西安發布通知，宣布調控進一步收緊。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年6月26日訊】西安發布通知，宣布調控進一步收緊，主要是三點，1、外地來西安落戶的家庭，在限購區域買房，應該落戶滿一年，或者連續交12個月社保或所得稅。2、沒落戶的在西安買房要提供5年以上所得稅和社保證明，而且只能買1套。3、將臨潼區納入到限購範圍。
西安這兩年逐漸成了網紅城市，他搶人的力度可謂是最大，根據西安的政策，只要是本科以上均可落戶，2017年以後，人口增加直線上升，而且是落戶人口比流動人口增長還快，截至到2018年末，西安市落戶人口986.87萬人，同比增加81.19萬人，兩年時間，西安新增戶籍人口約101萬人，常住人口從961.67萬人增加到1000.4萬人，增加38.7萬人，僅次於廣州和深圳，也排名第三，這就說明一個問題，很多人只是過來落戶，但平常並不在西安待著，也就是說在別的城市，買房是為了落戶，而在西安則變成了，落戶是為了買房。
在這樣大力度的人口湧入的情況之下，西安的房價自然水漲船高，最近一年西安的房價又漲了20%以上，於是就陷入了一個惡性循環，西安房價越是上漲，他就越是網紅，而越是網紅，人口就越是往這邊流動，只為投資。但其實這兩年西安的產業經濟發展根本就跟不上房價的漲幅。
那麼此次限購升級有沒有什麼用呢？可能效果不大，在如此多的人口湧入的情況下，想靠限購就扭轉預期，這是不太可能的。反而容易變成一場飢餓營銷，就像幾年前的北京上海一樣，每年幾十萬人流入，越限購房價越上漲。想買房的人就會越多。所以人口因素這個確實是推升房價很強的一個動力。
另外，從西安的調控對策來看，也並非特別積極，在如此寬鬆的落戶條件下，落戶一年和12個月社保並不是什麼難事，所以從西安當地來說，應該還是希望房價上漲的，只是做做樣子給上面看罷了。所以估計這種限購，一段時間內很難起到明顯的效果。
當然，人口快速流入這種事，能持續多久，最後還是經濟說了算，如果只是靠買房吸引人口，那麼也堅持不了多久。最後還得落到產業經濟上，人口就是流量，做過網際網路的都知道，吸引流量很容易，留存就有點困難了，促活就更是困難，西安現在就有這個問題，流量有了，留住流量沒那麼容易，常住人口增速遠小於落戶人口增速就是這個問題，在人口流動越來越開放的現在，如果你不能做到有效留存，過兩年大家一看這裡沒有工作機會，又開始反向流出的時候，那樣房價可就麻煩了。所以現在最關鍵的，西安還是要想想，如何讓城市發展跟房價相匹配。網紅城市，應該來自經濟實力，而不是靠房價，這種資產炒作，來的快去的更快，最後損失慘重的，其實還是當地的原住民。
除了西安之外，蘇州，廈門，這幾個房價上漲的重點城市，也都被盯上了，蘇州多個銀行發布通知，暫停辦理住房貸款，估計要等上2個月。給的說法是沒有額度了。廈門也同樣如此，人家沒說停貸，但就是拖著不給辦了。很顯然是額度受限所導致的。那麼為什麼額度會受限呢？從銀行間隔夜拆借大幅下行，我們就知道，銀行有的是錢，此時的銀行資金很充裕，但是就是不給房貸，顯然這不可能是主觀意願，因為銀行是最愛放房貸的。所以推斷的結論就是，必然有金融當局的窗口指導，央行和銀保監會，肯定在對重點區域做指示，對於房價上漲過快的城市，大幅縮減房貸額度，從而給市場降溫。
蘇州，廈門這都是居民槓桿率非常高的地方，居民負債比上可支配收入在全國名列前茅，如果一旦停貸，殺傷力恐怕不小，跟西安的限購可能完全不一樣，很可能會讓樓市瞬間熄火。蘇州的房價確實有點高的離譜了，如果再不限制，再過一段就超過上海了。
綜合來看，現在樓市還剩下了一個發動機，就是人口的持續流入，但這個是大勢所趨，沒辦法更改，所以未來會在人口流動的情況下，樓市出現明顯的兩極分化，人口快速流入的城市，推動房價不斷上漲，而人口被搶走，反向流出的城市，房價將很難再漲，甚至會快速陷入流動性枯竭。也就是你賣都賣不掉了。
現在看人口正在由三四線城市向省會二線城市和新一線城市集中。這個過程可能還要持續一段時間，所以省會二線和新一線的房價很難落的下來，但三四線可能很快就會出問題。我們也奉勸各位，如果你不是非得買房去住的話，最好別湊這個熱鬧，現在絕大多數城市，都是產業跟不上房價上漲，短期熱鬧之後，房價早就高估了。
最後失去收入的支撐，必然維持不了多久，等大家發現買來的房根本賣不出去的時候，這種預期就會被打破。所以這就是擊鼓傳花的遊戲，現在鼓聲漸弱，最可怕的是你不知道他什麼時候會停。炒房這種事，賺到市值很容易，但是想在拿回錢是幾乎不可能了。那些賣房子的，通常都會加價再買，很少有人就此收手退出樓市，於是炒房的收益，就變成了賭桌上的賭資，最後根本拿不走。
而在華爾街有句名言，在賭桌上數錢，是最傻的行為，因為錢根本就不是你的。賭場老闆也從不擔心，因為他知道，你不輸光是不會離開的。暫時能賺錢，是因為你玩的還不夠久。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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