中國百姓租房承受力也已到極限(圖)

2019-06-01 07:46 作者:齊俊傑 桌面版 简体 1
    小字

租房 房租 收入
來自鏈家的數據,北京租房市場的成交節奏也在放緩。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年6月1日訊】最近,很多媒體都在說,房租降了,比如北京,來自鏈家的數據,北京租房市場的成交節奏也在放緩,2019年4月貝殼房源7日內出租率為21%,同比下降18個百分點,環比下降3個百分點,租賃市場的成交難度增加。而2019年4月,北京鏈家租賃房源中共發生12224次調價,其中83%為下調報價,同比增加19個百分點,且下調報價的佔比在近半年呈現趨勢性增加。自如也都表示,今年的收房價,要明顯低於去年,如果房東不降價,只能空置更長的時間。

當然這種事只是數據和平均,放在個體上,很多人是不服的,也有不少人說,我剛剛給房客漲完租金,也有租客表示,自己被漲了租金,所以這就是宏觀跟微觀的區別,整體與個性的不同,雖然整體房租趨於下降,但是你的房子未必就會降,甚至不降反升。

越是低端的房子,越是小房子,越是合租的房子,他的租金反而越貴,也越容易上漲,而且基數低,所以一漲幅度還不小,比如一個合租房2000漲到2200,這就是漲了10%,如果是那種拼床位的群租房,500漲到800,就漲了60%。所以越是外來人口聚集的地區,這種房租就越是容易上漲。

但是從總體來看,我們也反覆強調,房租是由城市收入決定的,所以除非有資本在裡面興風作浪,推動借貸付租金,或者燒錢高價收房低價出租擾亂市場。除此之外,租金不太可能產生泡沫。也就是說,房租跟房價不一樣,房租上漲是有天花板的,而這個天花板就是一個城市的平均收入。從這個意義上來講,有些城市的房租已經高到了極限。

比如諸葛找房的數據,在一線城市若想一個人整租一居室,房租佔收入已經達到了六成以上,而北、上、深更是高達九成以上。在北京一居室的房租收入比已經達到了97%,也就是說,如果你要想有個獨立的房子住,那麼一個月的收入,基本都要交給房東,即使是退而求其次選擇合租,在一線城市的租房成本也達到收入30%以上。

如果按照城市劃分,高收入高租金的有北京,上海,深圳,這三個城市絕對高人一等,而廣州,杭州也算是高租金城市,但是其實跟北上深的租金比,還是要差了一個水平,相反他們的租房負擔,更接近低租金組的南京,而高收入低租金的還有蘇州,廈門,長沙,青島,和濟南,這些城市房價漲了不少,但租金還算過得去,除了南京,其他城市基本租金收入比低於50%。

其他絕大部分城市都在低收入低租金組,這個組也分兩部分,像瀋陽,太原,石家莊,昆明,合肥,武漢,則租金相對較低。那有人問了,有沒有低收入高租金的城市呢?重慶,哈爾濱,大連,長春,天津,沾一點邊,但整體上租金收入比也沒有超過60%。這也再次證明了我們之前的觀點,房租是由一個城市的收入水平決定的,不是房東仁慈,而是房客實在租不起了。

所以,一旦租金接近了收入的天花板,那麼基本就不可能再漲了。一個月賺的錢,都交給房東了,這就完全成為了房東的奴隸。相信沒人會甘願成為奴隸,更不會倒貼錢,到大城市打工。所以租房成本太高,必然會造成人口離開。從而平抑房租。

其他沒上榜的城市,大部分租金收入比就更低了,也就是說在那裡租房,只佔收入的很小一部分。租金上不來,最主要的因素還是供需,說明需要租房的人很少,而房屋出租的供給很多,替代性很強,說的更直白一些就是房屋過剩了,所以租金上不來。房東如果不降價,租客就會去找其他房源替代,所以房子就會空置的時間更長,而此時房東就會算賬,我是讓他空2個月呢,還是降價10%?顯然降價10%比空2個月更划算一些。於是那些迫切產生收入的房東,就會主動降價,爭取租客,市場租金也就下來了。

現在房價,房租,收入,這三個指標非常的混亂,如果從房價看房租,房租極低,如果從收入看房租,房租又極高,按照慣例,房價應該是一年房租的20倍,是年收入的10倍,而一年用於租房的錢,差不多是收入的一半,這樣一切就合理多了。現在來看,北京上海深圳,已經遠遠偏離了這個合理的範疇,形成了房價、租金雙高的情況。房租已經達到極限。而其他的城市,房租基本合理,但房價至少高了一倍,這就是目前我們的住房市場現狀。

那麼未來會怎麼樣,有2條路,要麼房價降下來,要麼租金漲一倍,但租金漲一倍,收入也得先漲1-2倍。當然還有第三條,那就是讓他一直這麼扭曲下去,這其實就形成了房東補貼租客的情況,你交給房東的租金,大概只是房東還貸款的二分之一到三分之一。那有人說了,房東人家買的早,根本不貸款,收房租就是純賺,這是只算了絕對成本,而沒有算機會成本,別忘了他現在賣了,隨便做個理財,也是房租收入的3倍以上,那房東傻嗎?房東確實傻,但是他們堅信會有一個更傻的傻子,將以更高價把房子從自己手上接走。

分享到:

看完那這篇文章覺得

評論

暢所欲言,各抒己見,理性交流,拒絕謾罵。

留言分頁:
分頁:


Top