入市,可謂是旱的旱死澇的澇死,並沒有以市場為調節機制,而現在我們就要打破這個界限,讓集體建設用地納入到市場的流轉體系中,未來很可能會先從集體建設用地入市興建公租房做起,眾所周知,目前城市的房價太高,土地太貴,租金回報相對於房價來說,實在太低,所以租房市場無論怎麼搞模式,也都行不通。

那麼出路只有兩條,1是找到超低成本的錢,2是找到低成本的土地。現在租金回報已經在3%以下,超低成本的錢基本已經不可能了,那麼低成本的土地就成了唯一選擇。集體建設用地,目前沒有成本,只要引入開發商,建成租賃住房,往外出租,可以取得至少5-8%的租金回報率,這對於土地的擁有者可以說也是一筆永續的收入,而且他們只需要拿出土地,無需再投入資金,完全可以用REITs的方式進行籌資,只要回報率出來了,資金並不難找。

目前全國已經有18個城市,準備利用集體建設用地建設租賃住房試點,有利於大大增加租賃住房的供給,而供給增加,肯定有利於平抑城市房租。在抑制城市租金上漲的同時,也可以提高擁有土地的農民收入,還可以廣泛利用社會資金。

這次修改土地法,實際上是改變了土地的供給方式,所以意義十分重大,以前政府是土地的唯一供給方,他掌握著土地的流量,一旦政府的認知偏差,就會引發巨大的市場問題,比如之前國土部門總是覺得,要用土地控制特大城市人口,結果一線城市一直就供地緊張,把大量土地供給放到了三四線城市,結果造成一線城市房價猛漲。

而在今後,除了政府供給土地之外,農村集體建設用地的轉讓,也將成為一條出路,在政府供地出現明顯偏差的時候,至少市場機制還會發生作用,比如一線城市如果還是覺得土地不夠,開發商肯定會大量買進這種集體建設用地,興建各種非住宅項目。即便在北京上海,農村集體建設用地也有不少,未來這些地方,可能都會變成長租房,至少會拉低周邊的租金水平。租金這個東西是會傳染的,雖然有些地方比較偏遠,但是也會帶動一層一層的傳導。

可以預見的是,土地法的修改,對未來的租房市場肯定會有重大影響,但是對住宅市場目前還是影響比較間接,一個是農村集體建設用地數量佔比只有10%左右,遠不如宅基地的數量,所以開放的這個口子總體仍然有限,如果宅基地可以流轉了,那才是真正的全面開放了。

另外,農村集體建設用地可轉讓也是有限制的,只能用於工業,商業用途,也就是說頂多蓋廠房,辦公樓和租賃住房,卻不能直接蓋住宅。所以對於房價,並不會造成直接的影響。如果有影響,也是通過降低城市房屋租金,進而影響到的房價。這個就比較間接了。可能很長時間都反應不出來。

綜合來看,這次土地法的修改,有非常重大的意義,起碼為我們打開了一扇窗,政府不再作為土地的唯一供給方,這已經是在向市場機制在靠攏,但是顯然我們也有顧慮,比如這麼多年來的小產權問題,依然沒有解決,反而愈演愈烈,所以小產權轉正這個口子還是不敢開,農村集體建設用地頂多就是一個試驗點,看看效果怎樣,如果起到了預期中的效果,未來政策可能會越來越開放,總之以市場為基礎配置土地資源,肯定是一個重要的方向。就目前這個政策來看,對於租房市場的影響會更大,也許會為長租市場破局,帶來新的機會。也給大量年輕人在剛需買房之外,一個全新的生活選擇。

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