【觀點】中國的房價為何是世界第一？(組圖)

中國的房價為何是世界第一？（圖片來源：Adobe Stock/peshkov）

【看中國2019年4月13日訊】繼續講述生活中的經濟學，讓我們深入瞭解房價的內涵。

首先看一張恆大研究院製作的表格：

全球各地部分主要城市房價收入比一覽表（來源：恆大研究院）

由表可見，香港、北京、上海、深圳的房價收入比都在40以上，而世界其它主要城市都在22以下，中國的房價獨佔鰲頭。我們經常說要趕超世界先進水平，其它方面先不說，在房價收入比上已經超額完成了目標，本人也有深深的「自豪感」。雖然未登上上述表格的統計範疇，但估計杭州、廈門、南京、蘇州等二、三線城市的房價收入比都可以秒殺紐約、洛杉磯、倫敦、悉尼、溫哥華等國際城市的房價收入比，為什麼會形成這種獨特的景色？這絕對不是單一因素所導致（在此不考慮香港）。

第一，最近有很多報導說，澳大利亞、加拿大核心城市的房屋價格在連續下跌。

比如，澳大利亞房地產諮詢公司CoreLogic的報告顯示，澳大利亞房價指數在過去17個月中有15個月下跌，抹去了超過兩年的漲幅（這個含義應該是房價回到了2017年初的水平）。3月合併後的首府城市價格下跌0.7%，悉尼房價下跌0.9%，墨爾本下跌0.8%。澳大利亞全國房地產價值已從2017年10月的峰值下降了7.4%。加拿大的溫哥華就更糟，據環球郵報報導，溫哥華的房屋銷量達到了33年以來的新低，在過去的10個月，溫哥華的房價連續下跌，三月基準價格較去年同期下降7.7%。這些城市實際已經處於危機狀態，只等國際上黑天鵝事件的爆發，帶來的很可能是樓價的跳水。

悉尼、墨爾本、溫哥華這些城市毫無疑問是過去十多年來中國人集中遷入的地區，給這些地區帶去了源源不斷的資本流入。隨著資本流入的下降就帶來房地產市場的低迷（供過於求），當地分析師也都認為是因為外來投資的減少（或許中國為主）導致價格下跌，成交量萎縮。

其實，這就是中國樓市高居世界第一的主要根源之一。中國並未完全放開資本流動，從2017年開始，更開始嚴厲打擊非法資本外流，直接導致悉尼、溫哥華等城市的的資本流入下降，樓市低下了高昂的頭顱。

當中國開始打擊非法的資本外流之後（有文件顯示不准許購買境外的房地產），人民幣資本就只能追逐國內資產，這是過去兩年樓市的新動力之一，支撐了房價。任何國家只要未完全開放資本流動，都有利於國內的資產價格，形成獨自的內部區域市場，甚至讓資產價格脫離國際水平。

第二，中國是「特色的社會主義」市場經濟，有利於資產價格。

改開之前，中國人基本沒有私有財產（農村的宅基地應該也不算）；改開之後，才在局部放開了私人持有資產的窗口。基於土地是鍋有，各國的紙幣也都不是資產（都是不斷貶值的銀行券），這就讓居民可以選擇的資產項目極其有限。而股市的定位是為經濟服務的，從本質上來說也算不上資產（側重服務就會損害對股東的回報）。此時，房子就成為少數可選的目標。再加上地方ZF壟斷了土地供給，以及上世紀末期由福利分房改革為商品房之後帶來的龐大居住需求，就推動了房價的超常上漲。

到此就可以理解，為何在過去兩年強調城鎮居民不准購買農村住宅，這相當於城市的資本流出，起到的作用與資本流出到墨爾本、溫哥華等地購買房產的效果一樣，對城鎮的房價會起到壓製作用。現在又有說，要放開（放鬆）一些大中城市的落戶限制，目的也是如此，將資本從農村和小城鎮向城市導入，有利於城市的房價。

當然，中國加入世界貿易組織之後，經濟邊界得到大幅擴張，表現為中國逐漸成為世界第一出口大國；城鎮化的不斷推進等，讓人們的收入快速增長，形成了對房屋需求的快速增長，進一步推動了房價，這也是極其重要的因素。

第三，當今世界的經濟發展模式決定了中國房價的特殊性。

當今世界，多數國家都是依靠債務來推動經濟增長，這從本世紀以來世界主要經濟體的債務水平可以得到證明。

2000年美國GDP是10萬億美元左右，政府債務是GDP的55%，2007年美國政府債務與GDP之比是62.5%，2008年是67.7%，2009年跳升至82.4%，此後就一發不可收拾，到2017年，已經達到GDP的105.4%。這是可以理解的。從本世紀以來，世界各個主要經濟體都在通過印鈔推動經濟增長，在生產力發展速度比較慢的時候就很容易導致債務的飆升，誰都不要說誰。

印鈔加債務推動的經濟增長，就形成了通脹型經濟，在這一點上中國也一樣。但中國主要體現在企業和家庭債務的快速上升，主要表現在次貸危機之後：

1996年以來中國家庭債務率在次貸危機之後快速上升（來源：Wind資訊）

次貸危機之後，美國政府的債務率飆升，與次貸危機之後中國家庭債務率的快速上漲，本質都是一樣的。在經濟增長潛力足夠大的時候，並不容易形成債務率的的快速上升（債務不容易積累下來），因為經濟潛力大意味著企業盈利在加速增長，家庭收入也在快速上漲，國家的財政收入也在快速增長，就可以快速化解各自「身上」的債務，抑制債務率的上升。這就是中國2000年到2008年所反映出來的特徵，在上圖中可以明顯地看到這一時期的家庭債務率幾乎是平行的走勢。但經濟潛力下滑之後，印鈔就會導致債務率的飆升，源於債務主體化解債務的能力下降了。

反過來，對任何國家，只要通過印鈔加債務來推動經濟增長，就說明經濟潛力已經不足。同時，也就意味著將導致紙幣加速貶值。當紙幣貶值、可選擇抵禦紙幣貶值的資產類別又很少的時候，房屋價格就很容易飆漲。所以次貸危機之後，中國房價的漲速明顯高於次貸危機之前。

是上述綜合因素導致中國房價處於「世界領先」的水平。

未來，威脅中國房價的是什麼哪？不考慮居民的可負債能力、人口等諸多因素，僅僅從金融上來說很可能是黃金。一旦黃金形成明顯漲勢、而房屋因供需關係（包括二手房週轉率不斷下滑，也即二手房的賣出週期不斷延長，導致房屋的資產屬性下降）等因素導致漲勢受阻之後，就會開始形成威脅，那時，新的政策又會出籠。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)